写在前面

聂梅生，被称为房地产界的“女中豪杰”。

自1994年起担任建设部科技司司长以来，主持建设部住宅产业化工作，参与过1998年房改工作；2001年—2013年任全联房地产商会会长（现任名誉会长），多年以来，她都关注房地产行业的发展。

她向来直言不讳，谏言高层。面对楼市调整，冷静思考、以一颗公平心站在市场和开发商中间。面对未来中国房价谜题，习惯以专业理性的目光洞察未来，思考走向。

对于如今的市场与社会，她认为不要争论，认同发展才是硬道理，切实地把人们的生活搞好才是正确的。

｜中房报记者 马琳 北京报道

“您自己哪个特点让您最觉得不舒服？”

她沉了一下，想了想，而后干脆地说，“无端地得罪人”。

这是实话。

最令人记忆深刻的是，2009年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿，引起极大争议。作为负责人之一的聂梅生被推到了风口，质疑不断；甚至被标签为“开发商的代言人”。

深入了解之后，她所想表达的观点是希望制度有效以及政府作为。这些深意如今已在“房住不炒”的背景下慢慢实施。

“我是一个不按常理出牌的人，也较真儿，说话也直，有时也会得罪人，但事实告诉我们，必须要坚持说真话，说实话，这样做，才能做好。”聂梅生说。

眼前这个娴静、淡然的人，在中国房地产行业有着“女中豪杰”的称谓。

聂梅生，自1994年起担任建设部科技司司长以来，主持过建设部住宅产业化工作，参与过1998年房改工作；2001年～2013年任全联房地产商会会长（现任名誉会长），至今，她都关注房地产行业的发展。

这段时间，正是房价不断上涨、矛盾不止，各个阶层在快速上涨的房价撕扯下出现断裂、焦虑最多的时期。在这个时期，她总是站在前端，协调行业、市场与政府间的关系；直言不讳，谏言高层，推动问题的解决。

同时，她也带领行业在房地产信托投资基金(REITs)进行尝试，推进养老业务等新事物，不断试新。

几近高龄的她回顾这几十年地产行业生涯，她说了两句话：“我不是利益代言人。因为商会是一个企业组织，代表民营企业和会员的合法诉求，而我身为会长，立场是反映企业的合法诉求。”“我们要理性地评判房地产行业，它给这个社会、经济、城市、居住都带来了很大的改变。”

房改“前夜”

为推动养老产业，聂梅生现在住在昌平清华朋友养老公寓，不忙的早晨，她大多会随着一起居住的老人们练上一段自编的坐功程式，之后开始忙于一些工作上的事情。

生活依然多彩忙碌，但她的过往却颇有轰烈的意味。

1978年12月底，中国对外宣布改革开放，久封的大门被推开了，沉闷的社会一下子沸腾了起来。当时下放基层的聂梅生的人生际遇也因为改革开放发生着一些变化。

为了使中国有远大的未来，一批留学生开始在改革开放后走出国门。

1983年，聂梅生被公派留学去了美国，做访问学者。那一年她已经43岁。为了走出去，学习俄语的她赶紧苦学英语，直至现在她的英语都超棒。他们走出去开创出了一条新路。

“中国近代史也是这样的，她与外界的交流均是从教育开始的。对教育的深层次眼光实际上是民族兴衰的标志。”聂梅生说，庚子赔款事件，建立了清华学堂，100多年前也是通过一批人出去，与外面世界的接触，将西方的文化、经济、科技带回来，如詹天佑等，成就了那一代中国的技术、经济的发展；抗战时期的西南联大，在那么艰苦的时候我们的国家都没有忘记教育，出现了杨振宁、李政道、钱学森等人才，对国家的发展有着重要的作用；改革开放以后，又是如此。对教育的深层次眼光实际上是民族兴衰的标志。

国外学习了几年后，1986年，聂梅生回国。回国后，她搞了一段时间科研工作；1991年起到建设部，后任科技司司长。到了1998年，她也参与到了房改工作。

“亚洲金融危机之后，国内市场出现了能源和钢铁的积压。当时还没有产能过剩这个词，政府决定通过建经济适用房来消化这些过剩的产能。这就有了1998年的那份文件。”聂梅生这样描述房改的起因。

