中房报记者 付珊珊 上海报道

2024年，对于中国房地产企业而言，是充满挑战与机遇并存的一年。整体来看，房地产市场经历了深度调整，政策层面持续发力以促进市场稳定，企业则在变革中寻求生存与发展的新路径。

毫无疑问，2024年房地产企业发展的高光时刻大多是由大型央企、国企创造的。在这一年的发展变化中，这类企业自身规模不断扩大，市场份额不断提升。

据中指研究院发布的《2024百强企业研究报告》显示，央企、国企数量为71家，较上年增加1家，显示出央企、国企在房地产市场中的主导地位。

但即使如此，央企、国企目前也面临市场挑战。为了适应市场变化，今年以来，一些大型央企、国企均进行了自我变革，比如中国金茂、招商蛇口、华润置地等均进行了组织架构调整。

对于出险房企而言，2024年重点工作则集中在风险化解和债务重组上。随着市场下行和持续底部运行，房企密集出险，监管部门出台了一系列政策以支持项目融资需求，区分项目风险和企业风险，促进保交楼工作。出险房企如龙光集团、中国奥园等在境外债务重组方面取得了重要成果，境外债务重组计划获得法院批准，为化解债务风险迈出了重要一步。

房地产行业这一轮深度调整犹如大浪淘沙，有人离开，也有人进入。同时，在中央“止跌回稳”的整体基调下，2025年，房地产企业也正蓄势待发。

调整组织架构

组织架构调整，可谓2024年房地产行业一大关键词。

2024年1月，万科率先启动内部组织架构和人员调整，核心动作是成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部；在住开发经营业务端，万科在2024年进一步对旗下南方区域、华东区域、北京区域、西南区域等进行调整，精简总部职能。

随后2月份，绿城中国、华润置地、招商蛇口、中交地产等也相继发布新一轮组织架构和人事调整。

据中国房地产报记者不完全统计，2024年以来，至少有10家房企进行了不同程度的组织架构调整。从这些房企的具体变动内容来看，一方面集中在区域公司的合并、精简；另一方面则是缩短管理半径，压缩组织体系，精简层级，加强总部管控。

在不少业内人士看来，房企精简区域主要是为了减少管理层级，聚焦重点区域深耕城市，以此来提升管理效率，降低运营成本。

值得注意的是，在调整过程中，这些房企大多倾向于将最优势的资源和力量聚焦于最赚钱的区域，提升区域集中度，提升竞争力。

央企、国企“土拍”扛大旗

自房地产行业进入深度调整期，多数民营房企受制于资金压力，逐渐退出公开土地市场。取而代之的是央企、国企在最近两三年扛起了“土拍”大旗。

2024年，这一趋势更加明显。

在中指院发布的2024年前11月房企拿地排行榜中，拿地金额位列前十的企业中，仅有滨江集团是民营房企，其他9家均为央企、国企及混改企业。即使将排名扩大，拿地金额TOP20甚至TOP30中，也仅有2～3家民营房企。

2024年前11月拿地金额最高的3家企业分别为保利发展、绿城中国和中海地产，对应的拿地金额为476亿元、452亿元、407亿元，均超过了400亿元。

此外，“中建系”不少企业最近两年都被看作是土地市场的“黑马”，比如中建壹品曾在一周之内斥资超百亿元获取土地；同样是中建旗下的中建智地2024年在北京拿下一宗超过百亿元的巨无霸地块。

对比这些强势的央企、国企，滨江集团是所有民营房企中拿地金额最高的企业，其2024年前11月斥资277亿元用于补充土地。但滨江集团有其发展特殊性，对于多数民营房企而言，当下已无更多余力投入到土地市场与其他央企、国企竞争。

也正因如此，央企、国企及混改企业在土地市场占据主导地位的同时，它们更有能力去竞争核心城市的核心优质地块。例如绿城中国，2024年在上海、杭州、北京均拿下了“地王”，这些地块之所以能拍出高溢价，根本原因在于地块质量较高，受到了多家房企追捧参拍。

2024年，这些央企、国企不仅在“土拍”现场激烈拼抢，在场外也越来越“卷”。

一个值得注意的细节是，2024年，不少房企在土地正式开拍前就对心仪地块提前做设计招标。比如12月23日，有消息称，象屿地产已经发布了对宝山区一宗地块的招标计划，拟投资45亿元，建安成本9.95亿元，而这块地将于12月30日才正式拍卖。此前，招商蛇口、安徽高速都曾有过在地块开拍之前就做招标方案的先例，这也说明了这些房企拿地意愿非常坚定。

“维稳、化债、保交楼”的民企

实际上，相比央企、国企，民营房企则承受了更多压力和挑战，当前仍是一场生存之战。

2024年，民营房企有三个核心关键词：维稳、化债、保交楼。

其中，对于类似滨江集团和龙湖集团这样的优质民营房企而言，保持经营稳定是首要任务。

相比之下，一些出险民营房企除了要保持经营层面的稳定不恶化，同时还要处理债务问题以及保证项目顺利交付。

好消息是，2024年9月份以来，已有佳兆业、禹洲集团、华夏幸福、旭辉控股、金科股份、融创中国、远洋集团、碧桂园、龙光集团、世茂集团等10家房企公布了化债或重组进程情况，不少企业化债取得了积极进展，比如禹洲集团境外债务重组计划已于10月4日生效；旭辉控股、碧桂园等企业的境外债重组方案框架已基本成型或正在征求更多债权人同意。

在这些企业中，融创中国、华夏幸福和金科股份在化债方面已经取得实质性进展。融创中国境内债重组成功在即；华夏幸福则宣布其偿债信托受益权份额领受工作已经圆满完成；金科股份也已经披露了公开招募重整投资人的遴选结果，只待债权人大会召开通过就可以完成整体重整。

虽然都是好消息，但在业内人士看来，化债取得进展并不意味着彻底“上岸”，出险房企只是得到了喘息机会，最终还是要依赖市场依赖销售，积极“回血”自救。

也正因如此，出险房企2024年以及接下来的重点工作即“保交楼”，积极营销、促进销售、实现现金回笼，才能逐步修复基本盘，从而真正摆脱困境。

一位民营房企总裁表示，当前，政策一直在向好，吹的都是“暖风”，只要市场不继续恶化，民营房企要多坚持，说不定就能等到“救命良药”出现。