回顾2022年，房地产行业调控政策以宽松为主，呈井喷之势，达到近五年来的峰值。聚焦西安，政策调控主要以放松“限购”“限售”和刺激二手房交易为主。

土地方面，去年西安土地拍卖成交整体有所下行，央企、国企拿地为主。而在产品端，西安市场出现量级分化，超级大户型增多，小户型和叠墅产品回归。

政策

“限购”“限售”放松

激活二手房交易

西安政策调控整体表现温和

西安2022年度政策出台的频次和力度，相较于其他部分城市表现温和，在市场销售端的作用也微乎其微。

2022年5月，西安市住建局发布的《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，核心内容为落户满一年可购房；不落户，持有西安居住证和2年社保或者个税可买；已购或新购商品住房，产证满2年或网签满3年并取证，可上市；已购或新购二手住房产证满2年可上市。本次调控的重点是将买房的门槛调低，将房产交易的条件降低为“满三满二”。

11月，西安出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》：落户即可买首套二手房；外地户口居住证+半年社保或个税也可买首套二手房；二孩家庭可买第三套住房；人才购房不需要社保个人所得税证明；沣东部分区域、沣西临潼取消限购。本次政策的发力点主要在二手房和外围市场，刺激二手房交易是激活市场的一个重要卡扣。

此外，西安还多次出台利好房企和保障性住房的政策条款。

2022年1月，西安市住建局、西安市财政局发布关于印发《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法(修订)》通知：西安市支持房地产企业将已建成普通商品住房的自持部分用于住房租赁经营。

4月，西安市住建局《支持房地产业发展十条措施》：缓缴城市基础设施配套费6个月。西安市住建局发布《关于进一步优化住宅用地出让规则有关情况的请示》：取消房地联动、限价、取消配建、取消自持等。旨在为房企从源头上纾困，缓解企业资金困难的现状。

2次降准、公积金贷款首付最低2成

金融政策为购房者减轻负担

在买房过程中，首付比例和贷款利率也是购房者最为关心的。2022年有两次下调存准率，三次下调LPR。

2022年4月15日，央行宣布，于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。11月25日，央行再次降准0.25个百分点。据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。

在下调贷款市场报价利率（LPR）方面，1月20日，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点。5月20日，1年期LPR维持3.7%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。8月22日，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

在去年这波金融政策指导之下，切实降低了购房者的置业成本，将购房的首套商业贷款利率从此前的5%以上降低到了4.1%左右，购房者的月供每月也能减少1000元左右。

公积金贷款方面，去年“5·28”新政进行了调整：首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下），首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上），首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。本次政策调整将住房公积金贷款首付比例从此前最低三成降到最低2成。

去年，在西安外围市场，比如咸阳、高陵、沣东能源金贸区、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河等区域，已经执行了首套最低2成。在主城区也有个别项目执行首付分期的政策，这些都是置业时的利好金融政策。

整体来看，去年西安出台的不管是调控政策还是金融政策，均首先为刚需置业减轻负担，对改善置业的松绑力度有限。

土地

2022全年诞生18宗万元地

均为央企、国企斩获

西安土地市场，据记者不完全统计，2022年全年居住用地成交量为10445.36亩，商业用地成交量为4024.81亩，相比上年有所减少。住宅用地成交最多的是6月份，是西安第一批集中供地成交的月份，其他则主要集中在下半年，例如11月、12月以及8月份，成交量都在千亩以上。而商业用地全年成交最多的是8月份，其次是12月、6月和4月份，成交量都在500亩以上。

从拿地的价格来看，2022年整体的楼面地价下滑，大部分土地以底价成交，“万元地”共有18宗，主要都在高新，2022年一年高新就诞生了14宗万元地。去年6月，紫薇、天地源先后在CID摘地3宗，楼面价分别为15904元/㎡（GX3-42-52）、12728元/㎡（GX3-42-25）、12789元/㎡（GX3-17-21），全年最高的楼面地价则为紫薇在CID区域摘得的地块。另外，“万元地”的摘地企业几乎全是央企和国企，民企拿地的意愿以及对高价地的热度骤降。

分区域看，2022年土地成交中，主城区排名靠前区域为高新区、港务区和西咸新区，成交规模均在千亩之上。高新区主要集中在高新CID和软件新城区域。西咸新区虽然成交规模比较大，但是纯粹的住宅用地并不多，安置房用地和商服用地占比较大。