实际上，聂梅生当时在党校在写毕业论文——《房地产业的两个转变》，当时已经涉及了房地产行业的一些问题，并提出要从外延型向内涵型转变；要从劳动力密集型向技术密集型转向。“当时我写到这样的东西，很多报纸都转载。”

当时的社会状况是，1998年中国经济依然低迷，年增长率从双位数跌至8.8%。

为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择，刚刚当选的新总理朱镕基承担了巨大的风险和压力。

面对经济下行趋势和消费过冷的现状，如何寻找出路，朱镕基把目光瞄向了内需。朱镕基认为，拉动内需最好的方法就是启动住宅消费，能够让老百姓大把大把地掏出钱来购买的商品，唯有房子了。因为房地产产业链很长，涉及几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。

其实，上任一年的年末，时任国务院副总理的朱镕基就提出必须加快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。在他的指示下，建设部等国家部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度，全力以赴加快住房制度改革的步伐。

1998年3月，房改办整建制合并到了原建设部（现住建部）住宅与产业司，成为了未来房改的主力。

7月3日，房改如约而至，中央终于放出大招。国务院正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向。

这个时期，聂梅生已将关注的视角切入到房地产行业。

“风口下”的奔跑

从1998年7月3日起，实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义显得愈加重大。

“1998年的房改主要是由福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革。不过，当时也有一个争论与妥协，争论的焦点是‘谁是受益者’。”聂梅生说，最后确定了以经济适用房为主体的住房供应体制，惠及中低收入者。

但这一供应体制发展到后来，因为土地价格的上升，经济适用房渐渐被普通商品房所取代。

当时普遍的看法认为普通商品房可以解决经济适用房的问题，没想到后来推高了房价，形成了蜗居，关于高房价的讨论也不绝于耳。

“实际上，当时如果坚持经济适用房解决中低收入者的住房问题，是可以平抑房价的，但中间断层了，有5年，这几年保障房又出来了，包括通过棚改解决老百姓的居住问题，来平抑房价，保障居住。”聂梅生表示。

大概在2000年左右，聂梅生与一些人开始筹备成立中华全国工商业联合会房地产商会，成立之初，聂梅生就坚持一个底线，这个商会一定要有合法的身份。几经努力，在2001年成立后的一年，这个商会成为了全国工商联住宅产业商会。“全国工商联是统战和政协口的机构，作为隶属它的二级商会，我们找到了合法性的上一层级，因而得以运行，否则连发展会员也很艰难。”聂梅生表示。

之后，们又用了12年在民政部注册成全国性一级商会，即全联房地产商会。“这是最终的合法性，可谓修成正果。”聂梅生说。

2003年，为了抑制房地产投资过热，中央发布121号文件，房地产宏观调控第一枪打响。随着这份文件的下发，央行首次进入房地产调控领域，标志着房地产的金融属性就此打开。自此，银行的货币政策文件对房价影响加大。

“当时的121号文件一出台，商会马上就给中央写信，行业层面的压力都很大。”聂梅生说。

121号文件出来后，聂梅生开始带领商会着手研究精瑞基金，这几乎是国内最早的将房地产基金引入房地产行业的想法。“当时初衷是想做房地产基金中的REITs，并提出了中国REITs的第一份报告和建议，促成银监会的批准。”聂梅生说。

随后在2005年3月召开的全国“两会”期间，商会提案指出：“发展房地产投资信托基金(REITs)，建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险。”提案首次提出要用金融工具解决廉租房问题。

实际上，此后，中国REITs在全联商会的推动下开始起步、演化、渗透到相关领域。

到了2009年，全联房地产商会与聂梅生被带到了一个风口。这一年的3月，全国“两会”召开，全国工商联提交了一份有关房企开发费用的调研报告。该调研报告称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。

