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西安二手房节后首周观察:带看量上涨 业主议价空间开始收窄

中国房地产网

2023-02-07 10:09

石青玲/发自西安


2月1日,西安市住建局发布的数据显示,1月西安二手房网签备案面积71.37万㎡,环比增长35.99%;其中,住宅网签备案面积51.10万㎡(5148套),环比增长3.42%。这意味着,自2022年10月起,西安二手房成交量连续4个月环比增长。


在西安链家地产雁塔区一家区域门店的经纪人林峰看来,春节之后的二手房延续了年前的行情,成交量持续上涨,他们门店对应的责任小区一周之内成交了3套。这一周以来,来看房的客户明显增多了。”周末我们店6个买卖经纪人基本每个人都有带看,工作日内的话每天大概有2-3组客户。”


议价空间收窄


虽然看房的客户增多,不过市场在价格上整体表现还比较平稳。“价格跳涨基本不太可能,房东和购房者都有一个大概的预期。”林峰说道。


林峰给记者展示了一组成交数据,2022年12月份,他们门店对应的责任小区成交了一套52平方米的1居室,成交价100万元,业主包税费和中介费;2023年1月,该小区又成交了一套同样的户型,挂牌价98万元,最终以95万元成交。“抛出税费和中介费之后,两套房子的成交价不相上下。”


不过,房东的心态却较发生了不小的变化。春节以前,议价空间还比较大,但春节以后部分房东对价格就比较“执着”了。对于房东的心态,王淼有着亲身体会。他最近在碧桂园凤凰城看中了一套120平方米的三居室,业主报价210万元带车位,最低心理预期是206万元,超过了自己的预期价格近16万元。在中介的不断劝说之下,王淼最终将价格提高到了196万元,然而房东却始终坚持,最终双方没有谈拢。


“现在双方处于僵持阶段。”林峰说道。一方面,从挂牌量上看,根据诸葛找房的数据,截至目前,西安二手房挂牌量已经突破16万套,再次刷新了纪录;另外,根据链家网的数据显示,西安二手房挂牌量也达到了11万套。


另外一方面,最近,很多房东给我们打电话要求上调挂牌价,现在就是双方僵持的阶段,如果成交量持续上涨,那么天平就倾斜到了房东一方,价格上涨也是迟早的事儿。


而根据诸葛找房的数据,2023年第6周,西安二手房成交价为17450元/平方米,出现了小幅上涨。


在这样的情况下,西安二手房会呈现出怎样的走向呢?经历了行业寒冬的林峰希望能够稳定一点,“市场才慢慢开始回暖,需要更多的时间来修复,我们也会劝客户在挂牌价上要理性。”


教师轮岗“重锤”学区房?


谈起最近成交的比较好的小区,非枫林绿洲莫属了。“每天都能成交3-4套,成交价格还比较稳定,2室的塔楼价格基本在300万元左右。”林峰说道。


身带高新三小、高新一中双指标,枫林绿洲一直是市场上的热门小区,不过自民转公之后,西安又将开始教师轮岗制度,“学位房”似乎蒙上了一层阴影。


2月1日,西安市委宣传部、市政府新闻办召开“贯彻落实党的二十大精神全力推动西安高质量发展”系列新闻发布会。会上,西安市教育局局长李红雨表示,2023年,将启动实施”西安科教研名师课堂“,深入推进“名师+”和“名校长+”工程,交流轮岗校长教师6000名,促进教师资源均衡配置,让每所学校都能有“名师名家”。


这意味着,西安将正式落地实施轮岗制度,让优质的教师流动起来,有利于解决教育资源不均衡的问题,是推动教育公平发展的最直接抓手。不过,在业内外看来,这将对学区房、“学位房”的价值产生冲击。


中国教育科学研究院研究员储朝晖认为,教师轮岗措施在一定程度上会对学区房交易热度产生降温效应,“区内学校教师资源更加均衡,部分片区学区房价值就会大幅降低,自然会使得学区房交易热度持续降温”。


不过,一位正在“物色”学区房的家长表达了自己的看法:“对以后上学的孩子可能影响比较大,对着急上学的家长来说该买还是会买,另外从其他城市的经验来看,教师轮岗只是小范围,也不会落到骨干教师身上。”林峰也说道,目前来看房的客户对该政策并不敏感。


而教师轮岗对类似房子的影响,或许也可以从其他城市窥探一二。2021年8月北京宣布东城区、密云区作为大面积、大比例推进干部教师交流轮岗的第一批试点区。2022年4月西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6个区加入其中之后,7月20日,北京市教委相关负责人介绍,2022年9月秋季开学,全市所有区都将开展教师交流轮岗。


之后,据《财经》报道,北京学区房均价波动并不明显。房天下平台显示,7月16日至7月30日,蜂鸟社区、康桥水郡、黄庄小区等北京老牌学区房均价在13.5万元/平方米-16.8万元/平方米,成交价涨跌不一,每平方米涨跌幅度均价不超过3000元。


可见,教师轮岗想要对学区房、学位房产生冲击,还需要更多的时间。不过,在民转公之后,西安在教育政策上的改革还将持续,这也为因学区而产生溢价的房源走向带来了更多的不确定性。


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标签:西安,教师轮岗,二手房,学位房
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