文/吴若凡

“当前市场形势已出现积极变化，2025年市场情况大概率不会比2024年更差，不过具体发展态势，还需重点关注前3至4个月的市场表现。”恒隆地产高管在2024年度业绩发布会上表示。

1月25日，作为高端商场运营商的恒隆地产（0101.HK，简称“恒隆”）公布了2024年度经营业绩。在失业率上升、消费能力有所下滑的大环境下，恒隆第四代掌门陈文博交出的这份成绩单，表现较为平淡。

数据显示，2024年恒隆地产总收入达到112.42亿港元，相较去年增长9%。但深入分析会发现，这一增长主要源于物业销售收入15.38亿港元（2023年无物业销售收入）。在核心业务——物业租赁业务板块，受内地及香港零售和办公楼市行情低迷的影响，2024年收入下降6%，降至95.15亿港元。从整体营业溢利来看，2024年恒隆整体营业溢利下跌13%，为64.55亿港元，其中物业租赁业务的营业溢利下降9%，为67.63亿港元。

恒隆地产董事长陈文博表示，期望公司在2025年业绩能够实现微幅增长。

回顾2024年，无疑是充满挑战的一年。这一年是陈文博执掌恒隆的第一年，不管是对陈文博个人，还是恒隆这家企业而言，都遭遇了诸多不小的挑战。

财务表现平平

根据财报数据，2024 年报告期内，恒隆集团总收入约达 117.6 亿港元，同比实现 8% 的增长幅度。然而，股东应占净利润却出现下滑，约为 23.27 亿港元，同比减少 21%。恒隆地产的情况与之类似，总收入约 112.42 亿港元，同比增长 9%，但股东应占净利润约为 30.95 亿港元，同比下降 25%。从整体营业溢利来看，恒隆地产在 2024 年为 64.55 亿港元，与上一年度相比，下跌幅度达到 13%。

恒隆方面表示，2024 年受内地及香港市场环境的双重影响，恒隆集团及恒隆地产的股东应占基本租赁纯利分别为 25.31 亿港元及 34.22 亿港元，同比下降 14% 及 18%。在物业租赁这一重要业务板块，恒隆集团物业租赁总收入约 100.33 亿港元，同比减少 6%。其中，内地物业租赁收入约 68.51 亿港元，同比减少 5%；香港物业租赁收入约 31.82 亿港元，同比减少 9%。

内地物业整体租赁收入在 2024 年为 64.66 亿港元，同比下跌 5%。在商场领域，受奢侈品市场消费者信心减弱以及部分城市竞争对手激烈价格促销等因素的影响，高端商场租户销售额出现明显下降。整体租赁收入按人民币计值下跌 3% 至 48.05 亿元，租户销售额更是大幅下跌 14%。其中，高端商场组合收入下跌 4% ，上海恒隆广场收入同比下跌 6%，租户销售额跌幅高达 22%；上海港汇恒隆广场租金收入和租户销售额降幅分别为 3% 和 12%。

租赁收入减少无疑是基本纯利下降的主要原因，但利息支出的增加也对基本纯利产生了重大影响。2024 财年报告期内，恒隆地产的财务成本进一步攀升，利息支出净额达到历史性的高位，高达 8.84 亿港元（2023 年同期为 6.21 亿港元）。财务费用的提升主要源于两个方面：一是贷款总额的显著提升，截至 2024 年 12 月 31 日，恒隆地产的借贷总额为 573.76 亿港元，而 2023 年同期仅为 507.04 亿港元；二是利率的上升，尽管平均借贷利率维持在 4.3%，与 2023 年同期持平，但整体债务规模的扩大使得利息支出大幅增加。

为缓解利息支出不断增加带来的财务成本压力，恒隆正式公布了 “重整策略”，主要包括扩大港币及人民币融资、采取以股代息安排以及重整派息以保留现金。2025 年 1 月 21 日，恒隆地产宣布与逾 10 家国际、中资及本地银行签订 100 亿港元五年期银团贷款协议。该笔银团贷款的所得款项将用于为公司的部分债务再融资计划，并提供额外营运资金，以支持公司业务的持续发展。

租赁收入下滑

报告期内，恒隆内地组合的租赁收入与营业利润均出现了不同程度的下滑，跌幅分别为 4% 和 6%。恒隆管理层给出的原因是，内地消费市场的低迷不振以及境外旅游热潮的兴起，对商场收入形成了明显的冲击。

财报数据显示，内地高端商场中，仅无锡恒隆广场和大连恒隆广场的收入同比增长2%和8%。上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入分别同比减少6%和3%；租户销售额分别下跌22%和12%。沈阳市府恒隆广场和武汉恒隆广场的收入和租户销售额均录得同比两位数减少。

对于上海恒隆广场业绩下滑情况，集团行政总裁卢韦柏在业绩会上表示，客人到店消费的次数无减小，甚至有增多，但每一次购买的金额下跌了15%-16%。显然由于消费力稍逊的顾客对高端消费更为谨慎，并在海外寻找更为优惠的商品。

2024 年，恒隆内地商场租合收入呈现下行趋势，其中高端商场租合收入下滑 4%。从区域表现来看，内地高端商场呈现出明显的分化态势。无锡恒隆广场和大连恒隆广场分别实现了 2% 和 8% 的收入同比增长。而上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入分别同比减少 6% 和 3%，租户销售额更是大幅下跌 22% 和 12%。沈阳市府恒隆广场和武汉恒隆广场的收入及租户销售额，均出现了同比两位数的下滑。

针对上海恒隆广场业绩下滑的情况，集团行政总裁卢韦柏在业绩会上表示，尽管消费者到店频次有所增加，但平均客单价却下降了 15%~16%。这一现象背后，反映出消费力相对较弱的群体在高端消费面前愈发谨慎，同时海外市场的价格优势吸引了部分消费者的目光。

谈及办公楼业务，陈文博认为，上海办公楼的市场竞争力与二线城市相比存在差距。在二线城市，甲级写字楼资源相对稀缺，使得恒隆在这些地区的办公楼业务更为稳定，竞争对手相对较少，这成为了恒隆在二线城市办公楼市场的竞争优势。

“我们期望公司在2025年能够实现微增长，但这个目标的实现确实取决于市场状况。住宅销售情况因城市而异。预计今年下半年我们将开始销售无锡的项目，无锡市场相对稳定。”陈文博在业绩发布会上表示，“展望2025年，市场普遍持一定的保守态度，需谨慎行事。若遇到极佳的投资机会，我们会留意。至于是否落实进行投资，则需仔细考虑每个项目的回报情况，并结合自身的规划回报率进行综合判断。我们将持续观察市场动态、继续投资。”

此外，陈文博强调，公司当前的财务状况非常稳固。“在过去的一年里，我们按计划进行了整固，包括以股代息、调节股息和为卖楼作拨备，并签订银团贷款，足证银行界对我们有信心，支持力度非常大，这些都使公司得以保持较为充裕的现金储备。正是因为进行了这样的调整，我们对公司的财务状况有信心。”陈文博说。