中房报记者 陈标志 海口报道

停车费从每月210元直接涨至430元、650元……海口一些小区业主说，这么“任性”谁受得了？

今年年初以来，海口金域湾畔、紫园等部分小区业主不断通过12345政务服务平台等渠道投诉停车费随意涨价，并因地下停车库设卡、产权车位落锁等事情与物业公司、开发商进行正面交锋，矛盾冲突不断：地下车库入口处道闸被拆除，车位地锁被损坏，开发商与业主见面脸红脖子粗。

小区停车费涨价，业主觉得很委屈，物业公司感觉很无辜，开发商认为不违规。矛盾冲突和不停投诉，致使住建、市场监管及辖区街道办等多部门疲于奔命在一个小区与另一个小区之间，约谈开发商、召集多方开协调会，但最终效果并不太明显，问题未能从根本上得到解决，市民的此类投诉依然不断。

问题的症结在于，多个职能部门在约谈开发商、召开多方协调会后发现，对于开发商单方面上涨停车费（产权车位租金）的行为找不到具体的处罚依据，属于监管空白。职能部门在解决此类问题时左右为难，执法监管乏力且显尴尬。

中国房地产报记者在当地采访了解到，海口部分开发商“集体”涨价背后的深层次原因，是开发商想尽快抛售手中自持产权车位的营销逻辑。

资深律师、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员胡留喜认为，虽然开发商涨价的行为属于市场行为，但住宅小区配套的车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商单方面调整收费标准的行为，必须要考虑小区业主基本的需求。

胡留喜还表示，《海南省车辆停放服务收费管理办法》虽然对此类问题有相关规定，但遗憾的是，该管理办法并没有制定车位调价的原则、程序、监管、争议解决机制，收费标准协商机制成为一纸空文。为此他提出，国家和海南省相关职能部门要在土地出让、商品房买卖合同以及调价机制等方面完善政策法规。

停车费成倍涨价

“车位（涨价）的事我不谈，（物业）服务的事我给大家做。”3月22日上午，海口金域湾畔小区物业经理赵先生站在小区花坛旁，摆了摆手对两名业主代表说。

关于小区地下车位租金涨价一事，赵先生表示物业公司很无辜。他告诉中国房地产报记者，今年1月5日在小区张贴的一纸《关于调整车库产权车位出租价格通知》，是小区开发商工作人员张贴的。“我们（不让部分车辆进入地下车库）是在维持小区秩序，不能让车乱停在别人的固定车位上。”赵先生回应称。

按照开发商张贴的这纸通知，自今年2月1日开始，金域湾畔小区车库产权车位租金按380元/月/位的标准出租。也就是说，每个车位的停车费从原来的210元/月（含50元左右的物业服务费），如今涨至430元/月。

“小区物业方面也发通知，说如果在今年1月底前不与开发商重新签订涨价合同，将拒绝有关车辆进入地下小区。”小区业主郝先生告诉记者，2月11日，小区门卫拒绝未重新签协议的业主车辆进入地下车库，“原来租赁车位的几十户业主中，有的被逼无奈重新签订了涨价合同，有的气愤之下把车辆停在了小区外面。”

由于小区门卫不让车辆进入地下车库，业主便向海口12345政务服务热线及媒体投诉求助。当地市场监督执法部门派员到现场进行调查，责令小区物业公司限期改正，业主才得以进入小区地下车库泊车。

海口金域湾畔小区。平时停车就十分紧张，地下车位一上锁业主停车就更困难了。中房报记者 陈标志/摄

据记者了解，海口金域湾畔小区是一个建成达15年之久的老小区，住户760余户，规划车位为600个（地下产权车位为260余个）。但郝先生等业主告诉记者，小区平时停车就十分紧张，地下车位一上锁，业主停车就更困难了。

小区停车费涨价，在海口并非金域湾畔一个小区。据当地媒体近期披露，紫园、海秀天成，以及北大华府C区、美舍嘉苑、花满溪、长信上东城、西海岸海长流四期等小区，均被市民在12345政务服务平台多次投诉过，投诉的问题或是成倍涨停车费，或存在车位“只售不租”的情形。

矛盾冲突一触即发

有海口市民发现了一个“有趣”的现象，海口停车费涨价的小区集中在去年年底及今年年初。“感觉他们（开发商）是一起商量好的，在同一个时间段集体涨价。”金域湾畔小区业主吕先生向记者表示。

