文/李红梅 苗野

与其说“十四五”是房地产行业的新起点，不如说，“十四五”已经拉开了“品质人居新元年”的序幕。

当中国总体上已经由住房短缺向住房改善转变，特别是疫情的常态化，让更多人对绿色、自然、健康、科技、物业服务等品质居住有了新的要求。

这种变化，不光是从平房到筒子楼再到福利房，从普通住宅到高端住宅，从高层到洋房再到别墅、大平层的产品形态变化，而是在“高效率”、“快节奏”的当下，消费者对更人性化的居住环境、对低碳节能、环保健康、舒适自在的美好生活方式的向往。

《习近平谈治国理政》第三卷以党的十九大报告独立开篇，再次明确我国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

习近平总书记强调：“为了不断满足人民群众对美好生活的需要，我们就要不断制定新的阶段性目标，一步一个脚印沿着正确的道路往前走。”

对于房地产行业来说，“房住不炒”的持续践行，意味着住宅正在一步步回归居住属性。当人民对美好生活的向往呈现多样化、多层次、多维性的特点时，该打造什么样的居住产品？客户需求的精准洞察将成为优质房企的生存前提。

未来楼市赛道，“需求侧”的品质进阶已迫在眉捷。持续升级“产品力”，驱动高质量的增长，这对于房地产行业发展而言，既是新的市场逻辑，亦是全新的挑战。而人居改善、城市更新、产业转型升级也将给这个行业发展带来更积极的社会价值及意义。

中国房地产报预见，一批长期坚持品质打造的房企，如绿城、星河湾、金茂、中海等将在创造城市美好生活中迎来发展“春天”。

星河湾，是中国房地产报近年来对于品质房企新时代发展命题的典型观察样本。

未来赛道丨需求侧品质进阶不可逆

未来已来，将至已至。“品质”既创造未来生活，也成为房企安身立命之道。

“后疫情时代，房地产行业开始重新审视住宅产品居住价值的厚度，人们对于房屋安全性、舒适感、关怀度等需求日益强烈。”业内人士表示，居住需求的升级推动产品需求的提升。用更前瞻的理念，更宽阔的视野与更人性的设计优化住宅产品的各个细节，这应该是未来人居品质发展的方向。

由于长时间的居家隔离，房屋的居住痛点被发现甚至放大，也由此产生了新型购房需求。“我希望有一个相对独立的个人空间。”有意购房的准业主刘丽（化名）对自己未来的房子有很多期待，除了考虑房价、区域、配套、物业，还对户型设计、活动空间提出了具体想法。“80后”“90后”已成为购房主体，既追求个人空间的独立，也在意家庭社交空间的营造，很显然，住宅主力购房需求已经发生显著变化。

随着基础居住需求逐渐得到满足，品质居住的升级需求已是未来大势所趋。回归品质初心、回归客户口碑、回归产品本源，正在成为房企在“需求侧改革”下亟待审视的新命题。

在2020年底中央政治局会议上，首次提出注重“需求侧改革”。这对于居住消费来说，升级的品质需求正成为市场刚需。房企在投资、定位、设计、施工、营销等各环节都必须适应需求的变化，强化产品质量监管。

纵观星河湾这些年来的发展，虽然企业低调，却务实于人居需求的洞察以及产品品质的创新发展。据了解，星河湾到访的客户，购买决策周期都非常短，有的客户从看房到购买仅2天。一方面，这跟星河湾老业主的口碑宣传和圈层影响力有关；另一方面，也是基于星河湾产品能够满足客户对于生活品质进阶的要求。

市场真相丨客户需求洞察是优质生存的前提

在2018年，万科的一句“向制造业学习，向管理要效益,活下去”影响和警醒了房地产行业的许多人。

2021年，楼市调控层层加码，融资管理“三道红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度相继落地，房地产长效机制的轮廓基本勾勒清晰。以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继，未来房地产行业将进入一个新的发展阶段，拥有新的行业逻辑。

