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中房报记者 付珊珊 上海报道

9月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布公告，宣布董事长蒋铁峰因工作调动辞去公司所有职务。同时，公司董事会选举原总经理朱文凯为新任董事长，并聘任聂黎明为公司新任总经理。

此次人事变动此前已有相关信息披露。9月5日，招商局集团有限公司官网更新管理团队信息，显示蒋铁峰已出任招商局集团有限公司副总经理，彼时他仍兼任招商蛇口董事长职务。十天后，其招商蛇口职务全部辞任。

此次调整后，招商蛇口主要领导职务已完成交替。

有接近招商蛇口的内部人士表示，此次变动属于因蒋铁峰职务升迁而发生的正常人事更迭，公司战略保持连续。目前公司财务状况稳健，“三道红线”处于绿档，融资能力较强，融资成本处于行业较低水平。

另有市场观点认为，此次人事与组织调整反映出招商蛇口致力于提升运营效率，以应对当前行业环境的挑战。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，招商蛇口这场人事与组织的大调整，是其向市场发出的强烈信号，即公司已进入“战时状态”，所有改革的核心目标只有一个——提高运营效率，确保在残酷的行业洗牌中活下去、活得更好。

蒋铁峰时代

在不少业内人士看来，招商蛇口的这次人事调整是一场“有计划、有节奏”的管理层交接。根据公告，蒋铁峰辞去了公司第四届董事会董事、董事长和董事会战略与可持续发展委员会委员（召集人）职务，正式离开其工作多年的招商蛇口。

蒋铁峰的职业生涯是纯正招商系成长轨迹。1973年出生的他，持有清华大学建筑与土木工程领域专业硕士学位，高级工程师。其职业生涯从基层起步，历任招商局蛇口工业区控股股份有限公司南京公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总部总经理兼上海公司总经理，招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经理、总经理、董事长等职务。

从其履历可以看出，蒋铁峰的主要管理经验集中在华东区域，曾是该区域业务发展的关键负责人。

在主持华东区域工作期间，蒋铁峰推动该区域销售额占招商蛇口整体比例上升至40%以上。其后因华东业绩显著，公司据此进一步划分出江南区域。

2019年，蒋铁峰升任招商蛇口总经理并进入董事会。2023年9月，他接替到龄退休的许永军出任招商蛇口董事长。在近两年的任期内，他带领公司在行业整体调整阶段保持稳定，并维持了招商蛇口在房地产行业中的前列地位。

回顾蒋铁峰担任董事长的这段时间，公司业绩有起有伏。

在2022年业绩会上，蒋铁峰曾提出“未来三年进入行业前五”的目标。2023年，招商蛇口实现全年销售额2936亿元，成功跻身前五。其中在上海市场表现尤为突出，继续保持销售榜首位置，全年销售额达到约646亿元，与第二名拉开较大差距。

不过，这一态势在2024年未能完全延续。该年是其担任董事长后的首个完整财年，从年报数据来看，公司签约销售额约为2193亿元，行业排名仍居第五，但在华东区域尤其是上海市场的表现出现下滑，销售额被中海、保利等其他央企超越。此外，2024年公司归属上市公司股东的净利润同比减少36.09%。

面对市场变化，蒋铁峰推动了一系列战略和管理架构调整。2024年，招商蛇口将原有的七个区域合并为五个；2025年6月，公司进一步取消区域层级，整体组织结构由三级管控调整为二级。

根据最新披露的2025年半年报，招商蛇口财务表现部分指标有所改善：上半年营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；归属上市公司股东的净利润约14.48亿元，同比增长2.18%。

不过同期，公司现金流量净额出现明显下降。上半年经营活动产生的现金流量净额约为-20.06亿元，较2024年同期的12.88亿元减少32.94亿元。招商蛇口表示，这一变化主要因房地产销售回款同比减少，同时购地支出同比增加。

老将朱文凯接棒

接替蒋铁峰出任董事长一职的朱文凯也是招商系的老将，其1967年出生，高级经济师，毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。

相比于蒋铁峰在地产开发体系平步青云的履历，朱文凯的职业生涯更加多元化。公开资料显示，他最初是从城市服务类业务起步，曾先后担任过蛇口招商港务股份有限公司总经理助理、深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理。

后来，他在地产板块也担任过招商地产策划部经理、营销中心总经理、总经理助理、副总经理，招商蛇口常务副总经理等职务，在开发业务方面同样有着丰富经验。

2019年10月，在蒋铁峰晋升为招商蛇口总经理的同时，朱文凯卸任招商蛇口常务副总经理职务，调任海南开发投资公司担任总经理，并依旧负责招商蛇口总部的投资工作。

经过几年发展，招商局海南开发投资公司已经形成了一个总部平台和多个产业新城及园区的业务布局。因此，朱文凯在资产运营业务方面同样有不俗的成绩。

有分析认为，朱文凯接任董事长后面临多项经营任务。主要包括以下几方面挑战：

一是改善公司现金流和盈利能力。在柏文喜看来，这是其最核心的挑战。招商蛇口2024年净利润大幅下滑36%，与同为央企巨头的保利、华润、中海等相比，盈利能力存在显著差距。朱文凯必须在销售单价和毛利率持续承压的市场环境下，找到提升利润的有效途径，比如严控成本、提高产品溢价、加快周转等。

二是推进“产业+运营”业务实现可持续盈利。朱文凯在海南期间的产业运营经验被视为优势，但该类业务目前毛利率仍较低，如何将其培育为稳定盈利来源仍需探索。

“目前招商蛇口资产运营和物业服务两项业务毛利率远低于开发业务，如何将这些‘看起来很美’的业务真正培养成‘赚钱养家’的支柱，任务艰巨。”柏文喜表示。

三是保持开发业务的节奏与产品竞争力。尽管招商蛇口近年产品力有所提升，但在行业注重“好房子”的背景下，持续完善产品体系、适应市场变化仍是一项持续任务。

有观点指出，朱文凯内部经验丰富、业务背景多元，被认为具备带领企业应对行业变化的综合能力。其履职成效，预计将在未来6~12个月的财务表现和业务推进中逐步显现。

（楚小强对本文亦有贡献）