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物管“四哥”香港招股 保利物业拟融资43亿港元
物业管理费的基数低很大程度上是因为外拓业务的影响。
物业管理  2019-12-10 14:24
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物业管理费的基数低很大程度上是因为外拓业务的影响。

| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

行业综合排名第四+央企第一的背景,令保利物业的香港上市之路走得无比顺畅。12月9日,保利物业在香港公开招股,计划发行1.33亿股,招股价在35.10港元-30.70港元之间,预计全球发售所得款项净额将约为42.897亿港元,敲钟时间定在了12月19日。

招股书显示,截至2019年10月31日,该公司的合同管理总面积约为4.78亿平方米,总在管面积约2.7亿平方米。2019年上半年,其收入为28.22亿元,同比增长47.3%。无论是在管面积还是营收,都在物业上市公司前三之列。

据统计,截至目前在香港上市的物业公司已有17家之多,这些公司的股价表现颇为抢眼。截至12月9日,碧桂园服务今年的股价涨幅已有123.4%,雅生活服务达160%,新城悦服务的涨幅更是超过200%。在这一背景下,物管“四哥”也备受追捧,12月10日,有投资者透露,保利物业在招股的第一天认购孖展已超购28倍。

物业公司上市情况.png

融资额最高的物业公司

这不是保利物业第一次登陆资本市场,早在2017年,该公司就已在A股的新三板挂牌。鉴于流动性及发展限制等方面的原因,2019年4月,保利物业宣布中止新三板挂牌,8月份便在港交所递交了上市申请,12月1日通过上市聆讯,短短8个月时间就完成了两个资本平台之间的转换。

根据招股书披露的数据,保利物业为保利发展旗下的全资子公司,承接保利发展绝大多数的物业管理业务。2016年,保利物业在管面积中91.9%是来自保利发展,随着外拓步伐的加快,这一比例已经大幅下降到了2019年上半年的43.1%。

2016年以来,保利物业的在管面积也保持了比较高的增速。2016年、2017年、2018年及2019年6月30日,该公司的在管面积分别为0.818亿平方米、1.06亿平方米、1.9亿平方米及2.6亿平方米。2年半的时间,增长了2.18倍。

2016年至2019年上半年,保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元,年复合增长28.4%。净利润方面,2016年至2018年的复合年增长率为50.1%。

2016年-2018年,保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%,净利率则为5.8%、6.9%、7.9%。

若论融资额度的话,保利物业已超过雅生活服务,成为上市集资额最高的物业公司。在42.897亿港元的融资净额里,保利物业打算安排57%的额度用于并购拓展,15%用于进一步开拓增值服务,18%用于升级公司的数字化及智能化管理系统,约10%将用作运营资金及一般公司用途。

低利润率之谜

相较其他头部物业上市公司,保利物业的财报弱项在于利润率指标。中泰证券分析师倪一琛表示,物业上市公司间利润率差距很大,重点企业毛利率大概在20%-40%之间,净利率在10%-25%左右。

还有统计显示,17家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%,保利物业离平均值还有很大距离。就净利率而言,表现较好的雅生活服务、碧桂园服务、彩生活分别达到了25.36%、19.98%、14.34%,保利物业也是相形见绌。

分析招股书不难发现,利润率低的原因主要是保利物业的平均物业管理费较低。据了解,2016年-2018年间,中海物业的平均物业管理费达到了3.93元,绿城服务的为3.13元,雅生活是3.03元,而碧桂园服务与保利物业则分别为2.06元、2.1元。

物业管理费的基数低很大程度上是因为外拓业务的影响。保利物业在招股书中透露,2016年-2018年,公司从保利发展开发的小区收取的平均物业管理费分别为2.14元、2.19元、2.21元。而从其他开发商的社区收取的费用为1.19元、1.31元、1.47元。

当然,该公司也采取了不少措施以提升利润水平,例如,加大力度拓展高毛利业务。该公司的社区增值服务毛利率达44.1%,是物管服务的两倍有余。其营收占比自2016年起逐年提升,由10.1%大幅提升到了2019年上半年的19.1%。

不过,也有业内人士认为,物业上市公司的利润率受母公司影响很大,部分开发商愿意转移利润给物业公司,同时承担更多的费用,因此物业上市公司的利润水平就可以做得比较高。“正常来说,物业管理这个行业的利润率是不应该比地产开发还高的,合理的毛利率和净利率应该分别在20%、10%左右。”


| 曾冬梅 | 编辑:本站编辑| 2019-12-10 14:24

标签:保利物业
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