2024年上半年，全国商品房销售额定格在了4.7万亿元。

进入到波动周期的第3年，幸存的佼佼者从18万亿元的高空俯冲而下，开始如雏鸟般重新适应一个回归居住属性的9万亿~10万亿元市场规模。

新房市场体量迅速收缩。在销售额见顶、利润率受限的市场背景下，开启“第二增长曲线”成为规模房企共识。在市场环境倒逼下，有的房企被动转型应战，也有房企未雨绸缪，在市场调整前就开启战略转型，探索“第二曲线”甚至“第三曲线”。

华润置地属于后者。

早在20多年前，华润置地就开始发展多元性业务。2021年华润置地正式提出“自我重塑”，确定“城市投资开发运营商”的战略定位，将“3+1”一体化发展模式作为“十四五”时期的中长期发展战略。

在“3+1”发展模式定位中，开发销售型业务是华润置地穿越周期的压舱石，经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务无疑是华润置地业绩增速的助推器。

前瞻性战略规划，给了华润置地提前转型布局的先机和稳步发展的底气。得益于这招“先手棋”，华润置地在市场低谷期，交出了一份超预期的答卷。

财报数据显示，华润置地2024上半年实现营业额791.3亿元（同比增长8.4%），实现核心净利润107.4亿元，综合融资成本3.24%（创历史新低），三道红线均保持绿档，穆迪维持华润置地内房最高“Baa1”信用评级、标普及惠誉亦维持该公司的BBB+评级。

从业务构成来看，开发销售型业务稳健增长，营业收入591.3亿元，同比增长8.3%。更重要的是，华润置地多元化的业务结构效益开始突显。

上半年，华润置地经常性收入合计200亿元，同比增长9%。经常性收入虽只占总营业额25.3%，却贡献了51.4%的核心净利润，首次超过开发销售型业务。经营性业务发展带来的全新利润结构，正在构筑华润置地的第二增长曲线。

“如果在去年我可能还不太想这么说，但今年从核心数据来看，华润置地的第二增长曲线已经形成。”华润置地高管层在业绩发布会上说，华润置地成为蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。

多年前埋下的种子，已经深深扎根于地下，向上生发出新的枝芽。它们厚积而薄发，让审慎发展命题的华润置地，依靠提前布局的“内生驱动力”实践出了旧模式的破局方向。

新旧动能结构转换

在依赖负债驱动的旧模式下，加大杠杆以扩大规模曾是行业多数派的选择。

但华润置地并没有盲目乐观。这家企业在20多年前，就凭借多年来的财务审慎态度，与提前布局经营性业务，来表达对行业周期与风险的敬畏。

商业地产是华润置地最早多元化布局的业态。经过20年厚积薄发，华润置地构建万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，深耕不同层级和商圈，2024年上半年购物中心出租率97.3%

此外，代建、文体、租赁住房等生态圈业务也同步稳健增长。这些业务都是在原有开发基本盘基础上开辟而来，新旧业务之间互相赋能、协同成长，形成了渐进式的商业生态模式。

2021年起，华润置地将这些业务梳理整合为“3+1”，即开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，自此华润置地有了3条以内生驱动反哺开发基本盘的航道业务。

长期投入下，华润置地的多元航道业务结构性优势开始兑现。

上半年，华润置地的总营业收入中，经营性不动产业务收入114.7亿元，同比增长7.0%；轻资产管理业务收入58.9亿元，同比增长17.6%；生态圈要素型业务收入26.4亿元，同比增长0.8%。

对比同比增长8.3%的开发销售型业务，华润置地的增长动力，已经明显转向了经营性业务。报告期内，华润置地经常性收入合计200亿元，在总营业额中的占比提升至25.3%，也能看出该类业务影响力的增强。

重要的是，由于经营性业务利润率普遍较高，这对华润置地整体利润水平产生了很强支撑。财报显示，今年上半年华润置地综合毛利率为22.3%。其中，开发销售型业务毛利率为12.4%；经营性不动产业务毛利率为71.5%，同比提升0.2个百分点，经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为77.4%，同比提升0.3个百分点。

报告期内，华润置地核心净利润107.4亿元，其中来自经常性业务的核心净利润55.2亿元，占比已达到51.4%。

超70%的毛利率，25%的营业收入占比，实现了超50%的利润占比。这几组数据，为华润置地这份成绩单做了一个定调：凭借前瞻性的业务多元化和创新转型，华润置地成功构建了新的增长动力，第二发展曲线的形成彻底改变了其业务格局。

通过第二增长曲线发展，华润置地将实现收入与利润结构、债务结构“两个转换”，尤其是在债务方面，将形成全新资金闭环——以正向经营性现金流来压降有息负债，实现新旧动能的债务结构转换。

