中房报记者 许倩 北京报道

一场静默而庞大的资产腾挪，正在宜家中国的版图上展开。

近日，仲量联行披露，其已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，集中出售位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳、宁波8座城市的宜家自持闲置物业。

这是宜家进入中国市场近30年来，规模最大的一次自持资产处置行动，亦被外界视为其在中国市场战略逻辑从“重仓扩张”转向“精准深耕”的明确信号。

八处“蓝盒子”，曾是中国城镇化浪潮中商业地标的代名词。如今，它们已全面清空，无租约限制，产权清晰，可即时交付。仲量联行方面表示，这八处资产均坐落于城市成熟商圈或重点发展板块，体量完整、具备改造为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部的多重潜能。

宜家中国对中国房地产报记者回应称，相关门店此前已陆续停运，并非近期关闭。此次处置是基于“生长+”战略指引下，对全渠道生态系统的持续优化与资源再配置，宜家会结合项目情况、市场环境及整体资源规划，持续评估并推进后续安排。“中国始终是宜家最重要的战略市场之一，我们对中国市场的长期承诺坚定不移。”

从“买地建店”到“减负转身”，宜家正在告别规模崇拜，重新定义与中国消费者的距离。

一部重资产扩张史的终章

这八座“蓝盒子”，曾是宜家在中国高歌猛进的注脚。

上海宝山店，产权面积约10.5万平方米，开业之初被誉为“亚洲最大宜家”；宁波店9.6万平方米，曾是浙江首店；天津中北店7.9万平方米，哈尔滨店6.6万平方米，徐州店6.2万平方米，贵阳店3.4万平方米，广州番禺店3万平方米，南通店2.4万平方米——八处合计近50万平方米。除贵阳店于2022年先行停运外，其余7家均于今年2月集中闭店。

这些物业并非“不良资产”，相反，它们曾是宜家在中国的战略产物。

2010年前后，宜家以“买地建店”模式横扫中国市场。地方政府视其为提升城市品位的标杆项目，常以优惠地价相让；宜家则以“蓝盒子+餐厅+儿童乐园”的组合拳，将低频家居消费转化为家庭周末出行目的地。所到之处，无论是上海宝山还是哈尔滨，几乎无一例外成为区域性地标，自带客流虹吸效应。

2019财年，宜家中国销售额攀升至157.7亿元峰值，单店日均客流以万计。彼时，中国市场被宜家总部寄予厚望，被视为全球增长最重要的引擎之一。

然而，转折并非始于疫情期间，而是一场更深层、更缓慢的结构性位移。中国消费市场的权力中心，正从大卖场向消费者的指尖转移。电商家居平台崛起，从淘宝极有家到京东居家，再到小红书上的无数家居博主，年轻一代的消费决策路径从“逛卖场找灵感”演变为“刷手机看测评”，消费节奏从低频大额支出转向高频小额更新。宜家引以为傲的“沉浸式体验”在屏幕面前逐渐失焦，消费者仍认可宜家品牌，却不再需要驱车半小时前往远郊的“蓝盒子”。

更致命的是，重资产模式的规模效应，在市场下行期悄然转化为刚性成本的反噬。体量越大，维持运转的租金、物业税、能耗与人力成本越高，而客流于坪效的持续下滑，让继续运营变得不再经济。

2024财年，宜家中国销售额约111.5亿元，较巅峰缩水近3成。曾无往不利的规模优势，在消费逻辑剧变中，成了最沉重的负担。

此次出售的八处物业，正是宜家重资产模式从高歌猛进到被迫断腕的缩影。

对于这批资产的质量，中国企业资本联盟副理事长柏文喜评价，底子不差，均位于城市成熟或潜力板块，产权清晰、无租约、可即时交付，远超市面上诸多存有纠纷的存量物业。但硬伤同样明显，原户型为单层大空间、高货架层高、大卖场专属动线，无论是改造为长租公寓、社区商业还是企业总部，均需投入不菲的二次改造费用，属于“无包袱但需重铸”的中上等资产，流动性尚可。

谁将接盘？

市场对于潜在买家，存在三重猜想，各自逻辑清晰，却也各藏难点。

最被看好的，是存量资产运营商，包括商业地产基金、险资及专业改造机构。其典型操盘逻辑是：低价吃进、改造赋能、择机退出。大卖场的开阔空间天然适配长租公寓或社区商业综合体，叠加城市更新政策红利，账面上有可行性。地方城投平台亦被频频提及，但其介入往往掺杂行政色彩，市场化程度存疑。

至于山姆、Costco等仓储会员店，虽是公众直觉中的“天然接盘侠”，但细究之下可能性有限。山姆在中国扩张以轻资产租赁为主，鲜少购置重资产；Costco则固守自建传统，对二手物业兴趣寥寥。

柏文喜认为，三类玩家最可能出手，一是险资或不动产基金（如平安不动产、普洛斯、ESR），追求稳定收益，改造为长租公寓或社区商业，若能实现4%——5%的收益率，足以覆盖改造成本；二是商业运营商（如印力、龙湖、万象生活），二三线城市项目（南通、徐州、贵阳）原停车场配比充足、辐射范围广，改造为体验式社区商业恰好补区域短板；三是地方平台公司，在哈尔滨、贵阳等城市，地方政府盘活存量的诉求较高，接盘后改造为总部或文旅综合体，契合地方招商逻辑。

那么，宜家真的要退出中国吗？答案显然是否定的。

正在发生的是一场战略换轨——从规模扩张转向精准深耕，从“大而全”的远郊地标，转向“小而近”的社区触点。关闭远郊大店，将释放出的资本与资源，投向小型城市店、线上业务及即时零售能力建设。

据宜家中国透露，宜家正持续积极开设新店、拓展新渠道。以北京、深圳为重点市场，未来两年内将新开超过10家小型门店；东莞商场、北京通州商场已相继开业，位于北京朝阳区的常营商场也将于今年内亮相。与此同时，持续投资升级现有商场，并携手京东秒送、淘宝闪购等平台探索即时零售，不断优化和拓展线上线下融合的全渠道布局。

从“蓝盒子”到“小方块”，从“远场”到“近场”，宜家并未离开牌桌，只是换了打法。但对于接盘者而言，这些庞然大物的真正考验才刚刚开始——资本只是入场券，对城市空间的再造能力才是胜负手。谁读懂了消费迁徙的方向，谁才能把这50万平方米的沉默资产，变成下一轮周期的活棋。