这个行业正在发生深层次变化，地产人真切感受到了。从更宏观的层面，就是围绕“住有所居”这一基础，服务于人的“美好生活”需求。

显而易见，随着需求侧改革的推行，市场将更加关注需求端的特征与变化趋势，消费结构也会发生深刻变化，房企原有的市场供给逻辑已经难以适应市场趋势，这也为房企提出新的命题，倒逼房地产行业转变发展思路，加速向买方市场转型。

用实业的心态做产品，以不变应万变。星河湾的发展不依赖机会导向，这是星河湾的发展之道。在星河湾建立之初，即确定了以品质为生命、为灵魂，在不同的市场环境下，不断精耕品质。

如何精耕？只有对客户需求精准的洞察，才能有效决策产品的改进。

在外界看来，星河湾选择了大部分企业普遍不会采取的“费时费力”的发展模型，其实是源于星河湾在社会、经济、人口、板块、存量、客户等多个维度长期、系统、深度的城市调研和生活逻辑分析。

星河湾项目，从规划、建筑、园林、产品设计、室内装修等，到社区内的一树一石一路都匠心铸造，风格辨识度强烈，“星河湾风格”明显。

“以15000个中国高净值人群作为生活方式研究样本”来精准获取高净值人群的最新生活方式、“全球搜寻1000多种材料研发试验”来进行材料创新、“设计方案图纸超过1000份”来寻找最佳的“星中式”设计风格、“调配20多种不同光度的烤漆”探究最好的烤漆效果等，这些数字都体现出星河湾在产品创新上的极致追求，这是打造优质产品背后的真相。

正如日本实业家稻盛和夫所说：“企业家要像匠人那样，手拿放大镜仔细观察产品，用耳朵静听产品的‘哭泣声’。”

这样的倾听可以在星河湾的每个项目找到。217道工序打磨而成的一扇门；精确到毫米级的切割水刀拼花打磨；10mm间隔的天花板维修口……不间断的品控测试与建筑工艺的创新，让星河湾的人居作品历久弥新。

竞争本质丨产品力是社会责任新考量

没有成功的企业，只有时代的企业。

放眼中国，改革开放带来巨大的市场红利，企业数量爆发式增长，经济飞速发展。过去二十年，房地产乘着城市化和人口红利的东风，体验了近20年的“速度与激情”，对经济增长和民生改善功不可没，但也裹挟了过多的资源，积累了一定的风险。

在政策的引导下，越来越多企业意识到，未来的生意不再只是追求商业利润，更要服务于生活的美好。产品持续迭代升级的能力是房企本质的竞争力，也是社会责任的新考量。

“空间价值的本质是满足人的需求，开发商不仅要直指本质去构建产品力，而且多去构建兑付价值的能力。”清华大学可持续住区研究中心联合主任孔鹏在一次公开会议上如此表述。

基于对客户不断升级的需求精准把控，星河湾在中国人居发展进程中地位独特、影响斐然。星河湾以高品质产品为基础、为驱动，不仅带动企业运行体系的进步，而且也让星河湾成为中国高质量发展新时代的企业典范。

去年6月，星河湾联合克而瑞共同发布《中国人居品质标杆研究暨上海星河湾三期白皮书》，深度剖析品质人居需求的转变，以全新上海星河湾三期为样本，全方位、多维度解读与时代所匹配的星河湾4.0标准体系。从外观的华美到工艺的雕琢，从和谐的生态到文脉的传承，星河湾在思考五十年，甚至一百年以后将为城市留下怎样的印记。

星河湾的建造硬实力、运营软实力以及科技驱动力这些并不是孤立存在的，它们之间是相辅相成、相得益彰的关系，也正是这些多重的驱力，才能真正构建起一个高品质、有温度、会思考的星河湾“工匠体系”。

“不将就，才不被市场辜负。”这是星河湾的做事准则。“好的建筑不只是冷冰冰的钢筋水泥，建筑与人、与生活、与生态、与社区相连接，才会真正具有生命力。”黄文仔曾表示，希望人们提起星河湾时，不仅马上联想到“好房子”，更会联想到“好生活”，联想到“一个心情盛开的地方”