首开收金近百亿元的深业云海湾。江小亭/摄

江小亭/发自深圳

7月初，深圳西部标志项目之一的深圳国际会展中心，迎来了一批“特别”人群，这批数量超千位的群体有一个共性，均为鸿荣源珈誉府的登记客户。

由于项目前期有1869批客户完成登记，为承接庞大客流，鸿荣源最终选在国际会展中心开盘。人头攒动下，珈誉府开盘当天推出的1401套房源最终售出1183套，成为今年以来深圳新盘单次去化套数最高项目，总收金59亿元，去化率84.4%。

“之前个别卖得好的都是豪宅盘，接下来可以重点关注鸿荣源宝安项目的冻资及开盘成绩，不同于豪宅，它是刚需盘，更能代表市场情绪。如果这个楼盘卖得好，相信市场也会更有信心。”深圳另一板块某刚需盘房企人士表示，我们也希望它卖得好。

据不完全统计，截至目前，深圳今年推盘次数已接近70次，其中仅有龙岗信义荔景御园、福田安托山海德园实现“日光”，北站超核中心、深业云海湾、越秀潮樾府等去化至8成；有6成新盘推售去化率不足一半。

“无论是之前的云海湾还是最新的珈誉府，去化好都因有明显优势，最核心的就是价格优势。”深圳市宝安中心区一位受访的房地产中介机构人士表示。

据悉，鸿荣源珈誉府备案均价5.5万元/平方米，实际开盘折扣均价为5.08万元/平方米，还有一些其他如免首年物业费等优惠措施，具有一定竞争力。

从过去的“一房难求”到如今折扣遍地，以价格优势冲出重围的戏码还在深圳更多楼盘上演。

“要不要了解一下，400多万元就可以买前面的三房住宅。”在距离深圳市南山区丹华公馆项目约数百米的路口处，一位肤色黝黑的中年男性突然迎上前来介绍项目，在表示不需要后，烈日下的他又继续走向了另一位行人。

越走近项目，是更多的包括房地产中介机构人士、项目销售等在路边揽客的场景，个别甚至走到机动车道内，试图以手举牌上的楼盘优惠信息向过往车辆推售。

房地产中介机构人士正向过往车主推售项目。江小亭/摄

丹华公馆销售均价8.5万元/平方米，综合折扣后可有87折，一套58平方米两层复式折后套均总价为430万元左右。而吸引房地产中介机构人士“积极”的一个重要原因是，开发商将转介佣金从之前的3%提高至了6%。

丹华公馆地处深圳南山区留仙洞总部基地，项目为大社区，楼下即是公园和名校深中南山创新学校。该盘实为R3宿舍用地，非纯商品住宅，导致项目具备一定争议，这也是房企为去化祭出“打折+高佣”的主要原因。

除丹华公馆外，位于深圳福田的承翰湾尚国际·骏玺也是近期房地产中介机构狂推的项目。

“项目目前是工抵房，过去单价最低都要9万元/平方米以上，总价700多万元起；现在直接送144万元，相当于首付只需要70多万元，折扣低至8折。”一房地产中介机构人士表示，从当时给到的现场照片来看，项目销售中心可谓人山人海。

值得注意的是，在房地产中介机构人士积极揽客的同时，开发商方面也紧接着发布了“严正声明”，称网络上出现的关于项目“8折销售”“送两成首付”等信息与事实不符。

“现在普遍都有折扣，包括一些位置、产品比较好的项目，想要加快去化只能‘绞尽脑汁’推出更加吸睛的营销方法。”一位房企营销人士表示。

尽管折扣较多，但从销售情况来看，大部分楼盘表现平淡。“我们现在没什么优惠，卖得也不好，看看后续市场、政策情况吧。”深圳市光明区一在售项目的置业顾问表示。

在项目停留的近一个小时内，仅有一组客户上门了解情况。

二手房方面，尽管成交量同比上涨63%，环比去年下半年也有38%涨幅，但也呈现出更明显的量升价跌态势。

深圳市宝安区一房地产中介机构门店负责人直言，“在当下这种市场想要卖房只有‘狠’，现在还不想‘割肉’的就不要挂出来了，这些房子我们推都不会推。”

当问及当前挂牌房源溢价空间时，对方则表示普遍在10%以内。据乐有家数据，对比2023年6月与1月业主报价，深圳90个片区仅有7个片区没有下跌；下跌片区价格跌幅大多在5%左右，个别区域跌幅超10%。

二手房挂牌量也在刷新历史，四大房地产中介机构（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）发布的数据显示，深圳二手房公开挂牌量达16.4万套（存在重复房源）。

市场低迷之下，深圳楼市库存量也在走高。

据相关数据显示，截至6月末，深圳住宅库存已达436.82万平方米，创下历史新高，按近半年平均销售水平计算，新房库存去化周期已接近16个月。参考业内普遍看法，一般14个月为去化周期警戒线。

另外，克而瑞研究中心人士分析，若7月无强有力政策出台，深圳楼市整体成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2023年下半年深圳楼市大概率将维持在低位，且因需求端刺激政策作用有限，放松限购基本上松绑的是一些高收入人群，作为购房主力的中等收入和中低收入人群对市场比较悲观的情况下，通过放松政策产生的刺激作用是有限的，更重要的还是要加大对居民需求端的修复力度。