近日，中指研究院发布了2月份全国房地产市场数据，整体来看全国楼市销售总额普遍下降，楼市成交不乐观，但是春节假期对整体的数据也有一定的影响。不过就近期的土拍市场来看，溢价成交土地明显回升。

销售不乐观

西安楼市解筹率仅41%

2024年开年，全国楼市情况不太乐观。据中指研究院数据，1~2月TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比2023年下降51.6%，其中2月环比下降29.3%、同比下降64.7%，全国房企销售普遍下滑。

其实可以看出，今年楼市的走向还是比较明确的，利率的下调、各个楼盘的优惠政策等都是在刺激楼市成交，但就目前来看，效果一般。前瞻顾问发布的西安楼市数据显示，2月份，受春节影响，房企推货节奏持续放缓，新房供求量延续1月降势、环比降幅分别为17%、24%；1~2月累计看，成交量与2021年以来历年同期相比，仅略好于2020年疫情初期，但整体仍保持供小于求态势。

去化率上，2月份仅8个项目开盘或加推，整体解筹率41%，6成以上项目去化率不足50%。也就是说，市场持续低温下，客户观望情绪依旧严重。库存量上有所减缓，截至2月底，西安目前的取证库存面积585万㎡，库存量略有减少，整体减少了4.2万㎡，去化周期稳定在7~8个月，市场压力可控。

成交低下，该有的“小阳春”并未显现。3月份截至目前，西安意向登记平台上，多半项目登记冷清。其中纯新盘世园润府第一次登记，157套房源登记人数也就179个，紫薇云峰里104套房源，意向登记人数141个。两个项目暂未核验，是否要摇号还得看最终核验人数。其余登记项目，登记人数均未超过房源数。

尽管目前楼市依旧不热，但是市场对三月“小阳春”还是有所期待。

多个重点城市土拍溢价率回升

虽然整体楼市成交低迷，但是土拍市场回暖明显。

3月6日，诸葛数据研究中心发布报告指出，根据最新公布的2024年2月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数微幅“三连升”。分等级城市来看，2月一线、三四线城市市场情绪指数呈上升态势，且一线升幅更为显著，二线维稳，其中，深圳涨幅领跑50城。

这也从年后多个重点城市的土拍热度有明显回温可以得到印证。杭州、合肥、成都等二线城市接连拍出高溢价率地块。2月27日，杭州今年首批土地成功出让，7宗宅地揽金111.6亿元，成交楼面均价26241元/㎡，全部溢价成交，平均溢价率19.1%。2月29日上午，安徽合肥公共资源交易中心开启合肥新年第一场土地拍卖，共成交3宗居住用地，总面积超过120亩，总成交金额超30亿元。其中，土地单价首次破3000万元/亩，创历史新高，最高溢价率超50%。成都今年首拍3宗地揽金约19亿元，最高溢价率31.76%等等。

而近期，西安的土拍市场也出现了一波小高潮。3月6日，浐灞国际港成交了3宗土地，其中绿城分别以4.976亿元、7.668亿元拿到奥体核心约34亩地块、奥北约64亩地块，总成交金额超12.644亿元。龙翔以10.893亿元摘得奥体约75亩地块，地价在区域内也是相对比较高的。绿城和龙翔是近几年在奥体板块不断深耕的房企，持续摘地也是对西安开发市场的认可。在此之前，曲江大明宫挂牌成交1宗145.161亩住宅、商服用地，成交土地单价1454万元/亩，楼面价7327元/㎡，由中铁建摘得。

改善产品升级

满足多样化需求

回归到产品上，目前西安主流成交产品已经趋向于大户型。2月份成交数据中，130㎡~143㎡是市场的成交主力，占整体22%，其次为100㎡~120㎡和144㎡~160㎡，分别为18%、16%。

记者梳理了部分即将入市的新项目以及老盘推新的产品发现，143㎡~230㎡改善型房源为主力，100㎡以下的小户型房源仅剩3盘。其中改善型房源的项目中，高新区的项目有绿城海棠三章，主要面积段集中在143㎡~239㎡，天地源高新宸悦与龙湖青云阙·昱府的主要面积均为188㎡；浐灞国际港的改善房源也越来越集中，世园润府最大面积228㎡，龙湖砚熙台面积段为188㎡~196㎡等等。当然，在产品升级上不仅仅是面积的增加，而是更多的根据居住舒适度需求，在房型、空间设计以及社区配套方面的多重升级。也有部分高端项目开始满足客户的定制化需求，可见目前西安楼市的产品升级正在逐渐向多样化迈进。

沈视楼市主理人沈玮认为，从今年的政策新提法“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”这一点来看，限墅、限价、限购等，针对高端房产的限制类政策会逐步退场。广州目前已经取消了120㎡以上住宅的限购就是政策的吹风前哨，未来跟进的城市会越来越多。有宽松政策，再搭配“好房子”，才能引导中高产家庭在房产置换中带动消费。

沈玮表示，土地低密低容是趋势，产品越做越精是未来的大趋势，改善类产品会更大是主流，同时也会更加内卷。用产品撬动置换需求，才是市场逻辑下的经营之道。