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中房报记者 付珊珊 上海报道

“方向对了，努力才有意义。”3月17日下午，招商蛇口2025年度业绩说明会上，刚刚履新不足半年的董事长朱文凯以此开场。

这是该公司管理层调整后的首次公开亮相。2025年9月，招商蛇口完成核心岗位更替，朱文凯出任董事长，聂黎明担任总经理。

新团队接手的是一份利润显著下滑的年度成绩单。年报显示，2025年招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比减少13.53%；归属上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下跌74.65%；扣非后净利润1.69亿元，同比降幅达93.1%。

毫无疑问，摆在这位新董事长和新班子面前的，是一张不太容易作答的市场考卷。

“高价抢地”后遗症

存货减值成利润黑洞

利润指标全线下滑，是招商蛇口这份年报中最为刺眼的问题。

2025年全年，招商蛇口归属上市公司股东的净利润仅为10.24亿元，同比降幅高达74.65%，毛利率降至13.76%，同比下降0.85个百分点，净利润率更是仅有0.45%。

公司总经理聂黎明在回应投资者关切时，将业绩下滑归结为三方面因素：一是行业周期性调整的量价齐跌冲击；二是计提减值损失44.1亿元；三是按成本法记账计提投资性房地产折旧37亿元，进一步压缩当期利润空间。

这其中，招商蛇口表示基于审慎原则共计提44.1亿元资产减值准备，对公司当期利润形成直接冲击，而这背后也暴露出招商蛇口过去几年在拿地端的激进。

年报显示，公司2025年累计获取43宗地块，同比2024年增加17宗；总地价938亿元，同比增长93%，拿地额相比2024年几乎翻了一倍。

从投资布局上看，虽然核心城市仍是招商蛇口的主要投向，但部分项目拿地时楼面价过高，尤其是2020年至2022年间获取的核心城市高价地，当市场下行，这些高地价项目面临较大的销售压力甚至是价格倒挂风险，就不得不计提巨额存货跌价准备，成为“利润黑洞”。

根据年报数据，2025年，招商蛇口仅存货跌价准备就高达32.68亿元。其中光是重庆招商渝天府一个项目就计提了8.79亿元，该项目是招商蛇口于2021年拿地，彼时溢价率达到约130%；厦门湾湖臻境项目2025年也计提4.33亿元，对公司当年利润形成直接冲击。

通过观察发现，招商蛇口跌价准备高企的项目并非全部集中在三四线城市，像重庆、深圳、厦门等核心城市的部分项目也出现了较大幅度的减值。这表明，即使在高能级城市，如果项目定位失误、成本过高或所在片区竞争激烈，同样面临去化压力和亏损风险。

更值得注意的是，当这些计提了减值的存货在未来被卖掉并结转收入时，由于其账面成本已通过减值准备调减，届时体现的毛利率可能会非常低（甚至为0或负值）。也就是说，这部分项目的利润已经在2025年被提前“消化”掉了，未来无法再为招商蛇口的利润增长作出贡献。

即使如此，招商蛇口也未停止高价拿地。2025年3月，招商蛇口以超70%溢价率拿下成都高新区地块，刷新成都楼面价纪录；在深圳，招商蛇口又以86%溢价率斩获前海宅地，刷新深圳单价“地王”纪录。

在行业普遍面临去化缓慢、利润空间被挤压的背景下，招商蛇口新拿的这些“地王”如何消化，是否又会成为新的拖累？

品质与品牌错位

销售额同比下降约10%

众所周知，上市房企财务报告中的营业收入指标反映的是过去已签约项目在当期的交付结转情况。2025年，招商蛇口开发业务营业收入同比下降16.33%，这直接印证了公司在前几年的销售去化已经出现了疲软。

在业绩会上，招商蛇口管理层介绍道，公司2025年全口径销售排名第四位，行业名次进一步提升。但从销售额绝对值来看，招商蛇口全年实现全口径销售额约1960亿元，同比仍下滑超10%。

销售压力背后，实则是招商蛇口产品品质与企业品牌的错位。

据招商蛇口管理层透露，公司2025年前五大销售城市全口径销售额均破百亿元，其中，上海以超500亿元的成绩重夺市场第一，北京以193亿元首次跻身前五，杭州以169亿元创下进入前四的历史记录，深圳超150亿元稳居第三，成都破百亿元进入前五。

副总经理吕斌在业绩会上反复强调：“这份成绩单来之不易。”

问题是，客户用真金白银铸成了招商蛇口的市场地位，而后者回馈客户的房屋，品质却频繁引发投诉。

在布局重镇上海，招商蛇口的红盘招商时代乐章被业主投诉存在货不对板问题，销售时极力宣传的“森系住宅”、“公园里的房子”，在交付时绿化却缩水为“平坦的飞机场”，当初承诺的“人车分流”也未能兑现，被业主质疑为虚假宣传；而在售后环节，面对业主的整改诉求，开发商要么长时间不回应，要么避而不见、搪塞推诿，这种近乎“糊弄”的态度彻底激化了矛盾，影响公司品牌信誉。

在杭州，业主反映招商蛇口开发的项目招商翠印府未做洪涝评估，且在销售过程中开发商对西侧1.7米的高差、小区被“洪涝包围圈”的重大不利因素闭口不谈，在预售公示中也刻意模糊相关提示，有故意欺诈顾客的嫌疑。此外，该项目号称板块内品质标杆，但实际交付却货不对板，房屋品质问题还引起了当地政府部门的关注。

对于2026年的销售展望，吕斌判断，随着“止跌回稳”政策基调的确立，市场有望趋向稳定，但城市分化将进一步延续。他透露，公司2026年全口径销售计划将基本与去年持平，继续坚持“以销定产、以销定投”的审慎原则，不盲目追求规模，而是追求有质量、有回款的增长。

面向行业从“规模为王”向“产品与服务”转型的趋势，朱文凯在业绩会上明确了招商蛇口“十五五”战略方向：做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控，推动公司从传统开发商向“开发商+运营商+服务商”转型。他表示，未来将强化聚焦核心战略，以“好房子”体系建设为核心，提升产品与交付品质。

对于新管理层而言，如何在修复利润指标的同时，还要跑赢销售大市、兑现投资收益，是他们必须面对的难题。