也是在今年1月份，海口紫园小区的A区、C区地下车库所有车位都安装了地锁，其他业主车辆均被禁止进入地下车库泊车。小区业主投诉称，开发商告知住户，业主车辆要想进入地下车库停放，只有两个途径：要么购买产权车位，每个车位售价18万元；要么租车位，每个车位为650元/月。

“原来的停车费是210元/月，现在租要650元/月，租金都涨了3倍之多。”紫园C区住户马女士告诉记者，整个紫园C区有200多户业主，但地上露天停车位只有70多个，如果地下车库不让停车，小区业主只能将车辆停放在小区道路上。

金域湾畔小区地下停车库。围绕小区停车矛盾，业主与开发商、物业公司展开了激烈的斗争。中房报记者 陈标志/摄

小区停车费“集体”成倍涨价的行为及开发商对车位“只售不租”的态度，引起了小区业主的极度不满。围绕小区泊车矛盾，业主与开发商、物业公司展开了一场激烈的“保卫战”：紫园C区地下车库道闸被拆除，部分地锁也受损；在执法部门约谈下，金域湾畔小区门卫才允许业主下地下车库泊车。

3月21日上午，在辖区街道办的召集下，海口紫园小区开发商、物业公司、小区业委会及部分业主坐在了一起，面对面协商产权车位停车问题。虽然在产权车位租金问题上协商无果，但总算将地下车库的地锁打开。4月12日，金域湾畔小区业主再次向记者反映，小区地下车库停车位已被上了地锁，业主无法到地下车库泊车。

受访小区业主认为，开发商擅自涨价严重违背了公平交易市场原则，小区内的停车设施由开发商垄断经营，小区业主不可能选择其他地方停车，如果垄断产品由开发商随意定价，将影响民生；从情理上说，小区停车位即便是开发商的产权，也具有为本小区居民服务的“准公共属性”。

业主称，退一步讲即便实行市场调节价，开发商有涨价理由，也应该在双方地位对等、充分协商的前提之下。业主大都需要在小区停车，本已是天然弱势，开发商不能凭借自己的优势地位而单方肆意涨价。在给有关部门的投诉材料中，金域湾畔小区业主还指责政府有关部门监管不作为，导致开发商停车费乱涨价，致使市场秩序混乱。

但开发商认为，起争议的产权车位本来就归属开发商，开发商与业主之间是车位的租赁关系，根据《海南省经济特区物业管理条例》相关规定，开发商的自主产权车位租赁属于市场行为，租金定价实行市场调节价。

金域湾畔小区开发商——海口吉欣实业有限公司一位相关负责人表示，他们涨价的依据是企业财务成本核算，一个产权车位销售均价为16.5万元，但成本就在10多万元。“就是后悔涨晚了嘛！”对于记者问到“开发商为什么突然想到要涨价”的问题，该张姓负责人称，当时小区房价在3000多（元/平方米），现在房价都涨到1万多（元/平方米），甚至更高，业主怎么不提呢？

职能部门疲于奔命

开发商在产权车位租金即停车费上，为何突然要“集体”涨价，且上涨幅度让业主难以接受。部分开发商在接受记者采访中也有意或无意道出了涨价背后的真实原因。

“为什么海口那么多开发商涨价，它存在一个共性问题，收回的租金远远不够投入成本的银行利息。”金域湾畔小区开发商张姓负责人表示，业主租赁车位所交的租金就等于是银行存款的活期利息，而开发商投入成本支出就变成了固定期利息，15万元车位费一次性存银行3年，你算一下看有多少利息？

所以，从企业资金成本及现金流的角度，开发商更愿意售出车位一次性回款。这就是这次海口开发商“集体”涨产权车位租金背后的真正原因，部分开发商还明确告知小区业主“车位只售不租”。

由于停车费成倍上涨，小区业主与开发商的矛盾突然激化，且愈演愈烈，甚至到了不可调和的地步。海口市政务服务平台等不断接到业主的此类投诉，当地有关部门工作人员也因此疲于奔命在一个又一个小区，约谈开发商，召集业主、开发商等召开协调会，但问题未能从根本上得到解决。

