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中房报记者 李叶 北京报道

一则拍卖公告将沉寂多时的雨润控股集团再次推向聚光灯前。

7月15日上午10点，南京河西早期知名地标——雨润国际广场，在阿里资产平台上的首轮公开拍卖因无人出价而流拍。

这座位于建邺区江东中路235号的商业综合体，起拍价高达25.02亿元，资产包涵盖了涵月楼酒店、河西中央商场、10套办公用房及203个地下车位，总建筑面积达156909.96平方米。竞买人需缴纳2亿元保证金。

据了解，该资产权属人及开发商是江苏润地房地产开发有限公司，为雨润控股集团旗下地产平台。企业网站简介称，雨润控股集团是一家集食品、地产、商业等于一体的多元化企业集团。目前，旗下拥有雨润食品、中央商场两家上市公司。

抛售资产背后是雨润控股持续多年的经营危机与债务重压。雨润控股巅峰时期一度跻身千亿企业阵营，但自2015年开始，企业发展遭遇致命转折，此后更是陷入债务泥潭。2020年底，南京市中级人民法院正式受理雨润相关公司破产重整申请。2021年底，雨润重整方案获批，此后引入资本成立“雨润精选”证券化债平台，并与债权人签下严苛对赌协议。

根据协议，雨润精选2023~2025年净利润合计不低于20亿元，2026年单年净利润不低于50亿元，2027年底提交IPO申请。若2026年业绩达标，预留的超17亿股将奖励给雨润控股；若未达标，股份将补偿给债权人。如果未能兑现上市目标，雨润还必须现金回购债权人的全部转股债权本金，否则债权人有权要求处置相关资产偿债。

距离50亿元净利润的考核期，仅剩不到半年。而现实是，仅第一阶段“2023~2025年净利润总和20亿元”已让雨润颇为吃力。核心资产拍卖遇冷，无疑为这场协议再添变数。

地标为何频频流拍？

这并非雨润相关资产首次遇冷。2024年12月，青岛雨润国际广场起拍价从12亿元一路降至2.19亿元，同样因无人报名而流拍。

如此核心的资产，为何无人问津？

“两座同属雨润体系的核心商业综合体先后遭遇拍卖遇冷，说明投资方对于这类资产的未来收益预期十分悲观。”中国城市发展研究院投资部副主任袁帅在接受记者采访时表示。

袁帅分析，商业地产当前整体处于存量过剩、招商难度加大、租金回报周期拉长的行业周期，加上雨润本身的债务问题始终悬而未决，接盘方不仅需要承担资产本身的运营成本，还要面对可能存在的隐性债务、产权纠纷等历史遗留问题，多重风险叠加之下，市场给出的心理估值自然远低于处置方的预期定价，这种预期差并非个别项目的特殊情况，而是雨润系待处置资产普遍面临的共性问题，也直接导致了核心资产变现通道的持续堵塞。

据了解，此次拍卖系雨润集团债务重整过程中资产处置的一部分。公开信息显示，雨润国际广场早年开发时已将资产全额抵押融资，贷款逾期后，相关不良债权被转让。

拍卖公司在竞买公告中特别说明，此次竞买为商业行为，不等同于网络司法拍卖。同时，此次拍卖为带租拍卖，应委托方要求，因租约涉及商业机密，合同细节不在线上公示。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，成交后遵循“买卖不破租赁”规则，租赁风险由买受人自担——这一不确定性也成为潜在买家望而却步的重要原因。“买家25亿元接下后，改不动、清不掉，回报率锁死在看不见的合同里。”

“另一方面是雨润的债务背景，接盘等于间接卷入重整后续。” 柏文喜补充。

谁拖垮了"肉制品大王"？

曾经的雨润一度风光无限。

雨润创始人祝义财白手起家，1992年在南京创立雨润食品公司。1996年，他用500万元收购了总资产7000万元的国企南京罐头厂，成为江苏乃至全国首个收购国企的民营企业家。此后雨润攻城略地，相继上演多场“蛇吞象”的资本游戏。“南雨润、北双汇” 的市场格局由此形成。

