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中房报记者 曾冬梅 广州报道

1月9日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，02007.HK）披露了境外债务重组的最新进展。

公告显示，截至2023年底，该公司的有息境外债务总额约164亿美元，重组方案包括现金回购、发行强制可转债、长期票据等5个选项，减债金额最多可达116亿美元。

据了解，这一重组方案已获得了包括7家知名银行在内的债权人支持。按照碧桂园的预期，若方案最终获通过，将大幅降低短期偿债压力及融资成本，为基本面好转创造有利条件。

碧桂园董事会主席杨惠妍在1月6日的内部会议上表示，2025年的两大关键任务是保交房和修复资产负债表。如今，资产负债表的修复已迈出了关键一步。据中国房地产报记者了解，2025年，碧桂园仍有一定量的保交付任务，但相较2024年的38万套、2023年的60万套将大幅减少。

164亿美元的境外债重组

根据碧桂园披露的数据，截至2023年12月31日，其境外市场的有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元，现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元，股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。

为配合债权人的不同偏好及需要，此次碧桂园在境外债务重组方案中提供了5个选项。首先是现金回购，预计可实现最少90%的本金削减；其次是通过发行强制性可转换债券的方式实现100%的债转股；第三项为债务展期+部分股权化，股权化的最高比例为67%；第四是展期+35%的本金削减；最后则是只展期不削债的选项。

新发行的债务工具年期在7.5年至11.5年，票面利率也因不同选项而异。对于这些新债务工具，碧桂园提供了信用支持，包括若干附属公司的保证及股份质押、以指定项目及资产组合进行现金还款等。

碧桂园还透露，作为重组提案的一部份，控股股东正在考虑进一步对公司的资产负债表进行去杠杆化，其中包括将其在2021年12月至2023年9月期间提供的未偿还本金总额为11亿美元的股东贷款部份股权化。此前，杨惠妍及其家族已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式累计为碧桂园提供总额约416亿港元的流动性支持，还以自持的其他资产，为该公司在银行间市场交易商协会发行的15亿中期票据提供了担保。

据悉，碧桂园目前已与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识，并获得对方表态支持。该协调委员会由持有三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。此外，该公司也与持有约31亿美元未偿还本金额的美元优先票据、港元可换股票据债权人进行了合作。

碧桂园表示，若方案得以落实，将实现大幅去杠杆化，目标是减少债务至最多116亿美元，将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6％降低至重组后的每年约2%。而且，重组方案使该公司有权选择实物支付利息（即发行额外的新债务工具代替现金付息），确保其可在尽可能最大化资产价值的前提下完成重组后境外债务的偿付义务。由此，碧桂园可以在中短期内专注于交付住房、重振境内运营、保持资产价值等工作。

除了碧桂园，近期发布境外债重组方案的还有龙光集团。据了解，龙光集团的方案包括现金收购、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共计4个选项，其境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，计划削债近70%，与碧桂园的减债比例相仿。

可售面积超9000万平方米

参考过往案例，大型房企的境外债务重组是一项复杂且艰辛的工作。例如，2023年，融创中国将约百亿美元的境外债务置换为美元票据、强制可转换债券、可转换债券以及部分融创服务股权，削减了境外公开市场债务的45%左右。但近日，有债权人透露该公司预计无法按时兑付2025年9月到期的美元债，或将进行境外债的二次重组。

中指研究院在一份报告中表示，房企对境外债多选择复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，整体偿债压力得以延后，债转股还同步增加净资产，有利于修复资产负债表，为企业经营基本面好转创造条件。考虑到长周期内新房市场绝对规模下行，短期内市场仍在筑底中，资产贬值压力犹在，仅延长还款期限，可能面临再次逾期和二次展期的问题，并不能够彻底解决债务危机。因此，削减债务规模可能使得房企改善资产负债表、改善信用表现、提振投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展潜力，在发展中寻找解决债务危机的办法，从而促进债权回收，保护债权人、投资人利益。

该机构认为，债务重组成功有助于企业缓解短期债务风险，但真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期。

对于当前的市场环境，杨惠妍在1月份的内部会议中表示，国家出台的一系列政策为市场注入了新的活力，显著增强了信心，碧桂园2024年12月的销售业绩环比录得一定幅度上涨。她强调，只有通过持续的销售增长，公司才能有足够的资金支持保交房项目的顺利推进，要积极响应政府出台的相关政策，努力寻找机会，推动资产的有效盘活，为保交房工作提供资金支持，进而促进公司整体运营的良性循环。

公开数据显示，过去3年碧桂园已累计交付约170万套房屋，交付规模居行业首位。为了保交付、保运营，自2022年以来，该公司已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。而2025年，碧桂园的保交付规模将大幅减少，意味着资金压力相对减轻，有助于债务重组方案的推进。

据了解，截至2023年底，碧桂园还控制着超过3000个开发项目，可售合同总面积在9000万平方米至9200万平方米，还有130万个至140万个车位可供出售，这些也将成为债务重组的重要筹码。