保利发展总部大楼

企业之间的竞争像一场耐力的较量，胜负不靠一时的爆发力，而在于长久的稳定发挥。在房地产行业步入高质量发展的新时代，基于品质的“长期主义”正成为各家房企的共识。而在此之前，保利发展已经在这条路上走了很远。

8月19日，保利发展披露2024上半年业绩报。整体来看，保利发展不失为行业“领头羊”，公司上半年实现营业收入1392.49亿元，同比增长1.66%；实现签约金额1733.36亿元，稳居行业第一；其中，权益销售比例达77%，较去年提升9个百分点；实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%；归属上市公司股东的净利润74.20亿元，对比目前已披露中期业绩的房企，仍最“赚钱”。与此同时，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。

数据以外，保利发展还是A股最早披露业绩快报的房企，体现出公司层面绝对的自信。这份自信不只源于作为央企排头兵的底气，更来自公司长期以来坚持对国家战略的践行，使其踏出的每一步都稳健而正确。

在7月18日召开的二十届三中全会上，对健全宏观经济治理体系作出新的部署。其中，“加快构建房地产发展新模式” “加快形成同新质生产力更相适应的生产关系”“发展耐心资本”等表述引发市场关注。

深入了解这些表述，会发现不少核心内容与保利发展近些年探索的路径不谋而合。着眼当下，保利发展亦对新的要求作出快速响应，以务实行动践行社会责任，在攻坚克难中砥砺前行。

稳扎稳打，业绩逆势向前

过去几十年里，我国房地产市场经历了快速发展和变革，不同的选择将企业引向不同的可能。在这个过程中，有些企业迷失了，有些企业则一直坚定向前。

保利发展属于后者。

在近32年的发展中，保利发展秉持稳健、审慎的经营理念，以脚踏实地的管理作风，有效应对着周期波动。2024上半年的业绩数据，正是其“稳扎稳打”风格的具象化。

纵观2024年上半年中国经济“半年报”，外部环境更趋复杂严峻和不确定，二季度经济增速回落。与此同时，上半年房地产行业仍延续下行调整态势，市场参与主体信心尚未恢复。根据国家统计局数据，2024年上半年商品房销售面积和销售金额均呈下滑态势。其中，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19%。新建商品房销售额47133亿元，同比下降25%。

尽管房地产行业整体仍处于筑底阶段，保利发展的销售业绩依旧保持着领先地位，市占率达3.68%，较2023年底提升0.06个百分点，而深耕的核心38城占有率提升0.3个百分点至7.1%。

这份成绩，有赖于保利发展对政策和市场的把握和判断。

上半年以来，全国有约180个地方出台房地产相关政策超过360条，出台频次在二季度明显上升。这些政策主要集中在调整市场策略，以稳定市场，包括降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等措施，旨在提振市场情绪和释放购房需求。

从效果看，上半年行业销售数据降幅虽大，但二季度降幅已有所收敛；核心城市一二手成交总面积环比微降，但住房有效总需求仍在。

在2024上半年业绩说明会上，保利发展管理层阐述了这一时期的经营策略，“上半年，保利发展积极调整销售策略。一方面，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，积极加大推货力度，第二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%；另一方面，公司坚定贯彻落实去库存策略，总部和一线人员两级联动，根据政策热点，加强综合去化举措。”

业绩在逆势中稳定前进的同时，保利发展的资产负债结构也十分健康。上半年，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健态势。公司一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。

以高品质铸就穿越周期的生命力

志不求易，事不避难。

对于房企而言，最难做的事就是牺牲短期规模增长，追求高品质产品的打造以促进长久发展。

“公司也主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。”在业绩说明会上，保利发展高层坦言，核心38城面积储备占比约七成，三四线城市占比不到三成，且基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域，仍有市场机会和前景。

除了在土地投拓上“优选”，对于产品的打造，保利发展也力求“优质”。

7月19日上午，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神。发布会回应了有关房地产市场提问时表示，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。

早在2023年，保利发展就率先提出行业进入高质量发展的“品质时代”。在《保利2023-2024年不动产行业白皮书》中，保利发展表示，在“品质时代”，要进一步挖掘潜在需求，提供高品质产品和服务，为客户创造更多价值，积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型。

