丨中房报记者 杜建茹 石家庄报道

以往的“金九银十”，曾是房企们的狂欢。而每年的下半年，也是各房企项目为了冲刺年底销售业绩的高光时刻。但2019下半场的石家庄楼市却是有人欢喜有人愁。距离年底不到一个月了，随着一些品牌房企的项目陆续密集入市，石家庄楼市的价格战也已开打月余，许多人都在思考：这场没有硝烟的战争里，谁是赢家？谁在降价的路上越走越远？石家庄不同区域的抄底价到底在哪？购房者如何选对大势，逆势抄底？河北省住宅与房地产业协会常务副会长张彦峰分析认为：从价值和供求规律研判，市场已到了一个最低谷的阶段。从2002年开始至今，石家庄的房地产市场已经历了多轮波峰和波谷，根据以往经验，此时属于低谷且即将上扬期，对购房者来说，应该是抄底的好时机。

观望情绪浓厚  但购买需求仍在

那么，在市场冷热不均，两极分化的情况下，哪些项目才是真正的抄底盘？购房情绪究竟是继续观望，还是果断出手？中国房地产报记者在位于石家庄长安区域板块的东胜紫晶悦和中心项目调研时，东胜集团石家庄城市公司副总经理陈军表示，从销售方层面来说，不仅要分析各个客群的购买心理，还要从每个项目的营销业绩，来具体分析购房者情绪背后的逻辑。

以东胜紫晶悦和中心为例，从项目目前销售情况来看，虽然客群观望情绪浓厚，但购买需求同时存在。而对客群观望情绪的判断，主要看成交周期。购房者一般“货比三家”情绪较重，成交周期要比之前增加3—4次，显示出购房者的基本心态。但一些项目在销售中的促销优惠和特价因素，则会导致一些本该一次性成交的客户，需要沟通多次才会成交。不过，相比较于石家庄二环外的刚需项目，东胜紫晶悦和中心的成交户型中，目前来看，三室及以上户型成交量更大，改善客群的购买力较强。

对此，陈军分析认为，与以往的情况恰恰相反，如今该项目三室户型卖的比较好，综合考虑，应该和不少依然存在居住二环内情结的刚需群，以及刚改客群在二胎政策放开等大环境影响下，渴望一步到位以解决全家人未来几十年的居住需求有关，毕竟，位于二环内的大盘新项目已经很稀缺了。

抄底价背后的现实成本

事实上，记者通过踩盘调研也发现，单纯从价格来看，该项目1.7万元/平方米的均价对于石家庄市二环内的长安区域来说，应该算是价格最低的了，毕竟周边的多个二手房价目前大都在1.9万元/平米以上。

谈到导致价格战爆发的主要原因，陈军认为，除了市场竞争压力，还在于金融政策的全面紧缩。当下的金融政策，住房贷款不仅额度紧张，贷款办理时间也比以往大大拉长。另一方面，北方冬季停工导致施工周期拉长；审批验收等环节更加严格也同样导致开发周期拉长，势必增加了房企的开发成本，造成整个行业陷入一种纠结矛盾的心理:既希望通过价格战快速去化回笼资金，又渴望止跌热销。

至于开发成本的计算，业界普遍认为利润达到12%左右已经是非常不错的房企了。但在陈军看来，12%的利润如今已是很难达到。“在开发周期拉长及降价销售的情况下，成本增加利润却降低，有许多无法控制的额外成本，导致房企获得的利润存在很多变数。”陈军说，“我个人综合判断，目前的价格已是抄底价，再降，对房企来说，就只能是赔钱赚吆喝了！”

抄底项目的区域核心价值

抛开成本增加利润减少的楼市大势，单纯从居住角度分析，对购房者来说，当下的抄底时机，在哪购买性价比最高的项目呢？

陈军表示，实际上，买房背后购买的更多是城市资源与生活方式。因此，选择一个体量大、配套全、位置佳，且价格优势明显的项目，是当前抄底购房的基本原则。

“其实，在7月20日的‘论道长安城心—紫晶悦和中心城市高峰论坛’上，多位业界人士曾对长安区及紫晶悦和中心做过非常精准的分析与判断。”陈军告诉记者, 东胜紫晶悦和中心项目体量大，超过350万平方米的超大建筑面积，既包含了高品质的住宅产品，还包括大型商业综合体、公园、北师大附中、养老机构等城市资源，能让业主生活在全龄段的社区中，可谓众多购房者的一生之城。

对于长安区的核心定位，石家庄市委、市政府决策咨询委员会副主任、河北经贸大学工商管理学院客座教授、硕士生导师郭省则分析认为：和平东路城市规划的巨变（即四代一）将会给这一片区带来巨大资源和便利。主要体现在以下四个方面：一是便利的交通，和平东路作为石家庄四横八纵交通网中的骨干，交通便捷；二是完善的城市配套，区域内医院、学校、商业、文化娱乐场所应有尽有，生活方便；三是优良的生态环境，工厂搬迁后会有大面积绿化，再加上与滹沱河水系环境连接，空气质量更优；四是四宜之区，规划完整落实后，长安区域将成为石家庄市核心区域“宜居、宜业、宜购、宜乐”的首善之区。

“而在此区域开发的东胜紫晶悦和中心项目，位于一环畔、二环城心板块，区位价值显著。项目总占地1900亩，整体规划350万平方米，是东胜集团高尚住宅+商业+公园+教育+养老全生命周期人居力作。整个项目规划有5A级写字楼、大型商超、品质住区还有潮范公寓，未来也将会引进国际品牌酒店，专业潮牌市场等，全面弥补长安区的商业、商务、购物、休闲、娱乐、酒店等各方面配套。未来，东胜紫晶悦和中心将成为长安区吃、喝、玩、乐、购、住、行，教育、养老于一体的城中之城，是名副其实的长安核心，将会全面提升长安区的区域价值凝聚力，成就大城品质标杆！也自然成就了它的逆势热销！” 陈军自豪的说道。