北京CBD区域的写字楼。于帅卿/摄

于帅卿/发自北京

崭新的京印国际中心在阳光的照射下闪耀着光芒，以及新的可能。

京印国际中心原为亚洲最大的鞋城——大康鞋城，经过几年的改造已转型为北京甲级写字楼项目入市，目前正在对外招租。

不过，此时入市的京印国际中心将面临一个正在深度调整的写字楼市场：相关机构报告显示，2023年二季度北京甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%高位。

除了租赁成交比较低外，北京甲级写字楼租金也在下滑。来自第一太平戴维斯的数据显示，2023年二季度北京甲级写字楼平均租金312.5元/平方米/月，相当于2012年二季度同期水平（313.6元/平方米/月）；2023年二季度北京市平均空置率18.3%，相当于2010年一季度同期水平（18.4%）。

从需求类型来看，目前北京甲级写字楼租户以科技、金融、专业服务业三大行业为主，占二季度成交租户的53%。

“北京甲级写字楼租金基本跌回10年前。”第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人高级董事温书阅表示。

今年上半年，企业退租、搬迁已是北京写字楼市场普遍现象，如字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼，美团也从望京地区提前退租了3万平方米。随着互联网企业持续退租搬迁的调整，中关村和望京写字楼市场空置率不断上升。

据高力国际发布的数据显示，综合甲乙级写字楼和产业园市场表现来看，2023年上半年办公楼市场表现基本符合宏观经济整体需求不足的现状，全市合计净吸纳量达到-25万平方米。值得注意的是，仅中关村一个子市场就有-14.2万平方米，整体去化压力有增无减。

数据来源：高力国际

面对不断累加的去化压力，业主方只能继续调整租赁策略，通过更大幅度的优惠加速去化，直接导致二季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至每月每平方米312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。

“2023年一季度短暂市场复苏态势并未延续，带看需求转化效率持续较低，导致北京甲级写字楼租金下探。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示。

写字楼的空置率、租金水平以及租赁企业也是反映经济走势的重要指标。2023年上半年，经济虽然摆脱了疫情影响，但整体经济恢复基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升。

正在招租中的京印国际中心。于帅卿/摄

对于目前北京写字楼空置率增加、租金下滑的现象，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，“一方面是整体需求不足，另一方面是业主和租户存在较大租金预期差，当乐观预期落空后，二季度租金出现降幅加大。”

温书阅分析认为，越来越多的租户注重成本控制，开始缩减租赁面积或迁址到低价项目中去也是一个原因，“这也倒逼各业主方需顺应市场发展新发向，结合区域客群变化的趋势，重点梳理产品的核心竞争力与差异化定位，重新制定合乎当前市场趋势的租赁经营策略。”

“下半年，我们公司将从四惠东附近甲级写字楼搬离，搬到丰台区的一个写字楼办公，租金相比四惠东附近的写字楼要便宜一些。”一位从事房地产服务行业的人士表示。

为了留住业主，不少写字楼打出了“免租1~3个月、精装修等优惠条件，更有甚者免租6个月。

对于目前的招租情况，京印国际中心一招租负责人也表示，“目前我们的议价空间还是比较大的，这样促使租赁成交的几率要大一些。现在已经有租户在咨询，也有一部分在洽谈中。”

市场的压力还在增加。据介绍，2023年下半年北京还有近36万平方米甲级办公楼入市，因此将进一步推升全市空置率至12%；全市平均租金将进一步下降至312元/平方米/月。

“2023年年末北京甲级市场空置率将大概率突破20%。受北部市场高空置率拖累，市场净有效租金仍将处于下降通道。”陆明表示。

另一个值得关注的情况是，也有部分租客正利用现在的低价实现办公升级，从乙级写字楼向甲级写字楼搬迁。