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中房报记者 曾冬梅 广州报道

短短一个月时间，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，02602.HK）已经收了万科两处物业的股权。

根据11月29日的公告，该公司收购了万科子公司——上海祥大房地产发展有限公司（以下简称“上海祥大”）45%股权，7.12亿元的代价中有5.9亿元是用对万科的到期应收款项进行抵偿。

这种以资抵债的交易，万物云在11月1日已经做了一次。当时该公司以1.5亿元的对价向万科收购武汉新唐50%股权，以到期应收款项进行抵偿。武汉新唐持有的新唐广场是一个成熟的商业综合体，目前出租率超过9成。

12月3日，万物云方面对中国房地产报记者表示，这次交易的性质与上次一样，都是选择了蝶城内的商业资产、自用物业以及其他战略上可以协同的资产。上海祥大持有的资产主要为上海滨江万科中心，地处陆家嘴核心地段，周边消费群体购买力强，具有较大的商业潜力。

据了解，在该项目辐射范围内，万物云在管项目19个，其中10个为住宅楼盘，在管小区户数10766户。此外，其为商业综合体，经营业态涵盖商场及写字楼。万物云认为，商场部分有助于该公司构建“蝶城+社区商业”的互利发展模式。

万物云的公告中没有披露上海滨江万科中心的出租率，但从经营数据来看，该项目过去两年的经营压力比较大。2022年、2023年，上海祥大的除税前净利润分别为35.3万元、3167.2万元，除税后的净亏损则分别为254.6万元、1313.2万元。万物云强调，上海祥大2022年的亏损主要是由于疫情及项目周边道路施工影响经营，2023年是源于对项目历史地价契税、所得税进一步完成清理，并非受其业务盈利能力影响。

交易双方约定，7.12亿元的股权转让款中，有5.9亿元将用于偿还万科及其直接、间接持股主体或关联方对万物云的既存债务，剩余款项则由上海万科投资管理有限公司（以下简称“上海万科投资”）预留作为交易保证金并用于清理上海万科投资应付上海祥大的账款，需要之时可用于上海祥大内部运营。

值得关注的是，上海祥大为上海万科投资的全资子公司，但本次万物云只收购了其45%的股权。对此，该公司的解释是：“在公司洽谈时，该项目亦有其他实质买家，出于万物云自身及股东利益考虑，公司优先选择了购买45%股权，以实质推动抵债事宜。”

在应收款的催收方面，以资抵债并不是万物云的首选方案，排在前面的是现金回笼。不过，从万科A当前的经营情况来看，现金回笼的方案很难执行。前三季度，万科A录得归属母公司的净亏损179.4亿元，同比下降231.73%，经营活动产生的现金流量净额-48.5亿元，同比下降2159.99%。

万物云曾表示，资产选择上，会优先选择住宅及车位这类能够快速变现且单价相对较低的资产作为抵偿，在没有容易变现资产的情况下，才考虑蝶城内的商业资产。从这两次交易的标的来看，相较住宅，成熟的商业物业对万物云更具吸引力。

商办等大宗资产的变现是万科A实现“瘦身健体”的重要一环。2023年，该公司在大宗交易、资产退出等方面实现了123亿元的交易金额，截至2023年底仍有203个已开业的商业项目。今年，万科A继续推进大宗资产交易，前三季度的签约金额已达到232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。

作为关联企业，在抵债标的的选择上，万物云自然有先天优势。不过这类关联交易也更容易被放在聚光灯下审视。例如，就这两次的以资抵债，有声音认为将应收款变为核心城市的优质持有物业很划算，也有投资者表示如果市场认为这不是优质的折扣资产，而是某种交易，那就多少有为关联方输血的嫌疑。