曾经的现金奶牛，如今也面临着回款难题。

8月22日，碧桂园服务成立了一个新组织——追讨欠款委员会，由总裁徐彬淮带队，全面推进各项欠款追讨。截至6月末，碧桂园服务的贸易应收款累计约为185亿元，较2023年末的163.79亿元增加了约12.96%。

面临回款压力的还有不少物业上市公司，保利物业上半年的贸易应收款增长了53%，综合回款率同比下降3个百分点。建发物业的贸易应收款增幅达99%，万物云的贸易应收款和应收票据约94.45亿元，较2023年末增长近四成。

碧桂园服务的管理层透露，目前已针对逾期的应收账款采取积极回款措施，包括但不限于以资抵债、推进诉讼或仲裁，并初步取得成效。万物云则表示，下半年会进一步主动降低与万科间的关联交易，并与万科商议以经营性资产抵债的方式降低应收账款。

贸易应收款大幅增长

近日，多家物业上市公司发布上半年业绩，除了营业收入、利润等表现外，贸易应收款的大幅增长也备受市场关注。

上半年，碧桂园服务实现收入210.46亿元，同比增长1.5%，股东应占利润为14.4亿元，同比减少38.7%。报告期内，该公司经营活动所得现金净额为2.7亿元，相较2023年同期的21.92亿元，同比降幅达87.7%。净利润、现金流的下降与应收款的增长息息相关。在计提了34.6亿元的减值拨备后，碧桂园的贸易应收款规模仍高达185亿元，较2023年末增加了21.22亿元。原因是物业管理服务及城市服务的客户回款周期变长，同时“三供一业”业务收入规模增加较快。细分来看，其关联方应收款的占比不高，约28.99亿元，但减值拨备的金额高达21.5亿元，第三方应收款约190亿元，计提了13亿元的减值拨备。

万物云在公告中表示，关联开发商一度是物业行业高增速与高估值的坚实后盾，如今却成为了拖累项，关联方应收款也成为了市场高度关注的指标。2023年，主流上市物业企业的关联方应收款同比提升13.5%，引发市场对于回款问题的担忧。今年上半年，万物云的贸易应收款和应收票据增长了39.3%。在计提5.4亿元的减值拨备前，关联方的应收账款有38.2亿元，较2023年末增长53.5%。

该公司管理层在业绩会上坦言，万物云是万科养大的孩子，双方水乳交融，是剪不断理还乱的关系，不能就说一刀两断。人都是有感情的，业务势必藕断丝连。双方业务量虽确实在下降，但应收账款显著增加。

上半年，建发物业来自关联方的贸易应收款为4.28亿元，对比2023年末，增速达到了144.5%。该公司解释称，主要是管理规模扩大导致应收物业管理服务款项增加及部分增值服务收入尚未达约定结算期所致。

保利物业的回款压力主要来自第三方，上半年，其第三方贸易应收款项为28.9亿元，较2023年末增长了50.5%。原因是在管面积的扩大和项目数量增加，以及公服业务的物管服务收入占比提升，且受到信贷期影响。该公司对投资者表示，上半年在收缴方面确实面临着一定的压力，部分城市的限价使得一些小业主对物业费调价具备观望情绪，再加上入住率下降与业主空置率上升，回款相对较为困难。在外部大业主方面，则是由于政府预算紧缩与财政资金的分配调整，一定程度上影响了公服项目的结算，导致上半年回款率的下降。

加大催收力度 修复现金流

为了改善现金流，降低贸易应收款的规模，物业公司想了不少办法。

徐彬淮强调，下半年，碧桂园服务在强化支出管理的同时，更需要关注的仍然是资金流入，也就是收缴和预缴。在预缴方面，下半年将加大对物业费预存方面的吸引力，通过更多活动带动物业费预存，保证小业主收缴回到健康的水平。针对风险客商，该公司特地成立了追讨欠款委员会，除了总裁徐彬淮，其成员还包括执行董事肖华、独立非执行董事芮萌，以及两名核心管理层。

据徐彬淮透露，上半年在对风险客商的管理方面，例如以资抵债，碧桂园服务已经做出了比较多成绩，有相当规模的资产已经完成抵债的工作，但有些流程在推进过程中，所以还没有完全地体现到现金流量表。不过，他也承认，风险客商目前的现金回款还是有难度的，碧桂园服务更多还是通过多种方式把应有的权益锁定，这在下半年和未来会慢慢转化为现金流。

万物云也是双管齐下，下半年，除了进一步降低与万科间的关联交易外，该公司还打算多做做客户维护工作。该公司管理层认为，只有更好的客户关系才能够真正获得客户的认同，才能获得让客户乐于支付现金的这种合作。为此，从今年年初开始，万物云所有的一线管理者都有一个要求，就是积极拜访客户，发现客户对服务过程中有任何的瑕疵不满或者新的需求都要快速去解决，下半年亦会坚持这样的动作。

截至6月底，绿城服务的贸易应收款规模约为54.8亿元，较2023年末增长28.5%，现金及现金等价物约30.27亿元，较2023年末的45.31亿元下降33.2%。在8月26日的业绩会上，该公司首席财务官夏云表示，今年回款工作的目标为全年综合收缴率提升一个点，以及应收账款余额增速低于整体营收增速。通过上半年的一些回款举措，虽然应收账款得到了一定的控制，但是跟目标还是有差距。

上半年，绿城服务的物业费收缴率提升了一个百分点，但应收账款的增速却高于营业收入的增速。夏云介绍，下半年，该公司将从回款意愿、回款策略与工具、考核机制三个方面加强回款的工作，预计到年底账面现金会有进一步的增加，预测较2023年底会有15%以上的增长幅度。据了解，该公司还定下了一个目标，那就是现金流覆盖归属母公司净利润一倍以上。

保利物业则认为其回款风险基本可控，因为收费高峰主要集中在年底，再加上一些回款措施，预计回款率会在下半年有所改善。而在现金流管控方面，该公司下半年的重点也是应收账款的回款，争取现金流净流量覆盖净利润倍数不低于1，应收账款周转率不低于6.5。