从更大视角来看，华润置地第二曲线模式的跑通，也为地产行业提供了新的发展模式与盈利路径，以有效应对市场波动和不确定性。

锚定第二发展曲线

在财务指标之外，华润置地发展“第二增长曲线”决心的更体现在具体的业务开展程度和效果上。

经营性不动产业务方面，华润置地旗下目前经营82个购物中心，其中69个购物中心零售额排名当地前三（占比84%）、39个项目零售额排名当地前四（占比48%）。在上半年消费需求分化的行情下，华润置地6家新开业购物中心综合开业出租率达97.8%，开业品质高于市场。在写字楼市场下行的大环境中，华润置地写字楼整体出租率为75.0%，也跑赢大市。

基于业务实际管理方面的成效，华润置地上半年实现了购物中心租金收入94.8亿元，同比增长9.7%；实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%等亮眼成绩，巩固了深耕核心城市商业的信心。

轻资产管理业务方面，商管航道，华润置地上半年管理的在营购物中心108座，其中重奢购物中心13座，保持行业综合实力第一；物管航道，公司期内在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米，依然位于行业头部领先地位。

生态圈要素型业务方面，华润置地的城市代建业务实现营业额3.9亿元，期末在管项目358个，上半年新增政府代建签约面积排名行业第二。

同时，公司租赁住房业务实现营业额3.8亿元，累计在管项目62个，管理规模行业排名第八。华润有巢REIT业绩稳中有增，按一、二季度报告已披露数据合计，实现基金营业额3,931万元，同比增长1.5%；基金EBITDA2,460万元，同比增长4.3%，正积极推动扩募。

此外，华润置地文体场馆运营业务实现营业额3亿元，期末在管项目17个，管理规模行业排名第一。

深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目初步构建了统筹内外部城市运营要素的大型片区综合运营模式，形成智慧运营、文化活动、商圈统筹、城市空间服务等细分赛道，城市运营商转型步伐不断加快。

可以看到，华润置地的非地产业务已经开始全面开花，且每一项非地产业务均遵循着质量与规模两个逻辑有序推进。通过品质、能力、口碑提升，再自然而然带动自身发展是华润置地过往最熟悉的路径。

在新周期之下，第二增长曲线上，熟悉的齿轮再一次开始扭动。

全新形态的华润置地

每一条内生驱动的航道，均意味着华润置地在收入和利润结构上的主动权，通过此消彼长应对不同的行业发展周期，正如曾经高速发展的开发业务，与如今仍能稳健增长的经营性业务。

站在新发展模式的起点，华润置地以坚定的投资与沉淀，打破了行业过往负债与规模构建的二元世界，构建起服务千万人的“3+1”生态体系，使得地产开发、商业投资、资产管理、物业管理等业务都位于行业领先地位。

比如地产开发业务，2024年上半年华润置地签约金额1247亿元，位居行业第4，在20个城市市占率排名TOP5。

管理层在业绩会上透露，上半年签约额中，年初库存签约额占比超过50%，到6月底，已取证库存去化周期降至8个月，“这个比例应该说在行业内都是非常低的区间”。

土地储备方面，2024年上半年，华润置地上半年以总地价256亿元（权益地价183.3亿元，权益比71.6%）增持11宗土地储备，新增总计容建筑面积202万平方米。截至6月30日，总土地储备面积为5699万平方米。

凭借足够体量的经营性业务，通过可持续的内生式增长，华润置地受到更多投资者青睐，股价保持内房股第一。同时资产负债率下行至56.4%，净有息负债率33.6%，负债指标在行业内属于最低区间，三道红线保持绿档。

融资成本也在不断优化，上半年华润置地加权融资成本降至3.24%，较2023年底进一步降低32bps，同样属于行业最低区间。

在健康的现金流支撑下，华润置地上半年在手现金以及银行结存达到1183亿元，较2023年底增长3.5%，保持高位。

“上半年公司经营业绩跑赢大势，基本完成了中期业绩的目标和管理任务。”华润置地管理层在业绩会上表示，下半年要摒弃惯性思维，应对形势变化的不确定性，防范风险，穿越周期。

房地产行业仍处于新旧动能转换调整期，透过华润置地的多元化布局，不难看到头部房企前瞻性视野下战略制定与执行能力，积极持续挖掘新的增长点，特别是在大资管业务上的布局，成为其穿越下行周期的护城河。

有机构表示，第二增长曲线的形成意味着华润置地的估值应与同行不同，在风险明显较低、盈利能力更佳的情况下，应该附加估值溢价。随着地产开发业务变得比以往任何时候都更加不确定，华润置地有望重新获得长期以来的估值溢价。