这份发言稿引发上海及众多城市的反驳与质疑。

全国工商联发言稿之所以备受瞩目，是因为其牵涉到政府与开发商谁才是高房价推动者和受益者这一敏感话题。

“这里有一个理解的问题，可能是对‘流向’和‘拿走’有所混淆。占比49.42%的部分，除去土地出让金外，还有国税与地税，以及各种费用，并不等于说全是‘地方政府拿走’。至于这些税费流向政府之后，二次分配再补回到什么地方，则是另外一个层面的问题。”聂梅生当年接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者采访时表示，如果有人认为数据有误，可以拿出自己的数据来讨论，这本身就是一个学术研究过程。

她当时就提到了一个议题，当前政府需要考虑的是，如何在“高价馒头”和“低价面粉”之间建立一个过渡通道，这样市场才可能真正好转。她还呼吁土地改革，她表示，目前一次性收取70年土地出让金，是在高拍的基础之上，而且收了70年，还是一次性，这三个加在一起，土地出让就是“寅吃卯粮”还不算，“还高吃”，要想平抑房价必须改革此土地出让制度。

实际上，这样的一个议题一直在房地产行业的头上盘亘。

十几年在全联，她是全身心投入。2012年，聂梅生将商会会长的职务交到了继任者的手上，她希望新任会长要有责任，将商会带领发展好。

“我们要客观地评价房地产行业的功与过”

2019年8月11日，知行书院，面对台下一群和她年纪差不多的人，聂梅生以《中国房地产的前世今生》为主题讲了近100分钟，关于房改，关于房价高涨，关于房地产行业的发展以及房地产税的发展等内容，颇受好评。

聂梅生表示，在我的认识中，我认为要提升一个视野来看待房地产行业的发展，要从供给侧的角度去看待它。

现在，不要纠结于限购、限价、限售等调控问题了，这些都是这一阶段需要做的事情，当然

说到供给侧改革，它与前几次的改革是相同的。比如1998年的房改，从福利分房进入到住房商品化；再到居住用地使用权70年的确立等。但供给侧改革对于房地产行业是一件非常重要的事情。具体而言，就6个字，“地根”“银根”与“财税”。

在地根方面，地价下不来房价是下不来的，而且招拍挂制度不改变，房价会永远往上走；在银根方面，主要是个贷与开发贷，分别是针对个人与企业的杠杆，当年个贷一出来就已经失控了，很快用于炒房。我们的按揭贷是照搬美国的，但有一件事忽略了，当时应该规定银行的按揭贷不能“炒房”，因为没有设计这个闸门，导致市场上出现了大量贷款炒房的情况，到调控的后期政府才出台政策限制二套房、三套房的房贷。在开发贷方面，当时大部分开发商都是可以从银行拿到贷款，甚至市场出现了影子银行，导致出现了金融性质的房价上升，并形成了一种金融化现象。

从地根、银根来看，都高度倚靠房地产，甚至有一段时间出现了“中国经济被房地产绑架”的说法，这也有一定道理。到现在也没有办法解决，土地财政很难解决。

在财税方面，关于房地产税的征收还需要很长一段时间的落实；在需求端，要做好租购并举。

总之，将地根、银根、财税以及租购并举等这几方面做好就可以了。

聂梅生表示，对于房地产行业要认真客观地评价。从历史角度来看，房地产开发对于中国城市的建设和推动方面，以及对于人们的财富积累方面起了巨大的作用，是功不可没的。没有开发，哪有现代化城市，上海的浦东、北京的CBD、广州珠江边上的“小蛮腰”都是房地产企业建设的，它们的存在甚至引发了其他国家人们的惊叹，原来中国是这样的。

从人类历史上来讲，房子和历史是共生的，不同时代的建筑代表了不同时代的经济、文化，它们是有文化的、有积淀的、有历史的，它们让历史留住了。

从资产层面来看，住宅是老百姓的基础性资产，中国人财富的积累还真是在房子上，是老百姓的底层资产。

房地产行业也是中国经济的基础，尽管中国房地产有金融化趋势，但政府已经在调控了，没有完全任由它金融化。

“所以，我们要认真客观地评价它的功与过。”聂梅生说，在房地产行业发展方面，我认为对创造人们的美好生活，对促进中国经济的良性发展起到更好的作用，仍然离不开房地产。