乐居财经 张丹 发自北京

  随着房地产行业由增量市场向存量市场转移，向内寻找新生机的城市更新显得尤为迫切。9月17日，2019年城市更新论坛启动仪式在北京城市更新的代表作之一——中粮置地广场举行，为将在11月南下广州举办的论坛进行预热。

  活动现场，中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫接受了乐居财经的采访，对城市更新进行全新解读，关于城市更新的难点、突破点等方面给出了自己的解读。

  打破误解 重新定义城市更新

  “顺势则昌，逆势则亡。”这句古语警句道出了“识势”之贵。随着中国重点城市逐步步入存量时代，向内寻求新生机的“城市更新”便成为城市发展的新动能。

  顺势需先“识势”，然而不少人对“势”理解得并不准确。“有部分朋友认为城市更新就是‘改楼’，其实这看到的只是表面。”苏鑫解释道，城市更新有着深层次城市发展的含义，它的本质是将空间或楼宇作为资产，通过有机更新提升资产价值，最终以提升现金流。

  对于城市更新的误解，将其简单理解为“改楼”只是其中之一，更有人将其自行划分为房地产开发者的专属。其实不尽然。随着消费需求的不断变化，信息化、智能化地变革正在影响各个行业，“城市更新”已包涵了越来越多新科技、新产业、新商业、新内容等多维度融合演进的前沿趋势。

  “不可否认，房地产开发者在地产开发上具有优势，但在改造、运营是否具备同样出色的能力有待考量。城市更新涉及多个行业，如公寓、酒店、写字楼、商业、金融等，需要多行业融合发展。”苏鑫解释道，根据我的了解，有不少没有地产开发经验的企业，正在向城市更新的阵营靠拢。

  城市更新并非简单的拆和建，更重要的是“流动”。苏鑫从城市更新的本质出发，将城市更新归纳为三个动作，分别为改空间、装内容、促流动。他进一步表示，也正是因为这三个动作，意味着城市更新非“一企之力”可以完成，所以连续三年举办的城市更新论坛都是联合多家机构、企业一起进行，今年的城市更新论坛就是高和资本联合68家机构合办的。在苏鑫的眼中，基于城市更新生态的城市更新论坛，最终的目标是共同打造城市更新领域的开源的“安卓系统”。

  对于城市更新，苏鑫也给出了自己的解读。他认为，城市更新不是传统的房地产，是产业升级、消费升级推动的改变城市未来面貌的服务行业，它是实体经济。

  增长空间大 万亿元规模现开发不足1/10

  据不完全估算，城市更新有着万亿元级以上的规模潜力，堪称一片蓝海。不过，目前，站在海边观望的在增多，真正投身其中的并不多。

  有人用“带刺的玫瑰”来形容城市更新，意指花美却带刺，采摘之时应谨慎；甚至有人用“难啃的骨头”来形容城市更新的过程艰难。苏鑫坦言：“城市更新的长周期让一部分开发商慎重选择，其对于改造能力、运营能力的综合性要求又会使得一部分企业担心能力不足而难踏入。”

  万亿元级的规模未形成“万亿元级”的市场，粗略估算目前开发度尚不足1/10。现阶段，更多地产开发者仍将利润来源押宝在开发上，而对城市更新的投入比例较低。“从利润增长的企业本质需求来看，这样的配置比例是没有问题的，城市更新‘见效慢’，企业需要快周转的项目来推动利润增长。”苏鑫解释道，不过，在城市更新的大方向下，未来占比会有所上升。

  拆改难是城市更新的另一难点。2019年城市更新论坛的主题为“让城市留住记忆，让更新创造价值”，而什么该留什么该去，装什么内容能让项目“起死回生”，这是城市更新的思考重点。在苏鑫看来，如何巧妙地将文化与创新结合，是城市更新研究的重要课题之一，二者之间的分寸感要把握好。

  “留是一种情怀，是尊重城市历史文化，更是满足商业需求。创新是城市更新的重点，是提升资产价值的关键。”苏鑫进一步解释道，在城市更新的过程中，一定要保持城市核心特色不能动，要对城市产业趋势、发展方向进行研究了解，与政府支持的产业政策保持一致。

  蓄力等拐点 城市更新未来七年会大行其道

  “人生激越之处，在于永不停息地向前，背负悲凉，仍有勇气迎接朝阳。”作家萧红的这句话，似乎很贴合当下投身城市更新者的心态。

  对于苏鑫而言，他是城市更新的坚信者和践行者。从2009年创立高和资本开始，就瞄准了城市更新领域。他认为，城市更新是推动城市发展的重要组成部分，而且正在逐步发挥它的强劲推动力。

  从2017年发起城市更新论坛至今，已经是第三届，苏鑫的感悟颇深。他清晰地感觉到，谈论城市更新的话题越来越多，参与城市更新的企业越多来越多，政策、金融等方面的关注在提高，投资机构的参与度在加强。

  队伍的逐步壮大，让他更加坚定城市更新的发展前景。他认为，未来七年，城市更新会“大行其道”，而REITs会推动城市更新上一个新台阶，这是两个不可逆的趋势。而放近看最近三年的城市更新，会呈现片区化、科技化、“外行”化的趋势。不过在当下，企业需要做的是提升综合实力，更重要的是要“忍”。

  苏鑫进一步说道，城市更新的本质是提升现金流，资本的投入就是衡量价值。吸引资本一定要有一技之长，比如改造、运营、管理等方面，而在具备这些能力的同时，就是要“熬着”。这种“熬”更多的是等一个政策或金融上的拐点。