| 中房报记者 高欣 上海报道

5月10日，立夏后的上海最高气温已经达到了27摄氏度，在黄浦江边的董家渡13、15号地块上持续传出建筑施工的声响。下午3点钟，工地上聚集了近430名工人正投身于建造这块“昔日地王”，此时项目易主绿地控股集团股份有限公司（以下简称“绿地”）已经过去了90天。

据绿地董家渡项目相关负责人透露，在2月14日，绿地宣布以121亿元收购中民投旗下董家渡项目50%股权及项目公司中民外滩相应债务大约一个月后，该项目就已经开始复工。

在接手董家渡项目的第85天（5月8日），绿地正式公布了项目新的总体规划，并发布全新案名，这距离2014年上海市黄浦区规划局在土地出让前公示董家渡13、15号地块的整体开发方案已经过去了整整5个年头。至此，上海外滩最后一块大体量、待开发的土地在易主后正以“绿地外滩中心”的名字重新启动。

货值700亿元的

“烫手山芋”

总建筑面积约120万平方米的超大体量与稀有的核心地理位置让董家渡13、15号地块从土地出让初期就备受关注，随后几年中该工程进度的拖沓更让项目备受争议。

直到今年2月14日，绿地正式宣布接手中民投董家渡“地王”项目。不过，外界对绿地接盘董家渡项目一直存在两种声音，有人说，这是绿地在上海“大本营”增添优质土储的机遇，也有人认为董家渡的开发沉冗多年是块“烫手山芋”。相较于外界的分歧，绿地控股集团董事长、总裁张玉良决定进军董家渡后态度坚定，称将“集全力为上海打造一个国际金融中心的新地标”。

在收购当日，绿地旗下子公司绿地地产即刻向上海银行市北分行质押其持有的董家渡项目公司全部股份金进行融资，出质股权数额为50亿元。3天后，绿地控股于2月17日披露了与上海银行签署的战略合作协议，确定百亿级授信额度。

在发布2018年度报告时绿地还特别指出，为了确保董家渡项目的顺利开发，绿地拟在不超过300亿元的额度范围内为中民外滩向金融机构的融资提供担保。这笔涉及董家渡项目的300亿元担保占到了绿地2019计划担保额度总量的30.6%。可见在收购董家渡项目后，绿地做足资本工作，地块高地价、大体量、高自持的特点也给绿地带来不小的开发压力。

据中国房地产报记者了解，在拿下董家渡项目后，张玉良在今年3月先后两次亲访董家渡项目并关注项目工程复工、关键证照获取等情况，强调项目作为绿地在外滩地区面向世界的展示窗口，要确保工程进度与品质，确保项目按时完工开业。

在张玉良3月29日第二次走访董家渡后，绿地集团房地产事业二部总经理徐荣璞也曾公开表态要确保项目住宅地块今年预售、确保整个项目2021年全面竣工。几个“确保”将绿地对董家渡项目的重视展露无遗。

入局85天后绿地对外发布了项目的总体规划，宣布将绿地中心“TOP系产品”注入董家渡项目。据绿地集团房地产事业二部产品设计部经理陈宏亮介绍，绿地外滩中心的办公部分占项目总体量约65%，包括一座300米超高层地标、并有240米、150米的超高层办公各一座，总体量达46万平方米。商业部分占项目总量约17%由8万平方米地上及9万平方米地下商业场所组成。住宅部分的占比计划不超过18%，总计12.6万平方米，将会打造成高端公寓。

绿地控股集团房地产事业二部营销部负责人朱臻斌告诉中国房地产报记者，项目办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，截至目前7幢总部办公楼已经基本完工。“住宅部分预计将在今年12月或明年推出，但销售主要还是以商业和办公的部分为先，2019年下半年会有更具体的销售计划公布。”

中国房地产报记者在走访绿地外滩中心项目时看到，目前地块中靠近中山南路的7幢总部办公楼确如朱臻斌所言已基本完工。此外工地中还有十几台吊车正在参与施工，主要集中在董家渡路以南，地块已经复工。

据朱臻斌透露，绿地外滩中心项目的总货值将超过千亿元，预计可售货值约700亿元，且项目中会有大量自持部分。

陈宏亮还透露称，绿地近期已经与华为形成了战略合作，未来5G网络也将落实到绿地外滩中心项目中。除了科技的融入，绿地还在项目中设计规划出大量的公共空间，同时还帮助政府代建项目中的文化滨江艺术中心部分，并表示未来也有意愿帮助政府继续运营。

参与破题黄浦江两岸发展

对于绿地而言，董家渡项目的布局不仅仅是在“大本营”优质土储的增加，其重要的意义在于绿地终于能够在上海拥有标杆项目。

朱臻斌表示，此前虽然绿地在上海的综合体项目有很多，但是因为区域、限高、地块等多种因素，并没有标志性的超高层地标。绿地此次收购的董家渡项目无论是建筑高度、项目体量还是地理位置都是最好的，具有打造成为标杆项目的条件和基础。

绿地集团房地产事业二部总经理助理、浦西公司总经理段然也称，绿地将充分发挥在开发能力、产业资源、区域布局等方面的综合优势，集全力为上海打造一个国际金融中心新地标，为区域带来更多发展新契机。

世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕告诉中国房地产报记者：“目前，通常概念上的黄浦区优质综合体项目都在淮海路新天地地带。如果董家渡地块可以按照规划落地，围绕与外滩融合，形成与陆家嘴错位互补的‘外滩金融集聚带’，便可实现‘外滩一体化’的战略部署。而董家渡金融城也将成为外滩金融集聚带的重要核心。”

从绿地对项目规划可以看到，除了明显的金融属性，绿地外滩中心的设计很多处关注到了与人的关系及对历史、文化的承载。这与上海对黄浦江两岸地区未来的发展需求相契合。

上海市人民政府2017年印发的《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》就曾明确指出，在新的发展形势下，上海黄浦江两岸地区未来发展仍面临如功能定位同质化，区域分工统筹力度有待加大；公众对城市公共活动空间的需求日益增强，公共空间品质有待提升等诸多挑战。

这些是黄浦江两岸地区发展需要破题的难点，同样也将会是绿地外滩中心建造和运营的过程中必须要重视的问题。陆燕还表示：“像绿地董家渡这样体量大、周期长的项目，通常存在规划建设上的挑战。未来2至3年是上海写字楼供应高峰，该项目在入市时间上尤需斟酌。此外，要想从众多写字楼项目中脱颖而出，除金融业之外，还需要借助黄浦区创意产业、文化、旅游等现有资源的融合创新发展。政府对相关产业支持的配套辅助政策将发挥很大作用。”

中民投前董事局主席董文标想要在董家渡三四年就能回本愿望已经破灭，张玉良计划在上海外滩核心区域打造地标名片的野心更具可操作性。但在商业地产愈发激烈的竞争与上海更高的区域发展要求下，所有人都在关注绿地究竟能交出一份多少分的“答卷”。