石青玲/发自西安

12月20日晚，西安市住建局发布了关于《西安市商品房预售资金监督管理实施细则（征求意见稿）》（下简称“意见稿”）公开征求意见。

意见稿在重申资金使用节点、使用额度的同时，对房企通过保函置换的资金、监管各方应承担的责任、处罚都做出了明确的规定。在业内看来，预售资金监管趋严可以防止开发商抽逃资金，保护购房者的利益，更好地促进楼市规范运营、有序发展。

对于该份意见稿，美城机构分析认为，对于购房者讲，保障其权益不受损害，并减少了买房纠纷。对于中小房企讲，可能会面临资金重压，严重的可能面临生死存亡考验。因此，部分中小房企可能会另寻出路，选择联合开发。未来，联合开发项目也可能会增多。

挪用预售资金屡禁不止

这是西安年内第二次整治预售资金监管。

7月14日，西安市住建局等五部门联合出台了13项措施。在强化商品房预售资金监管方面，西安要求资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

此外，9月21日下午，西安市住建局组织西安市29家合作银行行长召开了座谈会，围绕金融支持房地产市场、“保交楼”政策执行和预售资金监管业务开展情况进行了交流。

连番出手整治的背后是西安饱受烂尾楼困扰。在此轮行业调整之前，西安的“烂尾楼”主要来自城中村改造。2007年，西安拉开了轰轰烈烈的城改大幕，在城市面貌日新月异的同时，投资企业资金链断裂、无证预售、烂尾等“并发症”也随之而来，易合坊便是一个最典型的案例。

对于这部分项目，2021年5月20日，西安召开“府院联动”处置城中村棚户区改造遗留问题现场推进会，明确表示：对尚未复工的存量烂尾楼和进展缓慢的城棚改回迁项目，以2021年8月和2023年12月为时间节点，限时解决问题。

城改项目之外，随着行业持续深度调整，一些品牌房企开发的项目也加入了烂尾停工的大潮中。2021年，苏宁暴雷之后，其在西安开发的项目苏宁云著被爆出预售款未进入监管账户，引发了一场“教科书”式的维权。此外，康桥悦蓉园项目也被爆存在预售资金未纳入监管账户、预售资金存在违规拨付、划转等违规行为；2022年6月8日，西安市未央区住房和城市建设局发布了《关于纠正违规挪用西安世茂璀璨倾城商品房预售监管资金的函》。其中指出，西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金，现存在资金缺口达11亿元，导致项目停工。

上述项目并非个例。通过这些“花式”操作，开发商最大程度地实现了资金的滚动，推动了规模的增长，但却将楼盘停工、烂尾的风险转嫁到了购房者身上，这不仅为此前的购房者带来了灾难，也让很多有置业需求的购房者产生了顾虑。“项目户型、地段、价格都不错，但是就怕最后交付不了。”一位长期关注融创望江府的购房者表示。

压实各方主体责任

面对不断出现的问题，西安市也在不断“打补丁”收紧监管，但挪用问题却屡禁不止，问题出在哪儿了？

“对地方政府来讲，开发企业资金冻结，企业拿地积极性会减弱；对银行来讲，资金冻结会影响货币的流通性，无法产生效益，不符合银行的运营逻辑。也就是说，严格监管对双方都没有好处，所以各层面监管积极性不高。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析认为，预售制下资金监管失效的问题，一方面是当前的监管机制本身内在逻辑问题所导致的必然结果，另一方面是监管失效不被追责和不承担全额赔偿责任的结果，这就更加剧了监管失效程度和监管失效发生的普遍性。

针对上述问题，此次西安对各方权责进行了明确划分，夯实了各主体责任，这是这份意见稿最大的亮点。

其中，对于违规挪用预售资金的企业，意见稿指出，因开发企业违规挪用或商业银行违规划转预售资金造成项目烂尾或其他严重后果的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对于项目上下游企业协助开发商违规支取预收款的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任；银行端，若有违规，则暂停其在项目辖区内新承接预售资金监管业务，情节严重的则在暂停其全市范围内的预售资金监管业务资格，并向相关金融监管机构通报。同时，对于监管部门与工作人员的玩忽职守等行为，依法依规给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

“西安今年烂尾楼比较严重，这份文件有利于规范西安市场，对全国有借鉴意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

加强预售资金监管能刺激市场复苏吗？严跃进表示：“这保障了购房者的权益，有助于强化购房者的信心，刺激有需求的客群入市但是这主要还是集中于健康的企业、项目，对于已经出现问题的企业、项目，信心可能没法恢复。”