中房报记者 许倩  北京报道

7月份刚过去半月，已经有4个热点城市先后收紧楼市调控政策，深圳正在其中。

7月15日，深圳市住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，调整商品住房限购年限：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这被业内认为是此次政策升级的核心，且最为严厉。

这意味着，一些投资者意图通过落户途径购买商品住宅，或为购房假离婚的行为，将被有效抑制，从而有利于缓解深圳住房供需紧张气氛。

此次深圳再提差别化信贷，规定“本市首套无贷款记录继续执行首付比例30%；本市首套有贷款记录，普通住房首付不低于50%，非普通住房首付不低于60%；名下有1套住房，首付比例不低于70%，非普不低于80%。”深圳还将转让增值税免税条件从2年免变为5年；新房抽签要优先无房、以及个税或者社保年限更长的人。

深圳房价会就此止涨吗？

就在此次深圳楼市调控紧急升级之前，7月7日，深圳市房地产中介协会发布《关于切勿散布、轻信房地产市场不实消息的郑重提示》称，深房中协数据显示，近日关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

事实上，整个上半年深圳楼市率先复苏，并一路走高。根据诸葛找房数据显示，上半年深圳二手住宅成交4.36万套，同比增长39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。房价亦上涨明显。截至2020年6月末，深圳二手住宅均价为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8%。

一线城市中，深圳6月份二手房均价比北京高20%，比上海高36%，是广州的2.09倍。而就在去年年底，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

从深圳业主调价涨价房源占比看，深圳市场预期普遍看好，今年涨价房源占比持续上升，2020年6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，该水平领先其他城市，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点。

深圳房价会就此止涨吗？在中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎看来，该政策对房价的抑制主要体现在短期预期引导上，起到暂时降温的效果。该消化期后，深圳楼市的中长期运行趋势不会变化。从中国的现实情况看，深圳可能是未来唯一一个房价有较大上涨空间的超级城市，和北京，上海相比，深圳有这样9个方面的特征，决定了它长期的房价还将处于一个上升的态势。

这9方面特征体现在：

1.产业结构，深圳的产业结构趋向于高精尖，云集了中国最多的高科技领域领军企业，未来经济增长前景突出。

2.人口结构，深圳是一个移民城市，人口结构更加年轻化，是目前国内一线城市、准一线城市、包括所有的热点城市当中老龄化程度处于最低水平的城市。

3.人口吸引力，深圳是目前中国一线城市中唯一不提“纾解功能”“限制外来人口”的城市。

4.深圳在粤港澳大湾区中的地位、定位和作用将进一步提升。

5.深圳土地面积只有1900多平方公里，已经开始飞地发展。人地矛盾决定了未来房价、地价的运行态势。

6.深圳房地产市场的市场化程度更高。

7.宽松货币环境下，有一定经济实力的人会去银行贷款，这部分人拿了钱并不是去消费，而是去投资，必然导致资产价格上涨。买房即便不增值，但只要有保值作用，就会吸引大量投资者。同时，又由于资金监管政策不断收紧、相邻地区外汇兑换门槛有所提升，深圳本地高净值人群投资渠道进一步收窄，本地房产更加受到青睐。

8.从长期经验看，资本市场与楼市之间存在轮动，这轮股市上涨如果能够持续，获利者亦需要固定资产、保值增值。

9.房企下半年会加大推盘力度，加速回笼资金，调整自己的销售节奏，包括项目开发建设的节奏，房企的促销、推销举措加上“金九银十”效应，深圳房价和市场交易受政策约束快速回落的可能性并不大。

下半年过热城市收紧信号传来

但起码在政策层面，下半年楼市过热城市的收紧信号已经传来，靠落户投资炒房已经变得更为不易。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读认为，深圳此类做法，说明部分城市在限购范围上做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。此类政策出台目的就是要进一步促进市场稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱则认为，下半年市场过热的城市仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期，供应端利好政策以及人才引进持续发力。