彭红侠/文

5月以来，上海、深圳、广州接连放出重磅楼市政策，北京“即将出台政策”的消息在一波又一波渲染中，将市场情绪燃到了最高点。

可半个月过去，北京依然毫无动静，稳坐“钓鱼台”。

“还是因为北京需求强，没政策都能卖出行情。”北京买房人的自我安慰，源自一组组成交数据。北京市住建委网签数据显示，5月北京二手房网签量13383套，连续4天成交超过去年同期，同比上升3.1%。

数据投射在真实市场上，就变成了买方和卖方的博弈。看房的人越来越多，二手房挂牌量逐渐走低，流速也越来越快。同样减少1000套，5月前期需要7天消化，而后缩短至5天、3天。这样的局面下，卖家价格降不动，买家观望被“截胡”，以博弈论来说，就是市场已经到达了“纳什均衡点”。当这个点位出现，意味着市场达成初步平衡。

对二手房而言，相比于价格变化，流通性才是核心价值。流通性背后，是城市吸引力和需求的折射。

2024年1~5月，GDP总量万亿级的12个城市中，成交量与城市量级近乎正相关，高能级城市销量遥遥领先，4万亿量级的北京就处于二手房成交第一梯队。不过对比2023年和2024年，市场确实有所下行。根据诸葛数据研究中心数据，2024年前5月，重点监测城市二手房成交套数较去年同期下降15.4%，新房同比下降39.5%。

根据克而瑞数据，百强房企2024年1~5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。同时，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。

无需过度悲观的是，“黑铁时代”的阴影笼罩下，我们仍能看到一些重构行业信心的积极信号。

政策端，从放松限购、引导个人住房贷款利率下行，到建立城市房地产融资协调机制、保交房等，在房地产市场“供”和“需”两端加码；企业端，在震荡市场环境中，中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国、龙湖集团等一批优质房企，在“幸存者游戏”中表现出了较高韧性和潜力。

今年前5个月销售排行榜中，保利发展、中海地产、万科稳居前三甲，这3家企业也是2023年度销售榜前三强。这些优质房企在房地产市场中坚韧前行，同时也进一步解构重塑北京房地产市场。

克而瑞数据显示，2024年1~5月，北京城建、华润置地、中海地产位居北京房企权益销售额榜单前三位，销售额分别为80.76亿元、75.77亿元和75.17亿元；保利发展、招商蛇口、首开股份、建发房产、中建智地等房企，也凭借过硬的运营、产品和操盘能力，角力北京房地产市场。

从房企榜单中，可以看到北京房企的分化在加剧，头部房企越来越强，集中度越来越高，头部房企对北京市场的重视程度也在提高，中小房企很难与之匹敌。

竞争、成长、淘汰，这是市场的残酷法则也是修正机制。在这个房地产周期中，优质开发商开始反思自身、关注需求、修炼内功，以更健康的姿态，做好产品塑造品牌价值，进行组织效能提升，穿越经济下行周期。

一家龙头房企创始人曾说过，“做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡。”对于经历了长达数十年高速发展的房地产市场来说，未来仍要在发展、风险、价值上不断寻找平衡点。

2024年市场变革大潮之下，谁将成为引领北京房地产发展的“领军者”、创新的“开拓者”和“驱动者”？2024年7月，“2024第十四届中国房地产品牌发展大会”即将揭晓。