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聚焦长租公寓爆雷|为何从资本宠儿陷入资本困局?
评论  2019-10-28 10:36
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继乐伽“爆雷”之后,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。此外,西安9家长租公寓被当地部门重点“提名”。问题在于,为何长租公寓爆雷事件会在近期集中爆发?

现象:

多家长租公寓集中“爆雷”

近期,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

不仅如此,10月18日,西安市住房和城乡建设局发布公告称,西安马驰商业运营管理有限公司、西安左旗商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金;不及时解决租户提出的合理诉求;以各种理由不退租房押金;部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等现象。西安市住房和城乡建设局将会同西安市公安局、西安市市场监管局等部门,对以上9家公寓企业实施联合惩戒。

房东东创始人全雳指出,近期频频出现长租公寓爆雷事件,呈现两大显著特点,一是从单一城市扩大到多个城市,南京、杭州、西安、郑州成为事件高发地区;二是主要集中在中小公寓或二房东身上,并没有一个真正的品牌公寓。

原因:

盲目扩张和运营短板导致资金链问题

前两年,在持续的政策红利下,长租公寓成各路资本追捧的投资标的。开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。据不完全统计,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。

贝壳找房高级副总裁李文杰指出,2016-2018年,政策红利不断释放,由于行业较低的进入门槛,各类企业集中进军长租公寓。随之,2017-2018年,一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。

然而,正如巴乐兔联合创始人高萌所言,很多公寓经营者忽略了行业阶段、市场规律和基础运营体系建设,“一味盲目扩张,使用高杠杆,租金贷变相融资拿房,扩大规模,做大估值,蕴藏了巨大的风险。”

“爆雷表面是资金问题,本质是供给的非理性扩张。”空白研究院杨现领指出,一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域,在短期内形成一个“供给突起”,即供给的突然增加,叠加稳中有降的、相对不足的需求,市场形成阶段性的供给压力,随之,租金、出租率、出租周期等关键指标,必然会处于恶化状态。

杨现领指出,特别是一些机构为了规模扩张,拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平,现金流会出现压力,并进一步被迫降价出租,回笼资金,“一家机构降价,另一家机构必须跟随,从而造成‘集体踩踏’,这就是过去一年多,行业经历的典型‘负反馈’”。

宅猫找房创始人杨晓松以为,长租公寓其核心竞争力还源于通过标准化,提升服务质量,让租客安心,“我并不认为通过快速圈地,就能形成长租公寓的垄断,人心是很难被垄断的”。

“前期缺乏对市场、产品深入调研而盲目进入,此外,在市场中快速扩张,其目的也是为了在资本市场圈钱,这样的公司最后倒闭或破产是正常的。在一个健康的市场环境里,这种畸形的经营方式很难存续。”杨晓松说。

实际上,市场有一个从盲目发展到理性的过程。高萌指出,从火爆阶段的资本加持,到资本市场寒冬,业内更加理性,法规也趋于严管,市场无法再为盲目冲动、违背规律买单,由此,造成前期“冲得太猛”的长租公寓机构收不住而爆雷。

之所以长租公寓在近期频频爆雷,高萌指出,年底到期退租多、招租淡季、业主续租交租、融资难以及各地政府对长租行业加强监管,严把租金贷等各种因素叠加,更容易暴露长租公寓由于盲目扩张和运营短板产生的资金链问题,从而导致“爆雷”、“跑路”频发。

生存:

做好稳健经营和规模扩张的平衡

“大部分人认为,把规模跑上来就能拿到融资,暂时性的亏损不在乎,这是非常要命的观点。”全雳指出了行业一大误区。

据全雳介绍,目前长租公寓行业,获得A轮融资的企业并不少,但能获得B轮融资的,并没有超过10家,能得到C轮融资的,仅少数几家。“今后的长租行业,资本总体很谨慎,无论股权投资或者债权融资,只会向头部和超大规模企业集中。”

除此之外,新京报记者注意到,目前长租企业发债主要是地产背景的企业,而非地产背景的企业几乎没有涉及,即便发行ABS或类REITs产品,也是极少数。

这意味着,在投资谨慎的资本寒冬,一旦没钱“烧”,盲目扩张的中小长租公寓机构,资金链必然会出现问题。

不过,在高萌看来,这些长租机构之所以爆雷,根本问题还在于运营方自身违背了市场规律,“机构化是长租行业的未来,规模和品牌跟估值有关,但并非所有的玩家都必须拥有大规模和高额品牌投入才能赚钱生存。租赁市场很多是中小机构构成,规模不大,但也能做成‘小而美’,并长期生存和发展。”

“从行业整体来看,不烧钱的长租机构,依然可以活的很好,重点还是心态,回到经营本身上来。”高萌说。

长租公寓机构要实现健康发展,在李文杰看来,需要做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡,杜绝短期投机行为,用长远和发展的眼光看待行业变化,以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心,促进行业在正确的轨道上前进。

此外,李文杰强调,长租公寓企业应聚焦单店盈利。“只有聚焦单店盈利,实现企业自身的盈亏平衡,运营机构才能实现可持续发展。”

之所以能得出这样的判断,得益于中央把稳就业放在“六稳”之首的科学决策,得益于我国经济发展韧性的不断增强,也得益于大规模减税降费等政策的持续发力。今年以来,一系列稳就业、促就业政策接连出台,营造出良好的就业氛围。1月至9月,全国共有75万户企业享受到失业保险费返还275亿元,惠及职工3993万人,81万人次领取了职业提升技能补贴12.9亿元;自今年5月1日起,我国开始实施降低社保费率的政策,数据显示,5月至9月,全国企业职工基本养老保险、失业保险、工伤保险共减费2199.54亿元,其中仅9月份一个月就减费477亿元;通过积极开展三年百万青年见习计划,组织分层次、分类别、分行业的校园招聘,加大职业技能培训力度,高校毕业生等重点群体就业工作稳步推进。

尽管当前保持总体稳定,但今后一个时期,我国就业工作仍面临不少挑战和压力。

业内人士指出,当前我国依然处在产业转型升级、新旧动能转化的衔接过程中,在就业形势总体保持稳定的同时,就业难、招工难并存的结构性矛盾更加凸显。挑战和压力之下,仍要继续突出就业优先政策导向,把就业作为经济发展的优先目标,强化各方面重视就业、支持就业的导向,形成经济发展和扩大就业的良性循环。

——援企稳岗力度不能减。稳就业要打出政策“组合拳”,对不裁员、少裁员的参保企业加大失业保险稳岗返还力度,对吸纳就业困难人员的企业给予社保补贴、贷款贴息、税收减免;

——就业公共服务不能糙。持续推进全方位公共就业服务体系建设,开展金秋招聘月等活动,提供用工指导、供需对接等服务,加大对高校毕业生、转岗下岗失业人员、农民工等重点群体就业创业支持力度;

——政策执行力度不能松。要继续抓好就业政策落实服务落地专项行动,对已经出台的减税降费等政策要持续抓好落实,积极做好稳就业政策储备,形成凝聚稳定和扩大就业的合力。


| 新京报 | 编辑:本站编辑| 2019-10-28 10:36

标签:长租公寓,长租公寓暴雷
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