中原集团主席施永青

康为/发自北京

“从历史经验中学习，我们才能避免重蹈覆辙。”中原集团创办人、中原集团主席施永青表示。

根据国家统计局数据，2023年1~11月份，全国商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，其中住宅销售面积下降7.3%；全国商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。这些数据表明，房地产市场仍面临较大压力。

面对市场调整，施永青表示，中国房地产行业需要新发展思路。

他认为，随着房地产行业步入存量房时代，政府、企业应当更加重视存量房的使用价值，并确保新建投资的有效收益，以达到市场供求平衡。他也建议国家应实施金融化债策略，以稳定实体企业，提升民间投资信心，进而促进消费与投资之间的良性循环。

同时，他认为在找到替代产业之前不能轻易打破地方政府原有的收入模式，需要建立一套新的财政收入体系、税务分配模式，只有这样，才能在确保财政收入稳定的同时，避免重回依赖卖地填补财政收入的旧路。

“未来，房地产市场不会有像过去那样的繁荣了，我们都需要对发展模式进行重新评估，对经营模式进行调整，以适应不断变化的形势。”施永青表示。

中国房地产报：中央经济工作会议提出在2024年要积极稳妥地化解房地产风险，并加快推进“三大工程”建设，同时加快构建房地产发展的新模式。您对中央经济工作会议提出的这些目标和措施如何看？

施永青：房地产行业对中国经济的影响深远，未来如何处理房地产问题将对经济的稳定性产生重大影响。当前，中国房地产面临的关键问题是过度开发，建造的房屋数量超出了实际人口需求和经济发展的需要。因此，必须采取措施减缓建设速度，合理利用存量房产资源。这也是“房住不炒”的核心，即要发挥房产的使用价值，而非仅仅依赖其交换价值。

如果房屋建成后无人使用，使用价值便无法实现，大量资金投入到不能带来流动性和收益的项目中，未能产生合理的经济回报，会导致资金被困。此外，未使用房产的后期运营、维护和管理还需耗费巨额成本。

因此，我建议应重视发挥存量房的使用价值，增量房要有效投资。然而，目前的执行层面仍过于关注库存量，即交换价值，而未足够关注使用价值。

另外，对于保交楼建设方面，我建议以低价回购未充分利用的存量房屋，用以替代新建房屋交付。例如，如果一个保交楼项目仅售出20%房屋，却需要继续完成80%的房屋来保证完全交付，那么这80%的房屋建好后若无人居住，便会造成资源的重复浪费，这也让我更担忧会进一步出现过度开发。

中国房地产报：在房地产领域，您认为应如何理解中央经济会议中提出的“先立后破”的含义？

施永青：我认为中国房地产市场面临的挑战，根源在于地方政府对土地出让的依赖，将房地产作为地方财政收入的主要来源,这种做法导致了一系列问题，包括“房住不炒”实施过程中，地方政府在土地审批时难以摆脱财政利益的考量。同时，通过融资平台向开发商提供资金支持，却又限制银行贷款给购房者，这样的政策相互冲突可能引发所谓的“合成谬误”。

从历史经验中学习，我们才能避免重蹈覆辙，即便我从事房地产行业，我也坚信中国的经济增长不应过度依赖房地产。然而，在找到替代产业之前，也不能轻易打破地方政府原有的发展模式，我们需要建立一套新的财政收入体系、税务分配模式，确保财政收入稳定的同时才能调整房地产，以避免重回依赖卖地填补财政收入的旧路。这是我对“先立后破”的理解。

中国房地产报：当前，房地产企业面临市场低迷和融资难题的双重挑战，这两个问题已经成为行业发展的障碍。对此，您有什么发展建议？

施永青：在这种情况下，现行的限购限贷政策应当再进行调整。市场对资金的需求迫切，应当引导更多的资金流入行业，以促进经济良性循环。特别是对于那些出险房企，它们需要人才和资金的支持才能恢复运转。从全社会利益出发，我认为需要国家层面的介入，否则商业机构出于自身风险考虑，将不可避免地回避合作。

以美国次贷危机为例，国家层面的干预是解决问题的关键，美联储通过量化宽松政策应对处理了危机。尽管我国目前不采取大水漫灌的货币宽松政策，但我们仍需通过具体的财政、行政等手段迅速行动，阻止债务风险蔓延，并制定切实可行的解决方案，以打通经济梗阻，实现转变。

此外，我认为必须充分利用民间资金。经济发展离不开资金支持，当前民间投资信心不足，而强信心需要稳定投资收益预期。特殊期内，可以考虑设立专门的房地产行业担保基金，通过在房价下跌时给市场纾困、并购重组房企，以高收益来吸引民间社会资本的参与。

中国房地产报：当前，对于我国一些房地产企业出现的风险，您认为国家应该采取措施进行干预，类似于2008年美国金融危机时政府的做法，但这方式是否会产生“政府在宏观调控中的道德风险”方面的争论？

施永青：2008年美国金融危机期间，关于政府是否应支持企业的讨论颇为热烈，并产生了关于“道德风险”的讨论。当时的情况是，政府介入救助的目的是为了保护企业本身，而非仅仅是为了救助企业老板，原有的投资者应当为其投资决策和经营活动承担相应的风险和代价。此外，那些通过不正当手段获取的资金需要被追回。在美国上一次金融海啸中，政府采取了购买企业债券和股票的措施，以帮助企业继续运作。

因此，立即进行债务重整是解决问题的关键。如果不迅速行动，企业的价值将会持续消散，一旦消散，就难以恢复；公司的运作也需要团队的长期磨合，一旦散架，公司的价值也将不复存在。

中国房地产报：中原集团2023年发展如何？

施永青：2023年，我们面临了前所未有的挑战，很多业务停滞或难以回收费用，导致有些团队不得不缩减规模。特别是随着内地一些大型品牌崛起，它们具有很强的市场垄断性，导致生存空间变得非常狭窄，我们只能在这样的环境中尽力而为。

中国房地产报：王石认为本轮房地产周期需要3到5年才能实现真正的转好。您对此有何看法？您认为房地产市场的复苏周期会是多久？

施永青：历史数据显示，房地产市场的大周期通常伴随着较长时间的上涨和较短时间的下跌。过去房地产调整周期中，市场可能在三到五年内经历一次下跌，跌幅通常在30%到50%间；然而这些下跌期往往是市场调整的一部分，会为经济的再持续增长提供支撑。

但在经济结构转型升级期，房地产市场的调整可能是在8年甚至更长时间，这将是一个渐进的过程，旨在避免对整个经济和社会造成过大冲击。

中国房地产报：有什么话想对同行说。

施永青：我们都将需要对规模进行重新评估，对经营模式进行调整，以适应不断变化的形势。