针对海口紫园小区业主反映停车位租金上涨以及“只售不租”问题，海口市政府责成行业监管部门约谈开发商。3月25日下午，海口市住建局联合综合执法、市场监管、发改委等多部门约谈紫园小区开发商及小区物业公司。这次约谈，职能部门还专门邀请律师参与。

参与此次约谈会的一个部门负责人表示，约谈会上，职能部门对于海口紫园小区停车费突然上涨问题，均认为不合理；但多部门交流意见后发现，对于开发商的行为找不到具体的处罚依据，属于监管空白。

为此，职能部门在解决此类问题时左右为难，执法监管乏力且尴尬。

河南千业（海口）律师事务所副主任、高级合伙人、建筑房地产专业律师、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员胡留喜认为，如果单从《价格法》考量，开发商作为经营者有权自主制定价格，开发商涨价的行为属于市场行为，业主要么选择购买产权车位，要么选择不断涨价的租赁车位。

是否有相关法律法规依据对此类涨价行为进行约束和监管呢？胡留喜认为，首先，对于开发商所持的产权车位，《海南省车辆停放服务收费管理办法》第六条规定，具备议价条件的居民住宅小区配套的停车设施施行市场调节价，开发商似乎有自主定价权。车位产权人虽为开发商，但在其自持产权期间，从严格意义上讲，开发商也是业主的组成部分，租赁车位调价，应根据前述管理办法相关规定协商确定。但遗憾的是，该管理办法并没有制定车位调价的原则、程序、监管、争议解决机制，收费标准协商成为一纸空文。

其次，住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求。

虽然《价格法》《海南省车辆停放服务收费管理办法》规定住宅小区停车位实行市场调节价，但开发商作为经营者，在与消费者交易时应遵循《消费者权益保护法》规定的“自愿、平等、公平、诚实信用”原则，而不应利用其处于市场优势支配地位而随意调整车位的租赁价格，从而迫使业主不得不购买其停车位，严重损害消费者的合法权益。

同时，《反垄断法》也明确规定，禁止具有市场支配地位的经营者滥用市场支配地位的行为，即以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；开发商将停车位租赁费从210元/月调高至650元/月，涉嫌滥用市场支配地位销售商品，根据《反垄断法》第四十七条的规定，可由反垄断执法机构责令停止违法行为，没收违法所得，并处上一年度销售额1%以上、10%以下的罚款。

律师4点建议

供政府决策参考

吴留喜律师认为，房地产开发商作为资金密集型企业，其融资难、融资成本高也是目前客观存在的事实。在这样的背景之下，车库车位建好后，开发商急需收回成本，实现利润最大化，利用小区车辆保有率高、市区车位数量“僧多粥少”的现状，以高于市场价销售车位成为常态。

但是，苦于购房者不愿意高价购买，开发商只得临时自持产权出租车位。鉴于车位自持成本较高，开发商便利用优势地位与购房者“斗智斗勇”，调高产权车位的租赁价格成为开发商惯用的营销手段，且屡试不爽，开发商真实目的是让购房人购买其自持产权车位，而非租赁车位。

为此，吴律师提出4点建议，供政府职能部门参考：

一、自然资源和规划部门在出让国有土地使用权时，相关职能部门限地价限房价之外，同时要限车位、车库价格，开发商自持车位、车库产权的，出租车位的价格应向价格主管部门备案，原则上不得高于同地段、类品质的小区出租车位的价格。

二、国家市场监督管理总局及住建部及时修订《商品房买卖合同示范文本》，增加关于车位、车库售卖价格的条款进行明确约定；同时，增加开发商自持车位、车库产权的出租收费标准的调价规则，建议根据CPI的增减幅度，对租赁收费价格进行相应的调整，进而保障业主的知情权、公平交易权，是否购买或租赁车位的选择权，同时也兼顾开放商的建设车位积极性，并取得合理回报的利益诉求。

三、海南省发改委、海南省住房和城乡建设厅、海南省交通运输厅对海南省车辆停放服务收费管理办法进行修订，完善开发商出租车位的调价原则、争议解决机制。

四、不动产管理部门及市场监管部门对车位出售登记、车位租售价格依法进行监管，切实保障买受人或承租人的合法权益。若开发商不遵守约定，购房人不仅可以向主管部门投诉举报，也可依法向人民法院提起诉讼保护自己的合法权益。