中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月21日晚间，德商产投服务集团有限公司（以下简称“德商产投服务”）公告称，其全资附属公司成都德商与相关债务人及车位出售方订立终止协议，同意将652个停车位退还，并由债务人支付2252万元款项。

这是继2024年9月退还485个车位后，德商产投服务年内第二次大规模退车位行动。截至目前，公司累计退还车位已达1137个，收取补偿款约3798万元。此次退车位事件引发市场对德商产投服务资产处置策略的质疑。公告显示，此次退还的652个车位源于2023年12月的债务清偿协议，当时公司以抵销应收账款方式收购1512个车位，总代价5164万元。然而不足一年间，近75%的车位被退回，仅保留少量已售出车位。

更值得关注的是，交易对手方与德商产投服务存在复杂关联关系，多位债务人及出售方均由公司控股股东邹康等人间接控制。这种“左手倒右手”的交易安排，让市场质疑其是否通过资产置换进行资金周转。

一位接近德商产投服务的内部人士透露，“公司始终未披露车位零售计划，说明当初的债务重组可能只是权宜之计。”

关于德商产投服务为何再次退还车位给出售方，中国房地产报记者联系德商产投服务方面，截至发稿前，未得到回复。

关联交易迷雾重重

德商产投服务的车位退还交易背后，隐藏着错综复杂的关联关系网。根据公告披露，此次652个车位的退还涉及五份终止协议，对应的债务人包括荣和置业、高欣置业、德乾置业、德坤达置业和博朗置业。股权穿透显示，这些公司均与德商产投服务控股股东邹康、邹健存在直接或间接关联。以荣和置业为例，其95.24%股权由成都德合盛置业持有，而德合盛置业又全资隶属于成都德商新创置业，新创置业则由德商渊谋控股80%。公告明确显示，德商渊谋由邹康和邹健共同持股91.875%。类似的股权结构在其他债务人间重复出现，形成了一张以邹康为核心的关联交易网络。

更值得玩味的是车位出售方的身份。终止协议一和二的出售方永鸿置业，由新创置业持股99%，而终止协议三至五的出售方德坤达置业，其本身又是此次交易的债务人之一。这种“自买自卖”的交易结构令人质疑其商业实质。一位资深物业分析师表示，“此类关联交易虽然形式上符合法规，但实质上是将资产在关联方间转移，可能涉及资金调配或债务重组目的，而非真实的资产处置。”

从交易对价看，此次退还的652个车位总价2252万元，平均每个车位约3.45万元。对比2023年原始收购价，1512个车位总价5164万元，平均每个车位约3.42万元。表面上交易价格基本持平，但考虑到车位资产在此期间可能发生的贬值，以及公司持有的资金成本，此次交易是否真正公允令人存疑。此外，公司公告强调退车位有助于“扩充现金流”和“节约销售成本”，但未披露这些车位是否曾尝试市场化销售，也未说明选择此时退车的具体考量。

值得注意的是，这已是德商产投服务短期内第三次进行车位资产调整。2024年9月，公司刚退还485个车位，获得1546万元款项。加上此次交易，公司在不到两个月内通过退车位回笼资金达3798万元。这种频繁的资产腾挪，折射出公司可能面临流动性压力。财报显示，截至2024年6月末，德商产投服务经营活动现金流净额同比下滑明显，应收账款规模持续高企。

多位市场分析师表示，物业管理公司通常以轻资产运营为特色，而德商产投服务大量持有停车位这种重资产，本身就偏离了行业常规模式。更反常的是，公司取得车位后既未用于出租运营，也未积极零售变现，而是在短时间内大批量退回给关联方，这种操作在业内实属罕见。

战略摇摆暴露困境

德商产投服务连续退车位的举动，暴露了公司在资产处置战略上的摇摆与困境。从最初“以车抵债”到如今“退车取现”，这一转变背后是公司对停车位资产价值的重新评估和市场现实的妥协。一位接近德商产投服务的人士直言：“德商根本或许没有长期持有或零售这些车位的打算，当初的债务重组只是权宜之计。”

从资产运营角度看，停车位作为商业地产配套资产，其价值实现依赖于有效的运营管理或及时的变现能力。然而德商产投服务在获得这1512个车位后，除售出308个外，其余均未能有效盘活。公告显示，截至本次退车前，公司仍持有652个车位。这意味着在近一年时间里，超过四成的车位处于闲置状态，既未产生租金收益，也未能通过销售变现。这种资产沉淀显然对公司流动性造成了压力。

业内专家分析，停车位资产的处理面临双重挑战。一方面，当前房地产市场持续调整，车位作为非核心资产，去化难度较大。特别是在二三线城市，车位供应过剩问题突出，价格下行压力明显。德商产投服务主要资产位于成都，当地车位市场同样面临供过于求的局面。另一方面，车位零售需要专业的销售团队和营销投入，这对以物业服务为主业的德商产投服务而言并非强项。如果委托第三方销售，又需支付可观佣金，进一步挤压利润空间。

在一位资深物业分析师看来：“从当前形势来看，持有类资产仍然存在贬值风险，同时资产变现过程也需要时间和财务成本。从公司持续运营角度考量，流动资产，尤其是现金流更为重要。”这番话解释了德商产投服务选择“退车取现”的商业逻辑。值得注意的是，德商产投服务在公告中特别强调退车位能够“节约销售成本”。

这种做法虽然短期内改善了公司现金流，但长期来看可能损害公司声誉和独立性。上述资深物业分析师提出了多重质疑：该公司与关联方之间的交易是否真正公允？这种资产腾挪是否只是为了粉饰报表？更重要的是，如果车位资产真的如该公司所言具有价值，为何不通过公开市场变现，而非要退还给关联方？随着房地产行业深度调整，类似德商产投服务这样的资产处置案例可能增多。但关联交易下的资产置换能否经得起市场检验，还需要时间证明。对投资者而言，关注这类公司的现金流质量和资产真实性，比单纯看重账面利润更为重要。