上海康城小区实拍图。付珊珊/摄

中房报记者 付珊珊 上海报道

上海最大的住宅小区上海康城更换物业的事件持续引发外界关注。

9月4日，中国房地产报记者实地走访该小区，从小区业主处了解到，该小区目前确实在重新选聘物业，不过在过渡期，之前的物业仍在为该小区提供服务。

部分一期业主向记者表示，自己在该小区生活多年，近两年不少老业主都对目前物业公司提供的服务质量表示不满，一些日常维修、保洁等问题向物业报备之后，物业反馈的速度较慢。随着小区“年龄”增长，公区的绿化、卫生都有些跟不上。

服务质量下降是一方面，另一方面，据康城小区业委会人士介绍，该小区与物业公司的服务合同早在去年就到期，小区本应于去年就对物业公司的去留作出决定，但因为一直未召开业主大会，所以该事项就被耽搁，期间也默认之前的物业继续提供服务。近期小区召开业主大会以后对物业续聘和选聘问题进行了最终的确认，均是按照正规程序和业主意愿进行。

早在2013年，康城小区与盛孚物业签订服务合同，期限至2023年。而2021年时，盛孚物业被碧桂园服务收购，此后为康城小区提供服务的，实际上是深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司（以下简称“碧桂园物业”）。

在更换物业事件被外界关注的同时，碧桂园物业也对此作出回应，深表歉意的同时进行深度反思，针对存在问题落实可行的解决方案，后续也将积极参与康城物业服务合同的招投标工作，制定全新的社区服务方案，以实际行动争取广大业主的支持和认可。

原物业提供服务已超10年

上海康城小区大门标志建筑。付珊珊/摄

提到康城小区，不少在上海的地产人都颇为熟悉。这是上海福利分房时代之后的第一批商品房小区，位于闵行区莘庄镇，于1999年首次开盘，分四期建设，建设周期和销售跨度在上海也属少有。

不过，外界对康城小区最大的印象就是“大”，一位业主表示，对小区不熟悉的人进来可能要绕很久才能出去。

据公开资料显示，康城小区是上海最大的单体居住社区，建筑面积达到208万平方米，总规划户数1.25万户，实际居住人口近4万人，设有4处居委会、1个业委会和1家物业公司。

记者在实地走访中发现，康城小区类似开放式小区，虽然小区几个出入口都设有闸门，但车辆出入自由，且无人问询。

小区内共建有288栋住宅楼，内部幼儿园、中小学、敬老院以及平时生活所需的超市、购物广场等一应俱全。

或许由于小区体量较大，因此管理难度也较大。

据克而瑞物管研究显示，上海康城自从2011年开始，前后对小区内的群租情况整治不少于10次，小区最高峰时期的群租户数达到1600多户。2015年，小区接报入室盗窃案185起，居住安全堪忧。在业主、业委会、居委会、物业公司和莘庄镇相关部门的共同努力下，小区乱象得到明显改善。

从盛孚物业与小区签约至今，这家物业公司已经为该小区提供了超10年的物管服务。不过，据业主反映，最近两年，小区物业服务质量有所下降。

就在今年4月，上海康城第五届业委会发布《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》。其中提到，为维护小区广大业主的权益，业委会向碧桂园物业发出关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函。

整改函显示，康城业主对物业公司服务质量的不满主要涉及工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维修费用问题等多方面。

今年8月25日，上海康城小区举行了2024年第二次业主大会，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业，即碧桂园物业。

康城小区业主大会公告

据业委会微信公众号8月26日发布的公告显示，此次投票表决的总投票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票数8495票。同意不续聘票占专有部分业主总人数比例近76.94%，同意不续聘票占专有部分建筑总面积比例77.07%。

物业方“深表歉意” 将积极参与招投标

接下来，康城小区将会面临旧物业撤离、新物业选聘的工作。

一位莘庄镇相关人士表示，不论是小区居民续聘物业还是重新选聘物业，政府管理部门都会本着公开公平公正的原则，充分听取和尊重广大业主的意见。

谈及新的物业公司选聘，上海康城社区党委专职副书记、康城社区委员会专职副主任张军萍在接受媒体采访时表示，由于每个小区的情况不同、业主要求不同，物业公司选聘方案需要建立在充分听取每位业主对物业下一步的服务标准、服务条件、服务价格的意见，在此基础上不断完善，制定出质价相符、量身定制的物业选聘方案。在这方面，社区党委或者房管部门在程序上给予指引，具体还是由业委会依法依规进行整体推进，最后通过业主大会表决，再进入下一步工作。

对于重新选聘物业，康城小区的业主们有期待也有担忧。

据接受采访的业主表示：“其实只要能让小区变得更好，哪家物业都行。但这还是要看业主们的共同决定。”

目前，康城小区业委会也已在微信公众号上发布了《意见征集》，称为确保康城社区物业服务的连续性和稳定性，业委会即将开展新一轮物业服务企业的选聘工作。业委会将广泛征集业主们的意见和建议，以集思广益，更好地帮助业委会履行业主大会赋予的职责。意见征集将持续到2024年9月6日23时止。

作为为小区提供了10多年物业服务的公司，碧桂园物业对康城小区也有深厚情感。

在康城小区，碧桂园物业张贴了一封公开信，标题为《我们的十年故事》。在信中，碧桂园物业回忆了与康城小区携手共进的10年风雨，并表示，在与小区业主的多元共治下，康城小区在小区大门、治安案件、内部环境、电梯维护和道路安全等八个方面有所提升，且过去的“居改非”、盗窃等现象已鲜少发生。

碧桂园物业表示，盛孚物业与上海康城的物业服务合同自2013年开始，去年6月到期后处于提供事实服务状态。由于旧合同到期，业委会拟重新启动下一阶段物业公司选聘。

“对于前一阶段盛孚物业服务未能取得上海康城业主、业委会认可，我们深表歉意，并从集团层面进行深度反思，已重新任命上海区域负责人。”碧桂园物业方面表示，针对康城业委会提出的问题，公司正逐一落实切实可行的解决方案。如对社区进行网格化划分管理，解决宠物粪便造成的环境问题；重新规划小区绿化方案，目前小区南门、北门绿化带已焕然一新；以每3天一个水系的改造速度进行水系清理焕新，解决小区内66个大型水系未设置出入水口带来的水系环境问题，上述服务改进已得到业主认可。

碧桂园物业表示，后续还将积极参与康城物业服务合同的招投标工作，制定全新的社区服务方案，计划引入智能物联的安防、保洁、门禁等系统，解决开放性社区停车管理难等问题，保障业主诉求得到及时响应，服务效果可视化、可追踪、可监督，以实际行动争取广大业主的支持和认可。