2005年，雨润食品在港上市，成为名副其实的“猪肉大王”。

在肉制品主业成功后，雨润开启了跨界狂奔模式。这一年，祝义财通过连续举牌成为上市公司南京中商（中央商场前身）实际控制人。一举控制两家上市公司，“雨润系”正式形成。

此后，雨润的多元化扩张之路不断深化。2006年，雨润控股集团成立，先后涉足地产、物流、旅游、金融等诸多领域，这些布局也为其带来了不小的收益。2012年，雨润控股营业收入突破千亿，达1061亿元；2014年更是增至1500亿元，进入全国民营500强第五位。彼时，祝义财的宏图是5年内实现销售收入3000亿元，进军世界500强。

2009年是雨润地产扩张的元年。当年6月，祝义财‌通过二级市场收购完成对‌中央商场‌的绝对控股，将其作为商业地产业务的上市平台，随后开始大力发展商业综合体战略。2011年初，祝义财集团年度会议上高调宣布，计划到‌2015年‌建成‌50个城市综合体‌，实现销售收入‌500亿元‌。

‌尽管目标激进，但实际完成情况与计划存在较大差距。截至 2014年初，雨润地产已建成的城市综合体项目仅有‌4个‌，另有20多个在建项目。2014年雨润地产的实际销售额约为155亿元，也未达到当年200亿元或远期500亿元的预期。

转折先一步到来。

2015年3月，祝义财被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施。这一事件引发了连锁反应：核心人物的缺位造成管理决策真空；各大银行和非银机构纷纷收紧融资贷款；债权人恐慌蔓延，集团融资环境恶化。

1年后，雨润旗下核心子公司南京雨润食品有限公司因‌未能按时兑付到期本息，构成实质性违约，这是雨润系首次确认的债务违约事件。此后，企业陷入更深的债务泥潭。

2019年1月，杭州市人民检察院因事实不清、证据不足主动撤回对祝义财行贿罪、背信损害上市公司利益罪的指控，杭州中院仅认定其犯故意销毁会计凭证罪，因羁押时间折抵刑期届满，祝义财当年于1月21日获释，结束了近4年的指定居所监视居住。

此时的他面对的是一个千疮百孔、濒临破产边缘的雨润。

有公开信息显示，截至2020年11月16日，南京雨润等44家公司以及雨润控股等78家公司的企业总负债1083.5亿元，资产账面价值500.19亿元，资产评估价值为630.18亿元，资产清算价值为292亿元。总负债规模超过千亿元。

对赌压顶，前途未卜

2022年1月28日，雨润控股重整方案落地，南京雨润等44家公司重整方案以99.72%的高票率获得债权人表决通过，此前的2021年12月31日，雨润控股等78家公司重组方案也由法院裁定通过。

根据重整方案，逾800亿元债务将以阶梯式偿债分层次解决。具体而言，30万元以下一年内一次性现金清偿完毕；30万~300万元5年内现金清偿完毕，即留债分期清偿；300万元以上按每股17.8元价格进行以股抵债清偿。

以股抵债方案，是建立证券化平台雨润精选。该平台整合44家公司重整案及78家公司重整案中的八大细分业务。中国华融资产管理公司江苏省分公司作为新平台的战略投资人出资30亿元（持股比例7%），为雨润提供支持。新平台的其他股东还包括：祝义财实际控股的雨润控股和地华实业持股33%，以股抵债债权人共计持股37.29%，以及一号和二号专项有限合伙分别持股7.15%和15.56%。

此次重整涉及上述对赌协议，能否达成业绩标准至关重要。

袁帅分析认为，当前距2026年底对赌大限仅剩不到半年，核心资产拍卖接连失败的现状，已让兑现前景蒙上厚重阴影。

2022年~2025年，雨润旗下两大上市平台雨润食品和中央商场营业收入连连下滑，归属母公司净利润已连续4年亏损。

袁帅表示，目前，雨润食品和中央商场根本无法腾挪出大额资金承担股份回购的责任。过去雨润还能通过处置核心资产回笼资金填补缺口，但现在资产拍卖频频流拍，相当于最主要的资金补给通道已经被堵死，在没有额外资金注入的前提下，仅靠现有两家上市公司的现金流，完全没有应对回购触发的能力。一旦对赌失败，很可能会再次引发债务层面的连锁风险。

“雨润当前既没有拿得出手的盈利表现，资产的估值又不被市场认可，信用层面的负向循环已经形成，后续想要通过外部融资打破当前的困局，面临的阻碍可想而知。” 袁帅称。