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开发商无心拿地 东莞供地步步收缩

中国房地产网

2024-05-25 20:17

江小亭/发自东莞


当下,去库存成楼市平稳发展的重要一环。在这个过程中,一线城市也加入楼市松绑队伍,土地成为市场最关注的焦点,自然资源部最近印发的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》,更是从供应源头入手维持房地产市场供求关系稳定。

自然资源部明确,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市,则执行“盘活多少、供应多少”原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

按照中指研究院数据,截至今年3月,新建商品房去化周期超过36个月的有41个城市,东莞以37.5个月“上榜”。

一时之间,事关城市暂停供地声音不断,更有不少房地产机构中介人士直接认为未来3年东莞都将不再供地。

暂无停止供地计划

根据东莞市住建局早前发布的全市新建商品房住宅库存数据显示,截至3月底,全市新建商品住宅库存为518.82万平方米,以过去12个月的平均去化速度计算,实际消化周期为24.1个月。

即处于遵循“盘活多少、供应多少”模式,动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

另参考东莞市自然资源局公示的存量住宅用地信息,截至4月9日,全市存量住宅用地总面积为507万平方米,其中未动工土地面积68.8万平方米,已动工未竣工面积去到438.19万平方米。

“从目前的各项数据来看,东莞不属于暂停供应住宅用地的城市范围。”中原地产研究院执行院长车德锐对此表示,并提到东莞的旧改盘活空间大。

针对接下来的供地计划,我们咨询了东莞市自然资源局有关人员,对方表示:目前没有收到暂停供地通知。

房企拿地热情消退

就当前市场背景,即便正常供地,会有多少房企愿意进场拿地,这是市场抛出的另一个问题。

反观目前东莞各个楼盘动态,一方面是在售项目疯狂的“卷价格”“卷产品”以推动去化。如刚刚过去的“五一”假期,各种特价房、优惠活动层出不穷,以价换量明显。

另一方面则是躺平一派的佛系顺销,或者不少资金压力较轻的项目直接选择不再销售,等待行情转好。

如东莞交投2022年拿下的大朗西TID地块,目前仍未有进展;前海控股前两年高价拿的塘厦两宗住宅用地,如今房子建好,营销中心早早开放,同样迟迟未选择入市;又如东莞某本土房企旗下已整备好地块,原计划今年推进,现又传出暂缓开发。

对于当下大部分房企而言,主力都仍放在消化现有存量上,尤其过去高价拿地的开发商们,已没有余力制订新的布局计划。

多位房企人士透露,短期内在莞不会有新增项目的打算,且不仅如此,个别过去深耕东莞的品牌房企因项目亏本,还在陆续退出东莞市场。

在房企拿地热情消退,以及现有存量较充足背景下,可以看到东莞本身的供地也表现出明显收缩趋势。

根据统计,过去4年时间(2020年至2023年),东莞公开招拍挂市场成功出让商住用地宗数分别为42宗、32宗、20宗以及2023年的8宗,对应卖地金额也从621亿元、589亿元、372亿元,下滑至去年的仅收金78亿元。

聚焦今年,早在自然资源部的供地新规发布前,3月底东莞市自然资源局发布的《东莞2024年度建设用地供应计划》中,全年住宅用地计划供应数量仅6宗,总占地面积46.26万平方米,供地规模还在进一步收缩,且截至目前,还未有地块挂牌。

上一轮东莞房价上涨的一大主因,便是“供不应求”,而如今随着国家的“消化存量房产+优化增量住房”的定调,以及大部分房企在扩张上的“有心无力”,接下来东莞的供应端势必压缩。

供地新规下对于东莞楼市后续的表现,车德锐认为,最后还是会回到市场自我调节为主。

值得一提的是,随着隔壁城市深圳的最新放松限购政策,势必会一定程度上带动成交量上升。车德锐表示,考虑到莞深两城一直有趋同效应,相关性较强,当深圳市场成交量好转东莞也会相应被带动起来,“不过短期内应该还是改变不了价格下行的趋势”。

编辑:刘亚

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标签:开发商 拿地 东莞供地
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