付定金后卖方加价 未谈妥就卖给他人 买房人获赔损失9万元
中房报·买房故事  2019-11-06 11:12
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以案说房 依法维权

开栏语

房价涨了房主不愿原价卖了、签了购房协议发现不符合购房政策、一房二卖……近年来,随着房价上涨,由此产生的各种房屋买卖纠纷也越来越多。那么,签订房屋买卖合同经常会遇到哪些纠纷?哪些原因易导致纠纷?判决会是什么结果?判决结果会给买卖双方带来什么样的提示?今日起,华商报推出“以案说房依法维权”系列报道,用近年来真实的房产交易纠纷案例,邀请法官进行权威解读。

购买二手房签订了定金合同,也支付了定金和部分购房款,卖家又想加价9万元,在微信协商时,买家既未表示反对也未同意,但在办理网签时没有签字。后来,卖家将房屋转售他人,买家提起了诉讼。

案件回顾

卖家在微信中要提价

买方未反驳但网签时没签字

2017年春,李军、陈萍和某地产营销公司签订《买卖定金合同》,约定李军购买陈萍名下一套房屋,成交价26万元,买方支付定金2万元。其后的几个月里,双方签订了网签合同,卖方收到了买方支付的购房款8万元,用于偿还该房屋的按揭尾款。等银行解约手续完成,拿到房产证后,办理过户手续,卖方将包括定金在内的10万元汇入监管账户。

同年11月,陈萍和李军在微信中协商,陈萍称要将成交价提高到35万元,李军回复让陈萍写东西,并两次询问为何还没写好。约一个月后,陈萍称拿到不动产权证书,要求李军带26万元尾款办理网签过户,陈萍填写监管金额为35万元,李军未在网签监管申请表上签字。

过了半年多,陈萍将房屋以35万元卖给他人。经法庭询问,李军称其不懂法律,因此没有在微信里反驳陈萍要求加价到35万元的意见,但他没有反驳不代表愿意以35万元购买,于是起诉至法院,要求卖方继续履行,否则要支付违约金及赔偿损失。

法院一审

买方未提异议说明同意变更

判决卖方退还已付10万元

一审法院认为,李军称其不同意加价,但卖方提价的微信证明卖方要求将成交价增加到35万元,李军未进行反驳,且要求卖方出具书面材料,卖方在取得不动产权证书后,要求李军带上尾款26万元办理过户,李军也未在微信中提出异议,说明李军同意变更成交价。在办理网签监管过程中,李军又不同意增加至35万元,双方遂未办理网签和过户手续,卖方已将房屋出售,已无法继续履行。

法院对李军提出的退还10万元的主张予以支持,违约金、利息等则因约定不明确或李军也存在过错等为由不予支持,房屋上涨损失的要求也因于法无据不予支持。一审判决陈萍退还10万元,其他诉讼请求被驳回。宣判后,李军提出上诉。

二审判决

卖方构成违约

获利9万元赔偿给买方

西安中院二审认为,双方签订的合同合法有效。合同约定卖方以26万元出售房屋,但在履行中卖方提出变更为35万元,买方并未对此作出承诺,表示认可以35万元交易,一审以李军并未明确提出异议认为其认可价格的变更,与法律规定不符,卖方构成违约,应承担违约责任。李军主张赔偿损失,根据卖方向李军提出的35万元价款和再次出卖的价款也是35万元,根据合同法113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益……”的规定,卖方获得利益为9万元,因此应以9万元作为给李军造成的损失。

最终,西安中院维持一审法院判决的一、二项,增加了陈萍赔偿李军损失9万元一项。

法官释法

承诺应当以明示的方式作出

办案法官说,本案中陈萍因房价上涨不愿履行与李军签订的二手房买卖合同,要求涨价,陈萍的行为违反了诚实信用原则,但是如果双方就房屋价格的迅速增长,愿意重新协商,达成新的协议,表明原协议的终止,如果没有达成新的协议,就仍应按照原协议履行。

本案的焦点问题就是双方是否达成新的协议。合同订立一般包括5个要素:要约、承诺、合同成立的时间和成立的地点、条款以及缔约过失责任。合同有口头合同和书面合同,但是不管是哪种合同都必须经过要约和承诺程序。

所谓要约,就是希望与让人订立合同的意思表示,要约应当具体明确,表明只要受要约人承诺,要约人就要受要约内容的约束。承诺是指同意要约人发出的要约的意思表示。简单地说合同订立的过程就是要约人发出要约,受要约人作出承诺,承诺到达要约人时合同成立。根据《合同法》第二十一条、第二十二条的规定,承诺是一种意思表示,应当以通知的方式作出,也就是一种明示的方式来作出。

“买家没有反对就视为认可”与法律规定不符

本案中李军对陈萍提出的涨价并不认可,但在与陈萍微信交流过程中,对其提出的涨价并没有明确反对,反而与对方商量进一步签订合同的事宜,与陈萍在房地产交易部门签订网签合同时,在填写资金监管表时陈萍将数额填写为35万元后,李军将该表拿走。在法庭审理中,李军称其做法只是为了取得证据,并不表明其同意以35万元购买涉案房屋。在整个李军与陈萍的微信交流中,确实没有李军明确表示同意陈萍的涨价愿意以35万元的价格购买涉案房屋的表示,一审以李军没有反对就视为认可,与法律规定不符,故二审予以改判,并判令陈萍给予赔偿。

本案中李军称其所做均为了取得证据,包括让陈萍写新的协议以及与陈萍到房管部门进行网签,然后取得证据,这些虽说是为了保护其权利,但是其做法并不可取。

办案法官介绍,传统证据包括书证、物证、证人证言、当事人陈述、视听资料等,现在又出现了电子数据证据。电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存在电子介质中的信息。微信作为一种新兴的网络传媒工具,其平台上的信息以电子数据的形式存在,属于民诉法规定的证据范畴。

提交微信记录时要注意两个问题,一是证明微信的使用方是双方当事人,二是保持微信记录的完整性,要能真实地反映出双方之间的意思表示。法院会根据双方签订的合同内容、履行情况以及当事人提供的证据查明事实,分辨是非。

另外,本案中对于陈萍所赔偿的数额问题,陈萍在2017年底就已经向李军提出不能履行原合同,西安房价一直呈现不断上涨趋势,李军不应以其起诉时的房价主张其损失。陈萍将涉案房屋以35万元的价款出售,二审根据相关法律规定判令陈萍赔偿李军9万元,既赔偿了李军的损失,也不会让陈萍因违约行为受益。(文中当事人均系化名) 华商报记者 宁军


| 华商网-华商报 | 编辑:本站编辑| 2019-11-06 11:12

标签:付定金后卖房加价,买房人获赔
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