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打破企事业单位买房潜规则西安楼市新政“后传”

2018-06-27 10:28

中房报记者秦龙北京报道

24日西安、25日长沙，26日杭州连续发出暂停向企事业单位及其他机构销售住房的政策，这个信号将成为楼市调控政策打补丁的新方向。

6月24日下午，西安市政府办公厅印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称“通知”），通知一口气提出了23项规范住房交易秩序措施。内容涉及强化商品房预售许可及交易管理、规范商品住房开盘销售行为、加强公证摇号售房管理等。

新政一出引起市场广泛讨论，有鼓掌支持就有拍板反对。亮点与糟点主要集中在暂停企业买房与对刚需的重新定义上。

打破企业买房潜规则

“企业买房一直都是房地产行业的潜规则，每个城市基本都有，特别是在摇号限售的城市。”一位不愿具名的西安房地产开发人士对中国房地产报记者说。

而西安打破了这一潜规则，这也成为了西安楼市新政一个亮点。

西安楼市新政出台后，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时指出，西安成为全国首个明确对公司购房进行管控的城市，这相当于限购政策有所升级，预计很多城市会在公司购房方面收紧政策，这一点值得市场关注。

而事实上，市场已经开始做出了行动。在西安公布暂停企事业单位买房后的第二天（6月25日），长沙便出台了相关政策，暂停企事业单位买房。

就在长沙出台政策的当晚，杭州突发了一房地产市场违规事件，一项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同一法人同时中签的情况，引起了网民的关注。

6月26日下午，杭州市房管局随即便发布信息：杭州市房地产市场持续健康发展协调小组对此高度重视，已第一时间联系市司法部门要求确保公证摇号工作公开、公平、公正；在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

“后续预计还会有其他城市跟进，这可能成为楼市调控的新方向”上述西安房地产开发人士说。

重新定义刚需

引起市场对西安楼市新政争议最大的地方是对刚需的重新定义。

通知附件中提出把刚需定位以家庭为单位，单身、离异的在任何情况下均不能认定为刚需，只能作为普通购房者。

“未婚者不算作刚需家庭”的规定一推出，质疑声便散开。随即，网上就引发了“歧视单身”的讨论。

“有结婚证才是刚需，没结婚的赶紧结婚吧”，“假离婚买房不行了，那现在是不是要流行假结婚买房”在一西安购房群里，诸多购房者在调侃西安楼市新政。

“还是有点遗憾的”，单身购房者杨女士对中国房地产报记者说，“我知道成都在对刚需定义上，达到法定结婚年龄的单身就可以作为刚需购房，但在西安却不行。”

面对市场与购房者的不解，西安市住房保障和房屋管理局工作人员回复表示，未婚者不算刚需家庭，这实际上是杭州等其他城市的普遍做法。

“首先，未婚者是可以作为普通家庭参加公证摇号买房的，只是不属于可享受优先摇号的“刚需家庭”。主要是因为，从对住房需求的“轻重缓急”来讲，“三口之家”和“抚养二胎的四口之家”以及“未婚人士”这三种家庭中，三口之家和四口之家的需求更加迫切，而且住房和子女教育息息相关，更需要向已婚无房家庭予以政策倾斜。” 西安市住房保障和房屋管理局工作人员回复记者称。

严跃进表示，此次西安重新定义了刚需，出发点主要是从精准调控的角度出发的。因为在限购和摇号等政策下，各类投资投机型购房需求的钻漏洞现象很多。尤其是通过刚需的方式，来回避贷款和购房方面的政策，显然有违当前调控的思路。

西安楼市新政意义重大

对于西安楼市新政，中国房地产报记者在采访中发现，多位业内人士认为这次楼市新政意义重大。“暂停企事业单位买房，是降低企业杠杆，防范系统性金融风险的举措之一。后续，预计还会有其他城市跟进。”上述西安房地产开发人士说。

中原地产首席分析师张大伟表示，“西安房地产市场供需结构紧张，摇号房源少需求多，杜绝企业名义买住宅，有利于市场平稳。”

“房地产市场火爆，一些企业炒房一方面属于与民争利，一方面一些企业拿做实业的钱去炒房，或者借债炒房，使得企业负债杠杆不减反增，所以出台政策限制企事业单位进入楼市。”诸葛找房数据院分析师陈雷向中国房地产报记者指出，

陈雷表示，“西安人才落户形成炒作热点，但其实经济和房地产形势是脱轨的，这种脱轨偏离度越大，投资客和企事业单位的杠杆和整体性系统金融风险就越高，出台该政策可以适当纠正这种脱轨。”

据Wind数据显示，截至2018年一季度末，持有投资性房地产的上市公司数量已超过1650家，价值超过9900亿元。市场发展迅猛背后，一些公司通过炒房囤房，增厚上市公司利润，还有很多公司通过卖房成功保“壳”。

对于公司购房现象，严跃进建议采取差异化的政策调控做法：对于库存规模偏小的城市，可以明确禁止公司购房；对于一些库存规模高的城市，则可以相对宽松。同时，公司购房应该对于此类住房的持有目的、闲置和使用状态等进行书面说明，在相关财务报告中也应该积极披露。

另据中国房地产报记者了解，除了暂停企事业单位买房外，西安还规范公证摇号行为，细化购房登记及摇号规则，要求开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。

在此前，西安融创国际南长安街壹号项目爆出在摇号中出现政府人员打招呼的“摇号门”事件，最终牵扯并处罚了35名公职人员，融创旗下项目公司也受到相应处罚。

而这次西安楼市新政规范摇号行为，可以说是对上次“融创长安摇号门”事件的补救。

编辑：liuya