在品质的打造方面，保利发展制定出完善的品质管控标准，强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制。在产品和服务层面，保利发展提出“人文社区”和“人文服务”理念，形成“天悦人和”三大产品系十二大子品牌，在全国各地打造了一批高端、高质、高品的人居标杆，同时以更多维的服务场景，为购房人提供服务情绪价值；同时，通过物业公服、商业服务、公寓租赁、健康养老、会展赛事等多元服务业态，营造更多理想生活场景。

自2023年至今，保利发展新获取项目中，有超过75%的项目打造为“天悦人和”产品系项目，产品品牌势能逐步显现。需要指出的是，产品系项目以“所见即所得”全维实景呈现，打造了保利的产品品牌标识，综合产品力位列全国前三，多家机构测评品牌传播力全国第一。

正是基于对高品质和服务的不断追求，保利发展才能穿越不确定性周期，实现高质量发展。

贯彻三中全会精神，向“新”谋发展

对国家战略的坚守与践行，是保利发展长久稳健前行的基石。

党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）中，部署了房地产行业的发展路径，其中提到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”

回溯保利发展近几年的动作，不难看出其在构建发展新模式上已作出多方努力。

在租购并举方面，保利发展近年来不断加强投入。截至2023年末，保利发展共有保障性住房项目185个(含配建保障性住房的项目)，总建筑面积946万平方米。其中，已经建成保障性住房项目109个，规划建筑面积430万平方米，在建拟建保障性住房项目76个，规划建筑面积516万平方米。

当前，收购存量商品房用作保障性住工作正在加快推进。

作为“国家队”房企，保利发展对此制订了详细的计划。在业绩发布会上，保利发展高层坦言，公司在存量土地调规、置换，存量房收购等多个方面积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划，遵循市场化、法制化原则加快推进落实，现已在郑州、金华等地实现了存量房收购。下半年，保利发展仍将坚持去库存、调结构的经营策略，积极应对本轮行业深度调整、保持稳健经营。

《决定》中还提出，加快形成同新质生产力更相适应的生产关系，促进各类先进生产要素向发展新质生产力集聚，大幅提升全要素生产率。值得注意的是，“耐心资本”这个原本金融领域的专业术语，也出现在《决定》中。“耐心资本”所倡导的长期主义，正是培育新质生产力必须坚持的理念。

新质生产力的显著特点是创新，既包括技术和业态模式层面的创新，也包括管理和制度层面的创新。

对于正迈向高质量发展之路的房地产行业而言，新质生产力和长期主义正是助力企业升级与突围的关键力量。在企业的短期盈利状况外，企业的研发投入、技术创新等非财务指标，必将在未来带来更长远的收益。

从理论层面看，保利发展已连续8年发布行业白皮书，在市场形势复杂严峻的背景下，深入探讨房地产企业如何实现科技赋能、品质提升、体现价值等重要议题，传递行业创新信号。保利发展在白皮书中表示，房企要根据新的行业形势，优化发展思路，建立新发展模式，实现更高质量的发展。

在技术层面，保利发展更是不断突破。2023年，保利发展推出科技创新“和翎计划”，聚焦“人本化、绿色化、低碳化、智慧化、产业化”五大方向，打造“智慧宅、未来宅、健康宅、低碳宅”，供应链不仅纳入了三恒空调系统、无醛板材、装配式卫浴，还要求集采家电节能耗优于国家标准。在绿色供应链支持下，近3年保利发展控股共建设了约60万平方米超低能耗住宅，预计未来每年可减少碳排放约700万-800万吨。

在管理层面，保利发展创新性地构建出 “发展之树”经营管理系统，聚焦“稳根基”“强躯干”“健主枝”“结硕果”“丰树冠”五个部分，将“八维精益”管理理念有机融入，致力于对组织能力和治理水平进行全面升级。在管理系统内，保利发展还实现了科技赋能，将DFC数字建造技术落地应用。DFC是用”一项目+一模型”管到底的建筑智能设计，它的落地应用，打通了工程建设项目设计、施工、验收、运维全生命周期审批监管数据链条，推动管理流程再造、制度重塑。作为大物业时代的国家力量，保利发展控股物业公司也走在行业变革前端。2024年6月，保利发展控股物业公司携手清华大学技术团队，发布IEIM能源管理全链条业务，通过建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系IEIM综合能源智慧管家，构建环境友好型低碳循环经济。

对于“新”的探索，保利发展已经走了很久、很远。在高质量发展的道路上，保利发展也将继续领跑。