中房报记者 苗野 北京报道

融资市场波澜不惊。

据中国房地产报记者不完全统计，疫情影响下，2020年上半年TOP50房企整体债券融资规模为3784.43亿元，较去年同期下降7.17%。其中境内发债规模为2229.11亿元，较去年同期上涨33.19%；境外发债规模为1555.32亿元，较去年同期下降35.28%。

根据监管部门要求，现在发债都不能用于土地购置，所以上半年房企发债90%用来借新还旧。

由于海外债市低迷，境内发债成为上半年房企融资主要方式。在政府纾困政策推动下，房企整体融资利率水平走低，境内债券相较于境外债券下降幅度更大。TOP50房企境内发债平均利率为4.86%，较去年同期下降14.59%。境外发债平均利率为7.47%，较去年同期下降3.36%。

2020年上半年境内债券常见的是一般公司债与中期票据，多数维持4%-5%利率区间，但仍有部分企业如佳兆业、蓝光发展发债利率创下了新高。境外债券利率方面，中国恒大、新力地产、蓝光发展等房企发债利率都在10%以上。尽管受益于疫情影响后大环境宽松，房企融资成本没有之前贵了，但一高一低背后也折射出企业在后疫情时代不同处境。

恒大融资最多

新力融资增幅最大

全球疫情下，房企融资规模端未出现大幅下滑，无论大小额度、长短期还是境内外、利率高低，房企在债市上的表现都超预期。

从发债规模上看，中国恒大、首开股份和碧桂园分别以531亿元、211.1亿元、193.97亿元位居前三。华发股份紧随其后，发债规模达175亿元。中国恒大虽然一直位居榜首，但是与去年同期相比，中国恒大融资规模已下降21.38%，2019年上半年中国恒大融资规模高达675.98亿元。

首开股份上半年发债规模引发市场关注，是今年上半年融资规模超200亿元的新晋成员，同比去年增幅达到134.56%，发行债券全部为境内债，部分融资主要用于偿还到期债务，少部分用于补充流动资金。

另外，东原、大悦城、中骏、富力、卓越在上半年融资额度刚刚超过10亿元；中海和雅居乐则无融资额度，去年同期，这两家房企的融资规模分别为35亿元和75.88亿元。

从融资规模增幅来看，新力地产、龙湖、首开股份夺得前三，增幅分别为725.4%、371.17%和134.56%。其中新力地产去年上半年只融资4.17亿元，龙湖也只有22亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，今年上半年房企融资呈现三大特点，即票面利率普遍下降；发债规模好于预期，达上一年同期规模以及境内债券活跃对冲境外债市短时停摆。TOP50房企在融资端体现出集中度优势，除利率下行外，还表现在单笔发债规模越来越大以及发债期限越来越长两方面，均体现出投资人的高预期以及投资偏好增强。

蓝光融资利率飙升

华润利率最低

融资环境宽松的另一个表现是融资利率出现明显下滑。

从50强房企融资利率排行榜看，上半年境内融资成本最高的是佳兆业、蓝光和中南，平均利率在7%以上，境外融资成本最高的是恒大、新力和蓝光，平均利率在10%以上；龙湖、奥园和远洋境外融资利率最低，华润、招商蛇口和中国金茂境内融资利率最低。降幅最多的是旭辉，2020上半年旭辉整体融资成本为4.15%，其去年同期融资成本高达7.4%，降幅非常明显。

另外基因决定融资成本，国企和民企融资成本差距较大，尤其是在境内融资利率上，融资成本最低的前十位大多都有国企、央企身份，融资利率最低为2.81%，最高也只有3.5%。再看融资成本最高的3家民企佳兆业、蓝光和中南，融资利率分别为7.25%、7.18%、7.1%，这两类企业仅融资成本就差5个百分点。

在这一轮发债融资中，蓝光发展由于发债成本突然提升，也引发了市场关注。今年5月下旬，蓝光发展公示了“2020年度第一期债权融资计划和第二期债权融资计划”，挂牌利率达到10.5%；6月4日，蓝光发展发行的2.5亿美元高级无质押票据，息票率为11%。两次债务的利率，不但超过其2019年的平均融资成本，也高于荣盛、滨江、建业等同规模房企。

另一种表象是发债利率走低，为房企通过债务置换降低融资成本创造了条件。6月3日，万科就决定下调2017年公司债券（第一期）的票面利率，存续期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。4月28日，华夏幸福调整2018年发行公司债“18华夏01”利率，由6.8%降至5%。此外，金地集团亦有类似动作，只是由于争议太大，最终该计划泡汤。

除此之外，不同债券类型利率差别同样较大，上半年表现抢眼的超短期融资债券利率最低，基本都在3%以下。不过，由于发行超短期融资债券对房企信用等级要求较高，同时发行期限在270天之内，2020年上半年发行超短期融资债券的房企并不多，仅有新城、招商蛇口、金地、金科、金茂、富力、荣盛、首开和华发9家房企。其中，荣盛利率最高，为6.98%；首开最低，为1.92%。

潘浩认为，随着6月底银保监会定调，下半年金融监管将逐渐升级，金融环境较上半年有所收紧。同时，从6月海外债市恢复友好，将会影响下半年境内外债务发行规模的结构性变化。TOP50房企整体抗风险能力超过行业平均水平，在金融收紧的态势下，其规模性优势将更加突出。

下半年以来，央行先后5次定调房地产信贷，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。在经济下行压力较大的情况下，融资规模进一步压缩的可能性不大，但全年融资放量的热度难以延续。