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万科重拾“海外蛋糕”

2019-05-21 13:02

| 中房报记者 翁晓琳 深圳报道

今年,万科将境外业务放在了重要的发展位置。

5月初,其首个单独操作的香港项目以优惠价格再次入市,引发市场关注。万科香港公司对中国房地产报记者透露,截至5月14日,上源项目累计销售超过850个单位,销售金额约54亿港元。

今年2月底,随着张旭被任命为万科置业海外的公司董事会主席,阙东武任被命为万科置业海外首席执行官,万科置业海外作为万科集团旗下独立的海外平台也重新出现在大众面前。随后,万科将位于美国旧金山、纽约,英国伦敦的三处物业投注到万科置业海外。

张旭在业绩会上表示:“未来会把万科置业海外作为海外的主要平台,目的是想把平台做好,想把海外的业务做好。”

对于万科置业海外接下来发展计划,万科方面对中国房地产报记者表示:“万科海外业务经过多年探索已具备独立发展的条件,未来将根据自身的发展策略寻找合适的投资机会。”

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香港:折价抢占市场

香港屯门青山公路对面的扫管笏区域,过去只能看到一片汪洋大海,30多年过去了,已经成为了住宅区。万科就是在这里推出其在香港市场的首个单独操作项目——万科香港屯门项目「Le Pont上源」。

万科上源项目的入市售价震惊了当地市场,去年9月首次销售,入市恰逢香港楼市低谷,计算折扣后“上车费”(指最低单套总价)刚过420万港元。2019年5月再次入市的最新价单显示,项目单体总价553万港元起,计算销售折扣后,价格和去年相差无几。

香港中原地产董事方启明形容这个价格是“时光倒流价”,“价格重回约3年前,‘上车价’十分惊人,在香港600多万港元的三居室房源相当吸引人。项目首批单位比附近二手房低一成,相较同区一手房低约两成。”

万科香港业务部副总裁周铭禧表示,“在定价时考虑了市场情况、项目独特性及周边的一、二手房成交情况。我们认为定价具备吸引力,产品性价比高。”这一高性价比项目的入市使得万科在香港的销售进入佳境,截至5月14日,万科香港屯门项目揽金54亿港元。能与之相比的内地房企中,中海去年在港澳地区的销售额为55.18亿港元。

万科在香港的首次拿地,还是在2013年,当时的地块楼面成交价高出市场估值约20%。彼时,面对市场的质疑声,时任万科总裁郁亮表示,“相信透过品牌效应,能增加市场份额。”

万科置业海外2018年年报显示,前述项目案名为柏傲湾,超过99%单位已售出,所得款项总额约为100亿港元。公司从中获得了4.66亿港元的盈利。

这一期间,由母公司万科置业香港接连获得了三个项目。但是2017年后,万科在香港拿地投标屡屡失败,不得不转战收购旧楼方式低调部署香港版图,在今年4月23日终于以底价2.49亿港元获香港何文田重建项目。

海外平台:“旧爱”变“新宠”

从海外项目的布局来看,万科有“出海”的决心。但作为独立平台,万科置业海外在今年之前一直备受冷落。

2018年年报显示,万科置业海外目前的收入来源为租金,1.02亿港元。截至2018年末,旗下物业出租率达到了99%,平均租金也达到了9.7港元/呎。公司净利润337.7亿元,同比增长约336%。但和万科去年337.7亿元净利润相比,体量十分小。

实际上,万科置业境外的存在如同“鸡肋”。2012年万科完成了其前身南联地产的股权收购,但因港交所限制问题,重大资产重组的时间必须要等两年。急需融资平台的万科在2013年公布B转H方案,成功在香港上市。

虽然万科表示其香港业务和万科置业海外不会产生竞争关系,但自2012年9月1日以来,该公司甚至从未委任主席及首席执行官。截至2018年底,雇员人数共计3名,2018年员工的流失率为89%。

今年2月底,随着张旭和阙东武的任命,万科置业海外也重新出现在大众面前。随后,万科将位于美国旧金山、纽约,英国伦敦的三处物业投注到万科置业海外。

有接近万科的人士对中国房地产报记者表示:“万科出海,主要为了提升管理水平、寻找全球合作者,国际化业务仅是一个探索和尝试,有助于万科引进国外优秀的产品和服务理念,另外也能扩大万科在海外市场的品牌影响力。但是相比较,万科主要精力还是国内市场。”

扩张节奏:一年进一城

实际上万科集团在海外市场的扩张上十分谨慎,基本维持一年进一城的步伐。

中国房地产报记者了解到,万科海外市场初定的策略是选择华人相对较多的区域,这样有助于万科利用国内的品牌优势借机扩大到国外去,同时选择与当地的企业合作,熟悉当地市场。

去年万科集团其他区域(包括中国香港、纽约、旧金山、伦敦),销售额达到了62.36亿元,销售面积也达到了5.64万平方米。相比2015年至2017年,万科其他区域贡献销售额分别为28.8亿元、33亿元、20.07亿元,销售面积则分别为2.8万平方米、3.6万平方米、1.86万平方米。

据悉,为了降低风险,万科会尽量避免单独开发的模式。郁亮曾表示,“公司将会优先考虑在海外华人集中的地区开展业务,前提是必须有当地的合作伙伴,没有合作伙伴万科是不会做的。”

然而,目前其他区域销售额在去年集团6069.54亿元的总销售额中仅占1.03%。对于这块大蛋糕,万科并未尝到真正的甜头。如今重拾万科海外置业这个独立平台,对于万科来说,海外这场生意怎么做还需要深思熟虑。


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