中房报记者 李红梅 北京报道

“想短平快、想快周转、想赚把钱走人，我不建议做TOD。”在接受中国房地产报记者提问时，京投发展股份有限公司（SH.600683，以下简称京投发展）总裁高一轩建议TOD热潮下，“企业要把困难想得多一点”。

10月22日，2020北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛（Metro Trans2020）分论坛之------京投发展·第三届TOD创新论坛在京落幕。

如何构建城市利益共同体，共同促进TOD健康发展？来自政府、轨道公司和社会资本方(投资人、开发商、产业发展/运营商等)等相关单位拥有TOD项目实操经验的专家参与了此次分论坛，并围绕TOD政策落地和TOD项目实施推进，针对行业热点、难点和痛点进行了深度研讨与交流，探索合作共赢之路。

活动当天，北京市基础设施投资有限公司副总经理、京投发展董事长魏怡应邀出席，高一轩发表了《TOD筑基 产品突围——京投发展TOD智慧生态圈产品新思维》主题演讲，对2020年京投发展在TOD领域的理论进化与创新实践进行了总结。

TOD开发热潮高涨 ：2019年轨道物业开发达2269万平方米

面对日益稀缺的土地资源，以轨道交通为依托的TOD运营模式成为开发商抢滩的“黄金地段”。

据公开数据统计，2019年全国城市轨道交通在建物业开发面积达到2269万平方米，同比增加近80%，以TOD为代表的轨道物业开发实现了快速发展。 

今年以来，城市轨道交通运营线路持续增长，为轨道物业开发提供了广阔的发展空间。来自中国城市轨道交通协会发布的最新数据显示，截至2020年9月30日，中国内地累计41个城市开通城轨交通运营线路，总长度达7141.55公里。前三季度新增运营线路长度405.35公里，新增运营线路11条，新开延伸段或后通段5段。

全国范围内TOD地块成交活跃，根据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计，今年前9月全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。 

在国内TOD开发建设浪潮持续高涨的背景下，京投发展、万科、越秀等不少房企将TOD模式作为企业发展的重要战略。

而地铁基因里成长起来的京投发展无疑是其中的典型代表，在这个专业领域深耕十余年。通过在行业的深度摸索实践，已经形成以车辆基地为主的TOD综合开发的特色房企，先后在北京打造了西华府、琨御府、公园悦府、岚山等代表项目，并开启了“TOD智慧生态圈”创新理念向全国“茂盛”的步伐，在无锡落子，与无锡地铁、中铁四局共同打造的轨交车辆基地综合开发项目，进入4.0版本的实践。

“以TOD为重点的土地综合开发，是实现铁路和城市高质量发展可持续一体化发展的重要途径。”中国地方铁路协会专家委员会主任张建认为，除了提高铁路项目投资效益，通过车站站区立体开发和TOD高密度一体化开发，还可以充分利用土地和空间资源，形成紧凑性城市，避免城市的平面摊大饼。同时，有利于促进综合交通枢纽一体化建设和推动城市群和都市圈高质量可持续发展。如结合新建车站和老站改造，利用TOD模式进行城市更新，集聚社区、商业、文创和科创孵化器、总部基地等功能。

以客户需求导向 把困难想得多一点

这是第四届中轨协的主办的TOD创新论坛，高一轩感慨最早一批来参加TOD的好多企业已不在这次的会场。“TOD确实是一个长期的工作，它可能不能通过一个短期的介入、短期的投入、短期团队核心能力的培养可以轻易介入的行业。”

从最早提出TOD智慧生态圈到现在，京投发展坚持围绕这个目标向前发展。对于过去的一年，高一轩介绍公司做了两个非常重要的工作，一是对轨道车辆基地的户外空间的营造进行了一次专项的研究，二是在疫情期间对客户的居家需求进行了专项的研究。

“我们的关注点与核心能力培养重心，逐渐地从轨道技术、地铁衔接开始向盖上的运营、向空间的营造、向客户的需求不断进化，使得我们在TOD开发过程中保持两轮驱动：既拥有技术的核心能力，也具备运营服务和场景营造的核心能力。这样才能确保在产品端始终保持先进性。”高一轩总裁表示。

据高一轩介绍，在轨交车辆基地户外空间营造专项研究方面，公司根据车辆基地自身的硬件特征，着重于客户生活方式研究，打造以地铁站点为圆心的城市核、以归家之路为动线的第二生活平台、以咽喉区为过渡的多功能生活区、以盖板高差为起点的垂直交通核、以上盖公共区为停留的花园盖上主题花园等多重生活空间与场景，满足人们购物休闲娱乐生活多元化需求。

在疫情期间客户居家需求专项研究方面，京投发展于今年2月启动一系列广泛而深入的客户研究。“针对疫情期间的居住生活期望，我们进行了大量的定性与定量研究，开展客户调研工作，希望以客户的真实感受作为我们后期产品的设计方向和优化路径。对于客户在居住空间上的新要求和想法，我们已经迅速将研究成果实践到臻御府项目中，北连廊的设计、三个南向采光面的户型和完善的收纳体系，都获得了市场的良好反响。”

围绕“TOD智慧生态圈”升级实践，高一轩总裁以无锡地铁、京投发展和中铁四局合作开发的愉樾天成项目为例，分享了TOD智慧生态圈4.0版本的实施落地。京投发展在项目中，将以生态建设为依托、以智慧运营为手段、以提高幸福的效率为目的，重点解决五类客户和四个特殊人群的居住痛点，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，最终实现全龄全周期的幸福闭环。“不把售楼处当秀场，而是对应未来生活场景，成为为主入住后真实生活的缩影。”

在高一轩看来，房子将逐渐演变为人们享受生活方式的端口，户型、装修、物业服务、社区配套等都是展开生活方式的空间与场景，未来的消费模式会变成“我买什么样的房子，就是选择过什么样的生活”，这将成为重构行业价值的一大重要趋势。

对于同行加入TOD的建议，高一轩认为，在具体资金和丰富业态操盘能力的基础上，一定要从思想上充分认识到TOD是一个长期的事。甚至可能未来手续办理过程中显著慢于其他普通房地产项目的办理，因为要有各种安全审查、各种会议，地铁对人防、消防种种规范的要求严于普通的民用建筑，这些都要结合。“除了适度的周转和适度的利润以外，有能力可持续的实现价值，这种企业可以做TOD。这是一个战略的布局，不能完全计较一城一地的得失，如果每一城都要胜利，每一地都要完成以指标、以销售额、以利润为驱动的管理模式和目的下，就不适合干这个事。”

值得注意的是，会议当天，中国城市轨道交通协会宣布两项有关TOD的决定。第一，明年上半年争取批准出台城市轨道交通TOD标准和城市轨道交通TOD评价标准，第二，出台城市轨道交通TOD及其物业开发的标准和评价体系。