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于帅卿/发自北京

面对持续的经营压力与退市风险，天津老牌国资房企津投城开重大资产重组有了最新进展。

10月29日，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“津投城开”）发布重大资产出售暨关联交易报告书草案，拟以1元对价向天津城市运营发展有限公司（以下简称“城运发展”）转让其评估值为-2.39亿元的房地产开发业务相关资产及负债。

交易完成后，津投城开将彻底退出房地产开发，保留并聚焦于物业管理、资产管理与运营等业务。此次交易为资产出售，不涉及股权变动，旨在优化产业布局、提升持续经营能力。

记者就此交易细节及后续经营计划致电致函津投城开，其工作人员表示“不接受采访”，截至发稿，采访邮件亦未获回复。

退市风险倒逼企业转型

这场“1元卖资产”的交易背后，是津投城开地产业务的长期失血与资本结构的持续变化的结果。

津投城开表示，本次交易前，其主营房地产开发业务受行业整体下行影响，近年来持续亏损；同时，公司主要通过债务融资等方式筹集资金以支持房地产开发业务，负债规模较大，资产负债率偏高，面临较大的偿债压力。为更好地应对市场变化，提高上市公司抗风险能力，实现长远稳定发展，上市公司将持有的房地产开发业务相关资产及负债整体置出，实现上市公司业务转型及高质量发展。

从最新半年报数据来看，2025年上半年，津投城开营业收入同比减少41.87%至5.12亿元；归属上市公司股东净利润亏损5.19亿元，业绩持续承压。

作为天津老牌国资房企，津投城开前身是1981年由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司，原名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司。2001年，该公司成功上市，并于2023年将名称变更为津投城开。

津投城开上市后的十几年时间里，业绩都较为稳定。但从2020年起，受行业下行冲击，公司陷入持续亏损状态。数据显示，2020年至2022年，津投城开净利润分别为-25.17亿元、-18.44亿元、-2.96亿元，累计亏损超46亿元。2023年虽通过收储短暂扭亏，但2024年再度亏损，净利润为-2.1亿元。

此外，2022 年至 2025 年上半年，津投城开实现归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润分别为-9.79亿元、-12.77亿元、-7.37亿元和-5.26亿元，其亏损主要来自房地产开发业务。

更严峻的是企业资本结构持续变化。截至2025年6月末，津投城开资产负债率已达100.36%，净资产为-5.01亿元。若年底该指标未能转正，津投城开将面临退市风险。

津投城开表示，通过本次交易剥离亏损资产，提升资产质量，可以提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化解上市公司退市风险，实现上市公司业务转型及可持续发展，维护全体投资者特别是中小投资者利益。

不过，有业内人士提示，交易尚需股东大会审议，关联股东须回避表决。负资产卖1元虽符合“公允”定义，若中小股东认为潜在土地价值或政策红利未被合理体现，可能对方案提出异议。监管方面亦将重点关注评估方法的审慎性及债权人利益保护。

为求自救，津投城开近年已多次出售资产回血。2021年至2024年间，通过转让吉利大厦、华富宫大饭店等资产，合计回收资金逾10亿元。本次剥离地产业务，是企业“断臂求生”系列动作中最彻底的一步。

进入物业赛道

津投城开的转型路径并非一蹴而就。

2024年底，津投城开首次披露重组计划，拟通过资产置换、发行股份及支付现金等方式，收购天津燃气集团等持有的供热资产，向城市集中供热业务转型。该方案于2025年6月获天津市国资委批复。

2025年9月19日，公司再度公告对原方案进行重大调整，取消资产购入计划，改为仅剥离地产业务予城运发展，保留物业管理等轻资产，并不再募集配套资金。交易对手方也由天津燃气集团与津能投资变更为城运发展。

另据相关规定，因交易对手及资产范围变化均超阈值，此次调整构成对原重组方案的重大调整。

对于本次重组方案调整的原因，津投城开表示，鉴于公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司实现高质量发展整体战略考量，综合考虑置入标的资产经营情况及未来行业发展前景、公司自身状况和未来战略规划调整情况，经审慎研究及与天津燃气集团、津能投资协商， 公司决定对原重大资产重组方案进行调整。

公开资料显示，城运发展为天津市国资委全资持有，主营保障性租赁住房、商业运营及物业管理，2022年11月由津投资本设立，2023年5月股权无偿划转至天津市国资委。

“接盘方城运发展为天津市国资委全资持有，这使得本次交易成为一场典型的国资体系内部资产重组。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析表示，这并非简单的“低价售卖”，而是一次典型的“财务隔离+风险出清+叙事重构”。国资平台承接负资产，避免了破产清算可能带来的社会成本，也为后续资产盘活和政策兜底保留了空间。

他进一步表示，保留下来的物业管理与商业运营资产具有现金流稳定、负债率低的特点，契合当前资本市场对“轻资产+现金流”模式的偏好。津投城开未来有望借助定增、REITs（不动产投资信托基金）等工具把估值锚从“开发商”切换到“服务商”，享受更高的估值倍数。

随着地产业务的剥离，津投城开将正式告别开发业务，但其能否真正转型为一家可持续、受认可的城市运营服务商，仍需在物业管理规模、盈利能力和现金流表现上接受市场检验。