| 中房报记者 曾冬梅 广州报道

11月25日至28日，景业名邦集团控股有限公司（股票代码02231.HK，以下简称“景业名邦”）在香港开展了为期4天的招股活动。这家年销售额只有20多亿元的小房企获得了地产圈内外大佬的青睐，市场消息显示，李思廉、孔健岷、岑钊雄、杨受成等已经以个人名义认购该公司股票。

景业名邦受到行内关注主要是因为创始人的背景，其董事会主席陈思铭是雅居乐集团控股有限公司（股票代码03383.HK，以下简称“雅居乐”）董事局主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤的儿子，公司内也有不少高管曾供职于雅居乐。因此，投资者将其视为雅居乐的影子股。

成立仅6年时间的景业名邦，是房地产行业“最年轻上市房企”。该公司发展势头迅猛，2016年至2018年的营业收入复合年增长率达到了44%，被认为是小房企中的幸运者。

但从财务报表来看，景业名邦的根基并不稳固。其收入主要依赖广州和海南的两个项目，土地储备规模小且超九成位于三四线城市，公司资产负债率高、偿债压力大。而且，过去三年多来，该公司能够取得较好的盈利指标，很大程度上是有赖于陈思铭提供的超过36亿元的无息借款。

一位港股分析师对记者表示，房企们的销售数据在走弱，市场对内房股的看法也偏悲观。景业名邦的定价偏高，市盈率在12倍左右，比龙头房企都高出不少，对市场的吸引力有限，这就不难理解为何入场的投资者大多为陈氏家族的知交故友。

最年轻上市房企的金钥匙

相较其他还在生存线上挣扎的小房企，景业名邦可谓是含着金钥匙出生的幸运儿。公开资料显示，陈思铭获得澳洲格里菲斯大学商业学士学位后，在家庭资源的支持下，于2013年12月创立景业名邦，随后通过收购亲属的土地、向家族融资等方式逐渐做大公司规模。

截至2019年9月30日，景业名邦已竣工的项目有10个，在建项目6个，储备项目14个。这30个项目分布在广东、海南、云南、湖南四个省份的10个城市，总建筑面积约300万平方米。公司应占的平均土地成本仅为942元/平方米，远低于大型房企的平均土地成本。

从销售规模看，景业名邦目前仍是一个不折不扣的小开发商。该公司2018年的权益销售额约为21亿元，2019年前三季度的权益销售额约为17亿元。这并不妨碍他们对香港资本市场发起冲击，从今年6月向港交所递交IPO申请，到顺利通过聆讯、招股，景业名邦名邦仅仅花了不到半年时间。

背景优势与发展短板

据了解，景业名邦此次IPO拟发行4亿股，招股价在2.91港元至3.63港元，计划融资净额在12.21亿港元左右，预计将于12月5日敲钟。发行市盈率约在12倍左右，市值约52亿港元。有分析认为，目前港股市值规模在40亿~60亿元之间的地产公司，横向来看景业名邦的估值偏高。

除了外部市场的参考因素外，估值偏高的依据很大程度上来自于景业名邦发展前景的不确定性。从招股书中的资料可看出，过往三年，该公司虽然取得了较高的增速，但是高杠杆、弱现金流、布局过于集中、融资依赖于大股东等发展短板也很突出。

从营业收入来看，2016年以来，景业名邦的业绩贡献绝大部分是依赖广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目，单个项目对公司的业绩影响较大。在近300万平方米的土地储备里，约94%位于三四线城市。有投资者表示，无论项目布局还是土储规模，都不足以支撑该公司未来业绩的稳定增长。

对于一个景业名邦这种体量的小房企而言，融资是一个难题。该公司此前营运使用的是陈思铭的无息借款拨付，2016年至2018年及2019年上半年，公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.2亿元及13.63亿元，总额36.5亿元。

景业名邦在招股书中坦言，上市后公司可能需要从控股股东以外的借款人获取债务融资，预计会产生于业绩记录期未产生的利息开支。

与绝大部分小房企不同的是，景业名邦背后有着雅居乐这家千亿房企以及陈卓林家族强大的人脉资源。虽然雅居乐此前曾表示不打算参与景业名邦的IPO，但家族的朋友圈还是很给力。作为基石投资者，TCL及中洲企业有限公司将各自斥资2亿港元认购景业名邦的股份。这两家企业均来自珠三角，其中TCL还曾与雅居乐一同参与了力世纪有限公司的配股融资。

“中小型的内房股吸引不了大型投资机构，很多都是靠老板的朋友捧场。”香港一位业内人士如此表示。最新市场消息显示，除了上述2家基石投资者外，景业名邦还获得了吉利汽车行政总裁桂生悦、英皇集团主席杨受成、富力集团董事长李思廉、合景泰富集团董事局主席孔健岷、时代中国董事会主席岑钊雄等一众地产圈内外大佬的私人认购。在外界看来，该公司未来有很大机会与雅居乐牵手，拓展项目资源，这也是其想象空间所在。

（此文刊于中国房地产报12月2日05版 责任编辑  徐妍）