中房报记者 许倩 北京报道

“最困难的时候已经过去了吗？”有投资者提问。孙宏斌答道：“肯定的。”

这一幕发生在6月30日融创中国股东周年会上，董事会主席孙宏斌现身会议现场，给股东们释放信心。

他的信心，很大部分或许来自而今资本。

近日，一则消息称，孙宏斌旗下而今资本或将在上海参与新项目开发，目前正处于谈判阶段。传闻中而今资本“正在参与洽谈”的项目所涉地块，一宗位于上海市虹口北外滩，是119街坊保民新村旧改地块；另一宗地位于上海市杨浦区。

记者查阅资料发现，上述传闻拿地，或许正对应上海产权交易所正挂牌的上海新茂里企业发展有限公司、上海虹宁里企业发展有限公司、上海新溧泱企业发展有限公司及上海新瑜湾企业发展有限公司的100%股权及相关债权。

4个项目公司背后大股东均为上海地产集团，对应地块分别为虹口区北外滩地区旧改项目、杨浦区新江湾地块，是上海地产集团旗下公司于去年12月与今年3月以协议方式获得，拿地款共计100亿元。上海联交所信息显示，前述4个项目公司股权转让信息披露期满日期已从7月11日延期至7月18日。

“在上海拿地的传闻不实，而今资本只是在正常地接洽业务。”对于这一传闻，有知情人士称。不过，换个角度看，成立近1年的而今资本，终于要出手了。

据融创内部人士称，融创和而今资本、而今管理是不同的公司，在股权结构、项目团队以及经营管理上均是独立关系。而今资本是一个轻资产服务平台，服务于资本、服务于项目，主要是和外面的大资本、大基金合作。

而今资本成立于2024年10月，彼时融创境内外债务正面临二次重组的关键时刻。而今资本“横空出世”，既是出路，也是退路。

而今资本由融创原东南区域团队操盘，核心成员王鹏、郑甫均为孙宏斌旧部，不过他们已正式从融创离职，目前主要在杭州办公。这种形式上的切割，既避免了关联交易的诟病，又带着“迈步从头越”的决然。

成立之初，而今资本就明确表态：不做融创项目，只从公开市场或原合作方处发掘机会，专注核心城市的不良资产与法拍项目。

据业内人士称，其核心模式是，一手寻找资方合作，一手寻找合适的不良资产盘活。2024年底时，融创将代建平台融者共创正式更名为而今管理，和而今资本并行存在。而今资本找到项目和资金后，具体操盘由而今管理操作。

而今资本的第一个签约伙伴是“老搭档”贝恩投资。2024年11月，贝恩宣布其最新的全球特殊机会基金已完成筹资，募资总额达90亿美元。在贝恩的投资范围中，企业债务、困境资产、不良贷款是主要领地。

此后，而今资本还引入高瓴资本等外部资金，但始终未见新项目落地。据报道，孙宏斌带着团队与高瓴资本等进行了会谈，一些资方已经表达了与新平台的合作意向，但资方表示关键还是要看项目。融创已经在东南区域、广东、四川等地洽谈了一些不良资产项目的机会。

据知情人士称，传统AMC机构收购的一般都是债权，通过低价收购再分拆出售赚金融差价；而今资本则是奔着最底层资产，比如一个不良资产包里有10个项目，可能其中5个项目有一些解决方案，就把这5个项目收过来，重新做梳理、定位与产品调整，建造起来销售变现。这种模式也注定了，而今资本在筛选项目时对地段的高要求，聚焦一线、强二线城市核心地段。

现在，而今资本将目光瞄向了上海。

在上海，想要获取项目，除公开市场拿地外，还有一条重要途径，即通过协议出让方式拿地。这种方式多用于城市更新项目，通常先由上海市国资企业以协议出让拿下地块，再通过联交所引入合作方共同开发。

上海地产集团就是通过协议方式拿地的“存量大地主”，今年上半年豪掷618亿元拿下13宗核心地块。先以协议出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企、国企或头部房企共同开发，是上海地产集团在城市更新中的主要操作模式。

此次正寻找合作方的北外滩地区旧改项目与杨浦区新江湾地块，均处于上海核心地段，而今资本能否顺利参与其中，以代建模式拓新，尚未有定论。

孙宏斌的翻身策略取得了成效。股东大会上，孙宏斌带来了一份化债方案：将95.5亿美元境外债务全部转为股权，约合680亿元，75%的债权人已经同意此方案。若此方案顺利通过，孙宏斌将一次性把融创的680亿元债务全部清零。他还透露了一个关键信号：“融创集团的运营业务和能力，在未来两三年也会有一个比较大的突破。”

不良资产代建，是一个新的业务机会。凭借昔日“并购王”的经验和自身处理不良资产的经验，融创代建平台迄今签约项目超100个，累计签约面积2000万平方米。

孙宏斌的战略转身，恰逢中国房地产不良资产处置的爆发期。对于孙宏斌来说，而今资本能否“一炮打响”，第一个项目很重要。