广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉

4月30日，中央政治局会议在分析研究当前经济形势和经济工作时，对房地产方面提出继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

会议首先强调的是继续坚持因城施策。这在近期南京、成都、长沙等地纾困房地产的政策中得以体现。近期，成都出台新政，解除住房限购政策。有媒体认为，成都新房价格指数同比仍在上涨，解除限购政策意味着地方强刺激、强依赖房地产的信号。不过，从更能代表市场走势的二手房来看，成都二手房价格指数环比连续9个月下跌，同比连续3个月下跌。

而且，成都二手房价格指数跌幅在明显扩大，更需要关注的是，成都二手房挂牌量已经超过了20万套，这是在去年二手房热卖的情况下出现的现象，且10年以内楼龄的不足8万套，意味着改善性需求比较突出。因此，成都退出限购、启动“以旧换新”，并扩大到新增办公和产业用房也部分转向“以旧换新”，目的也是为了加速新房和二手房的循环，消化挂牌量、稳定预期。

会议强调“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”。在原来压实地方政府属地责任，开发商主体责任的基础上，首次提出压实金融机构责任。简单讲，金融机构不能基于对房地产的整体风险担忧，无视单个项目合规且进入白名单的情况下，仍然不愿意贷款或拒绝贷款。过去楼市上行期间，金融机构过度、盲目迷信房价上涨，给予了过多杠杆扶持，甚至是违规加杠杆。在楼市下行期间，则过度缩减杠杆，这也是导致行业和市场大起大落的一个原因。

压实金融机构各方责任。一方面，在金融监管部门和各商业银行之间，要强化对合规房地产项目合理融资支持的实施机制，即只要抵押物产权清晰、销售方案合理、预售资金有效监管，就应该给予正常的开发贷支持。另一方面，商业银行总行、分行、支行要创新授信和风控管理和审核审批的体制机制，从过分注重不动产抵押物转向项目合规审查和现金流管理。

会议强调“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。从“保交楼”到“保交房”只有一字之差，但更加重视保障购房人的合法权益。在更强调行业高质量和供给优质住房的新时期，不能仅仅基于完成分解给地方政府的量化交付任务来推进保证交付工作。保交房不仅意味着要按照项目设计要求，实现房子达到可居住的状态，还要保障办理产权证及房屋的配套设施。

总的来讲，不管是防范风险，还是保障民生，都要压实各方责任，激发各方动力。只有各方责任到位了、动力激发了，房地产“人房地钱”要素才可以实现良性循环，才能真正实现防风险、真正落实保交房。会议还提出，要结合人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

人民群众对优质住房的新期待是提法，也将“好房子”重要性提升到了新高度。这既是从新时期居民对于美好人居的诉求出发，也是推进供给侧改革以匹配需求，让需求来牵引供给，从而实现供求平衡的必然之举。从一季度商品房销售情况来看，不管是新房还是二手住房，凡是能够实现顺利销售的，无一不是优质住房，要么品质好、要么配套好、要么职住平衡。

相反，部分楼龄长、配套设施短缺或名不副实、户型不合理、存在“交付难”预期的二手住房或新房，都存在挂牌时间长、去化率低，或者必须要降价才能卖出去的现象。因此，不管是存量住房盘活，比如近期多个城市实施“以旧换新”，还是新增住房建设和销售，都要将刚性需求和改善性需求对于优质住房、“好房子”的要求放在首位，不能单单从去库存出发。

会议强调“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，这也是未来房地产可持续发展的顶层设计。如果还坚持以高价格商品房为主的模式，难以匹配新市民、年轻人、工薪阶层、人才群体等占主体的需求，供需错配也是近年来房地产持续下滑的主要原因。打造房地产新发展模式，一方面是推进供给侧改革，即规模化建设配售型保障性住房，加大保障性租赁住房筹建力度，围绕上述群体，建设低成本、租购结合、配套完善的住房保障体系。

住房制度改革最终目的，就是构建“市场+保障”、供需匹配的供应体系。会议还提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。在供求关系发生重大变化的新形势下，必须要处理好存量和增量的关系。一方面，存量房源足够多了，部分需求转向存量是必然的。另一方面，存量住房供应在品质、配套、设计等方面存在不足，增量可以弥补这种不足。

这就是刚性需求和改善性需求、新房和二手住房之间的良性循环。从一季度数据看，中小户型、中低价位为主的二手房市场，成为刚性需求的重要选择。另一个方面，针对工薪阶层、人才群体的配售型保障房，需要大规模筹集，有研究认为可以通过消化存量房产的方式来解决。但是，这个过程中或存在“帮开发商解套”的道德风险，引发群众不满，需要引起重视，科学解决。

笔者认为，通过消化存量房产的方式来解决保障性住房需求，可以成为一个渠道，当然既可以从存量二手房解决，也可以探索从在售或在开发的新房中解决，但关键是要遵循市场化、法制化和商业可持续的原则。对于评估价格足够低的，收购回来不管是作为保租房运营，还是配售型保障房销售，都可以实现资金平衡，甚至是盈利的项目，可以积极探索可行的模式。

笔者认为，落实“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可以将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来。建议由中央政府发行特别债券、专项基金等，再给央企和地方国企借款或投资，收购存量二手房源，再以较低价格配售给“刚需”、保障房申购者，实现资金闭环。一方面，这有利于通过提高流通率稳定价格，价格稳定了二手房挂牌量就会下降，不会出现盲目、恐慌挂牌。一方面，价格体系稳定住了，就能稳定新房交易、新开工和供地。

如何优化增量住房供应？笔者认为，广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）规模大、去化周期长的城市或区域，要暂停供地。另一方面，全面推进二手房“以旧换新”。对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。