另外，在西安二环沿线、城南也拍出了一些优质的地块，如金茂、中铁建在大明宫区域增储，陕建、中粮&金源、泰发祥摘地城南西部大道，这些地块也将在今年陆续入市。主城区核心区域的供应仍旧稀缺，例如城内区、曲江、经开、浐灞、航天等地，供应量持续减少，这也将导致2023年，众多的新项目仍旧向外围区域拓展，主城区新项目已是凤毛麟角。

民企拿地缩水严重

陕建地产集团新增土地储备最多

从拿地房企来看，2022年拿地的房企基本上还是以央企、国企以及地方城投公司为主，民企拿地不管是从规模还是数量来看，都缩水很多。

国企拿地最多的是陕建地产集团，2022年，陕建地产除了杜城村地块之外，还先后在曲江大明宫、西咸新区空港新城、浐灞生态区等板块拿地，新增的土地储备面积在400亩以上。陕西交控，2022年分别在港务区、长安区、沣东新城拿地约380亩，中建丝路则是联合西安轨道交通集团、中国市政西北院、中建六局联合拿地；中国铁建在软件新城、曲江大明宫区域等新增了土地储备。

在品牌房企方面，保利除了在软件新城的拿地，还在长安、航天新城也新增了土地储备，全年新增土地储备超过300亩。中海在2022年共计耗资43.53亿元在西安拿地178.82亩，两宗地均位于高新区，一块地位于丝路软件城，一块地位于高新中央创新区，两宗地均为紧邻学校的优质地块。

还有一些典型企业的拿地，例如，在民企拿地极为稀少的情况下，龙湖在航天新城耗资6.2亿元摘得了约40亩住宅用地；首进西安的山东颐养健康集团置业（集团）有限公司摘得港务区约123亩地块，成交楼面地价为8175元/㎡；拍出了港务区最高的楼面地价等。

产品

豪宅产品出现供应峰值

面积和价格不断突破新高

记者对去年西安楼市供应产品的大小、价格等方面进行比对发现，2022年，西安房地产市场豪宅产品出现供应峰值，户型的面积和价格不断突破新高、科技含量也在不断升级。

克而瑞研究院数据显示，西安2022年前5个月成交了103套千万级豪宅，并以61%的同比涨幅，位居第一。

从项目来看，西安市场以200㎡左右起的超级户型正在异军突起。据了解，招商西安序近期主推的户型为290㎡和300㎡。位于高新三期软件新城的高科云天在去年四季度面市，产品以240㎡以上的超级大户型为主。还有去年市场热销的自然界江月，以200㎡以上产品为主。高新天谷雅舍新近供应的户型为207㎡和229㎡。中海开元壹号紫宸以180㎡起的产品为主，最大户型为400㎡跃层。CID板块的紫薇云上也是以220㎡和280㎡为主的超级户型。

从价格来看，以200㎡左右户型为主力产品的项目，销售均价在27000元/㎡以上，突破3万元也是常态。目前市场豪宅均价顶端的应该是招商西安序，其均价为37500元/㎡左右。单套房源单价最高的是龙湖青云阙洋房产品，个别户型突破4万。

值得注意的是，产品的科技含量也在一直加码，“五恒”系统是科技豪宅的标配，但是去年市场上已经出现“七恒”产品。比如，去年亮相的高科云天，打造“七恒”人居科技：恒氧、恒静、恒湿、恒温、恒洁、恒热、恒智。

小面积房源增多

叠拼类产品集中入市

在2018年~2021年，市场上主力的改善型产品占比越来越高，100㎡以下的房源已经屈指可数。而在2022年，由于政策形成的市场下探，很多房企也开始改变产品策略，向小面积、低总价靠拢，以便加快去化速度。

以高新区为例，2022年高新三期供应产品中，110㎡上下的三房产品开始增多，例如曲江文商檀境、紫薇云峰里、天地源棠樾坊、龙湖青云阙、华宇御璟天宸、碧桂园高新云墅二期等。高新区还有100㎡以下的房源，例如南飞鸿天锦有80㎡~100㎡的房源，均价18102元/㎡，主要面向刚需首置需求，满足更多类型的客户需求。

另外，去年下半年，一部分叠拼类产品也在集中入市。例如临潼区放开限购后，中海阅骊山就推出了4F的跃层产品。绿城紫薇南山雲庐推出了总价450万元~830万元的观山叠院。而曲江二期的天地源曲江香都E区也推出了230㎡~291㎡的叠拼产品，均价在2.95万元/㎡。另外，中建锦绣天地B区、碧桂园凤凰城等墅类产品也在四季度集中入市。