又一位物管赛道的有力竞争者上市了。

7月2日，中骏商管(606.HK)成功于香港联交所主板正式挂牌上市。作为一家拥有约两千万平方米在管面积，且重点发力商管业务的物企，中骏商管受到了资本市场的青睐。

公司于首个交易日交投活跃，当日午间收盘，港股物业股普跌，中骏商管却逆势大涨8.65%，收报4.02港元每股，总市值达80.4亿港元。

在正式上市前，中骏商管在香港公开发售就获得1.3倍超额认购，在6月30日，中骏商管暗盘曾报3.86港元，较发行价3.7港元涨4.32%。同时近期安信证券、时富证券、中泰国际等券商也纷纷发布报告对其未来增长潜力表示认可。

规模底气

毫无疑问，随着物管赛道玩家变多，物业行业发展已经逐渐进入白热化阶段，而物管上市企业在资本市场的表现也开始出现分化。规模仍是物业上市获得高估值的必备因素之一，此次中骏商管奔赴港交所也自有其底气。

中骏商管自成立以来已有逾18年物业管理经验，业务横跨18个省、市及自治区的55个城市，覆盖全国五大主要经济区，包括海峡西岸经济区、长三角经济区、环渤海经济区、粤港澳经济区以及中西部地区。

截至2020年底，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，已签约建筑面积高达3660万平方米，在管建筑面积达到1620万平方米。根据仲量联行的资料，凭借这一规模，公司在行业内排名第15位。

不仅如此，在不少券商看来，中骏商管依托母公司中骏集团“住宅+商业”双轮驱动的战略，未来规模增长可见性很高。

从最新数据来看，依托“一体两翼”战略的持续深化落地，中骏集团今年接连在多个核心一二线重点城市布局。截至6月15日，中骏集团2021年新增土储达585万平方米，总货值达804亿元，共新增获取19幅地块，其中包含公寓14个和世界城6座，这些丰富的项目储备无疑将进一步支撑中骏商管在管物业规模的扩张。

随着规模扩大，中骏商管的收入和利润也在以大比例增幅提高。根据中骏商管招股书数据显示，2018年-2020年，中骏商管的收益分别约为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元，年复合增长率达到42.6%；净利润分别约为0.35亿元、0.77亿元、1.63亿元，年复合增长率超过100%。

商业物业优势明显

除了规模因素，能够找到一条差异化发展道路也是物管企业实现突围的好办法，中骏商管此次上市便主打商管概念。

目前，在港交所上市的四十多家物管企业中，多数企业以住宅物管营收为主要收入来源，中骏商管的不同在于其在管物业类型较多，不仅有住宅物业，还有商业物业，且商业物业管理是其主要业务定位。

据专业机构研究数据显示，预计到2023年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元，发展潜力广阔。而目前，国内聚焦商管服务的物企仅有寥寥数家，重点发力商管赛道的中骏商管无疑具有先发优势。

根据招股书显示，中骏商管商业物业部分的服务主要包括基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务。2018-2020年，该业务分别实现收入1.52亿元、2.41亿元、37.3亿元，在总收入中的占比逐年上涨，所占比例从38.4%提高至46.3%。

中骏商管方面披露：“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”

这个预估并非毫无依据。

在中骏商管管理或签约项目中，在管商业项目为10个，总建筑面积达100万平方米。虽然目前商业物业项目所占比例还不大，但值得注意的是，根据中骏集团的发展战略，截至2025年，五年内中骏集团还将布局100个中骏世界城，并以五大经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。这意味着中骏商管未来管理的物业规模还将稳定大幅增长。

此外，随着未来100个中骏世界城交由中骏商管进行服务，这也为公司未来锁定了高利润。

众所周知，相比住宅物业，商业物业项目的物业管理费和毛利率均更高。

根据仲量联行的报告，中骏商管2018年、2019年及2020年的商业物业管理服务平均物业管理费高于已披露该项信息的所有国内上市物管企业。以2020年数据为例，2020年中骏商管在商管基础物业方面管理费为27.7元/平方米/月，不仅高于行业均值12.9元/平方米/月，还远高于同类型的卓越商企、华润万象和宝龙商管等物企。

毛利率方面的优势则更加明显。2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务收益达3.73亿元，占同期总收益46.3%；毛利占比高达62%；毛利率达到59%，几乎为住宅物业毛利率的两倍左右。

得益于商业物业管理的高毛利，中骏商管整体的毛利率水平从2018年的34.6%增长至2020年的44.3%，亦高于同期上市企业29.5%的均值。

在规模和商管赛道优势的加持下，中骏商管从启动上市以来便受到很多投资机构青睐，其中，安踏体育、恒安国际、九牧王和机构投资TX Capital成为公司IPO的四大基石投资者。此外，中泰国际对于中骏商管上市后的估值有着高于市场平均水平的预估，其表示，与同类型商管概念股比较，在估值方面，2020年中骏商管的市盈率约为43.3-53.9倍，高于同业平均水平，2021年同业的预测市盈率平均约为38.7倍。

上市当日，中骏商管董事长黄伦先生也表示道：中骏商管能成功在香港联交所主板上市，我们感到非常高兴。我希望藉此感谢投资者给予中骏商管的认同，支持集团以多元化物业组合，打造『商业+住宅物业』智慧生态圈协同发展。

相信未来在规模和商管业务持续提升的情况下，中骏商管也将迎来新一轮发展机遇。