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李万明:地产企业在新形势下如何金融化

2020-01-04 19:35

李万明

中国房地产网 王雷欣

202014日,由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“地产公益 慈善中国 美好生活——2019中国房地产报年会”在北京隆重召开。 

在此次峰会上,盛世神州基金总裁李万明指出,房地产开发是一个资金密集型的行业,涉及种种融资方向、融资方式,大致可以划分为四个阶段:

1.拿地阶段,如果没有一个合作,没有一种融资行为,完全靠自有资金发展壮大比较慢。

2.四证齐全后,核心作用是支付建设费用,对于三四线城市来说会更明显。

3.发行公司债用于公司发展,一类是上市公司和大型公司利用公开交易所去发行的债,也就是要得到交易所批准的。一类通过地方金融平台,或者叫股权交易中心发行的债多半都是对小型公司,对于具体项目公司进行发债。

4.经营型物业,比如美国监狱也是经营性物业,美国政府一些办公楼都是经营性物业,通过CMBS发行,个别没有产权的是一个经营性资产,ABS通过这个办法可以实现房地产公司的一种融资。

另外,还要研究怎么跟大型开发公司在好的区域,在四大城市群,一些省会城市进行合作。跟开发商的合作最难的是要结构化,因为只有结构化面向社会募集的资金优先级才有安全性,证监会要求结构化是11但我认为小型地产公司可以退出来参与刺激投资,可以跟某个大开发商一起。比如,当代集团投25%,再找两三家小型房企。而以前做房企现在拿不到新项目的,可以投20%加在一起可以实现50%。个人再投资50%,合组在一起形成一个新的并购基金。

CMBS一种融资,对于长期经营性物业,大型商场项目CMBS是私募股权基金投资退出良好基金我们国家为什么募资变的很难,原因是没有一个可靠的退出方式,CMBS是一个很好的退出方式不需要等待银行重新审批,私募基金可以促使物业的未来长期经营变现,使得私募基金投资出来

我们一直希望呼吁REITSREITS相当于发行股票,只不过发行的核心资产是某个物业经营性收益,而不是某个公司的股份可以随时买进买出,实际上是另外一种股权交易产品。

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