中房报记者 许倩 北京报道

一场持续近4年的民企纾困合作，最终演变为巨额司法纠纷。

6月2日晚间，深圳市特区建设发展集团（以下简称“特区建发”）披露重大诉讼进展：广州市中级人民法院一审判决，特区建发联合华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南国际”），需向深圳市深基华智私募股权投资基金合伙企业（以下简称“深基华智”）支付21.11亿元股权收购价款。

这场超21亿元的巨额赔付并非突发风险，而是特区建发4年纾困华南城布局中，前期兜底条款全面触发后的结果。

值得注意的是，该一审判决早在2026年5月22日便已出具，特区建发延迟十余天才正式对外披露相关案情。

针对此次判决，特区建发公告回应称，本次结果为一审判决，尚未最终生效，当事人有权在规定期限内提起上诉，最终诉讼结果存在不确定性。公司还称，目前整体生产经营运转正常，该诉讼事项不会对已发行的债券本息偿付产生影响。

一波未平，一波又起。除21.11亿元股权回购纠纷外，特区建发还卷入一桩15亿余元金融借款诉讼纠纷，原告为华夏银行深圳分行，该案同样源于华南城纾困期间的资金筹措安排。自2022年入局纾困华南城以来，特区建发财务压力持续攀升，连续多年陷入亏损困境。

记者就此次诉讼及经营问题致电特区建发，截至发稿未获回应。

从政策性纾困到对簿公堂

本次巨额诉讼的核心症结，是特区建发联合中国信达共同参与的华南城纾困项目，因行业下行、项目失利陷入僵局，最终触发协议纠纷、诉诸司法。

事件回溯至2021年末，华南城突发流动性危机，资金链紧张，急需外部资本纾困。彼时，深圳推进“六稳六保”工作、着力纾困出险优质民营企业，作为深圳市属核心国资平台，特区建发肩负稳定本土商贸品牌、保障商户经营、防范区域债务风险扩散的政策性使命，牵头操盘华南城纾困工作。

2022年5月，特区建发通过旗下平台斥资19.095亿港元，认购华南城33.5亿股新股，取得其29.28%股权，成为单一最大股东，官方纾困正式落地。

入局之后，特区建发持续为华南城输血托底。2022年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，推动华南城五笔境外美元债成功展期；同年12月，特区建发依托旗下专项基金深基华智，耗资50亿元收购西安华南城69.35%股权，试图通过核心资产并购、存量盘活改善企业经营面。

为填补项目资金缺口，进一步盘活资产，2023年4月，特区建发将深基华智基金募资规模从初始50亿元扩容至110亿元，并成功引入中国信达作为核心出资人，其认缴基金份额占比达54.54%。

而吸引中国信达大额入局的核心条件，是各方签署的“差额补足+股权回购”兜底协议。根据协议约定，若基金投资期满后，中国信达无法实现全额退出，特区建发与华南国际需按照约定价格回购对应股权，足额兑付投资本金及约定收益。为保障协议落地，南宁华南城60套仓储物业同步完成抵押，为兜底责任提供实物资产担保。

多重资金加持、刚性兜底保障之下，华南城的经营颓势并未逆转。受房地产行业深度调整、产业园区销售遇阻、存量资产变现不及预期等多重因素冲击，华南城陷入现金流枯竭困境。2023年末，华南城公开承认，行业环境恶化导致公司面临长期、重大流动性紧张压力。

两年基金投资期满后，华南城债务违约、存量项目无法实现变现退出，中国信达相关投资被划入“准不良”资产。依据此前兜底协议，中国信达最终通过“深基华智”这一主体名义，于2025年4月将特区建发、华南国际一并诉至法院。2026年5月22日，广州中院一审宣判，判令特区建发与华南国际支付21.11亿元股权收购价款。

与此同时，特区建发再添大额债务纠纷。5月7日，特区建发公告称，收到深圳市中级人民法院诉讼材料，华夏银行深圳分行对深基壹号产业园、华南国际、西安华南城及特区建发提起金融借款合同纠纷诉讼，标的金额15.13亿元。从被告主体及案件背景来看，特区建发大概率为该笔借款提供了连带责任担保，因此被一并追责。

至此，一场初衷为稳企业、防风险的政策性国资纾困，彻底演变为超36亿元的连环诉讼纠纷。

深陷持续亏损泥潭

在内地巨额诉讼曝光前，特区建发早已卷入跨境债务纠纷。

2024年6月，特区建发收到香港高等法院传讯令状，花旗国际认定特区建发违反了为华南城优先票据展期签订的维好协议项下的义务，申索不少于14.07亿美元的赔偿。

随着债务风险持续恶化，2025年1月，花旗国际提出对华南城清盘申请，直指该公司未能偿还3.06亿美元到期债务。2025年8月，香港高等法院正式颁令华南城清盘令，公司股票随即停牌交易。

华南城进入清盘程序后，特区建发当初耗资19亿港元的入股投资价值大幅缩水，对应股权资产账面价值不足3.6亿港元，形成巨额账面浮亏。

值得一提的是，风险集中爆发前，深圳市国资委已于2025年6月发布地方国企投资监管指引，明确规定“对连续三年经营现金流为负的企业禁止追加投资”。这也从侧面印证了本轮纾困投资的风险失控问题。

自入局华南城纾困以来，特区建发财务压力持续加大，陷入亏损泥潭。

纾困前的2021年，特区建发实现营业收入142.32亿元，归母净利润3.16亿元，依托园区运营、基建业务实现平稳盈利，营业收入创近五年高点。

2022年5月，特区建发大规模入局华南城纾困后，公司财务曲线彻底逆转。当年实现营业收入137.96亿元，归母净利润则由盈转亏，净亏损8.72亿元。

2023年成为风险集中爆发之年。受行业下行、华南城项目滞销、资产变现受阻、兜底义务计提、股权投资减值等多重冲击，特区建发全年净亏损高达43.68亿元，创公司成立以来最大年度亏损纪录，其中仅华南城相关资产减值损失就突破35亿元。

2024年，公司亏损有所收窄，但依旧处于大额亏损区间，全年归母净亏损29.19亿元，年内再度计提超22亿元的华南城相关资产减值，存量风险持续释放。

2025年，特区建发营业收入仅76.67亿元，同比大幅下滑36.91%，较2021年缩水超46%；全年继续亏损10.68亿元。需要注意的是，2025年的“减亏”并非主营业务回暖所致，主要依靠内部费用压降、非经常性损益调节实现。

进入2026年，亏损态势仍未停止，特区建发一季度录得净亏损2.58亿元。截至2025年末，公司总资产896.33亿元，但有息负债高企，每年刚性财务利息支出超20亿元，持续侵蚀利润空间。

一位房地产观察人士分析称，特区建发近年将大量资金、资源、人力沉淀于华南城纾困项目，优质经营性项目投入不足、回款滞后，叠加产业园区、地产配套业务整体下行，传统主营业务创收能力持续弱化，难以覆盖企业刚性财务费用与管理开支，盈利空间持续萎缩。

目前，华南城债务重组仍陷入僵局，存量资产变现困难、价值持续缩水。这意味着，特区建发未来仍将持续计提资产损失，同时面临多起诉讼带来的兜底赔付压力，企业长期亏损、财务承压的局面短期内恐难以逆转。