2023年的西安楼市表现出了较强的韧性。

中指研究院发布的数据显示，2023年，西安楼市成交面积1710.76平方米，同比去年增长15.31%，位居全国重点城市第三位；成交金额2511.62亿元，同比去年增长22.74%，位居全国第八位。

2023年，⻄安限购区域中共展开384次项目登记，62392万套房源入市，较去年同期相比房源数上涨0.21%。登记人数为96611人次，同比去年降低58.04%，连续两年下降。其中登记人数与房源数量之比从去年同期的3.77:1下降至1.57:1。

经历年初高点后，整体去化率一路下滑。10月限购放松后整体去化率有所抬升，全年开盘去化率约在57%。

对于市场的短期趋势，中指研究院分析认为，市场需求下行预期已经形成，普通购房者观望情绪浓厚，短时间难以改变。

两极分化

住宅层面，据统计，2023年1~12月，⻄安商品住宅累计销售1257.43万平方米，在低基数影响下，同比增涨20.55%，但和2021年相比下降18.94%;累计供应1303.48万平方米，同比上涨1.8%，房企四季度推盘意愿上升。

从单月销售来看，8月⻄安成交规模降至冰点，9月受限购放松后，供应明显放量，环比提升85.18%，当月成交153.79万平方米；11、12月房企主要是为了冲刺年终业绩准备，多个新盘不断入市。从销供比运行来看，2023年以来需求快速释放、供应节奏缓慢，市场全年表现为供大于求特征。

房价上，据中指监测价格指数运行来看，自2022年8月份以来，⻄安新房房价表现相对稳定，环比多介于0~1%，房价上涨预期明显走弱，房价同比呈现快速下降趋势；2023年上年市场活跃度增加，房价出现微涨迹象；但三季度伴随市场活跃度明显下滑，刚需购房者观望情绪加重，改善表现相对稳定，房价结构性上涨。

整体而言，全市两极分化依旧严重，高新区依旧是销售量规模最大区域。两大板块占比超过全市一半，⻄咸新区同比成交量上涨。成交价格方面，城南普遍价高，其中高新单价最高，曲江，雁塔受新盘影响，价格涨幅最大。

成交面积段上，2020年以来成交面积段略有上移，其中90平方米~120平方米面积段产品由30%降至28%左右，120平方米~140平方米产品由26%上升至28%左右，140平方米~160平方米产品由17%上升至21%左右;目前120平方米~160平方米的产品变为主力成交面积段。

2023年土地楼面价跌0.22%

在全国土地市场整体降温的背景下，西安加速供地。2023年，⻄安出让房地产开发用地规划建筑面积2040.59万平方米，同比去年上涨两位，位居全国第四。土地出让收入1005.9亿元，同比去年下滑14.47%，位居全国第八。

2023年，西安土地拍卖略有升温，住宅用地供求规模持续较弱，今年以来成交降至低位。2023年，西安住宅用地共计成交1687.19万平方米，同比下跌6.19%；出让金937.07亿元，同比下跌6.39%。楼面价5554元/平方米，同比下跌0.22%。

具体来看，⻄安各区域中，成交住宅用地规划建筑面积占比最大的依然为⻄咸新区，占比24.41%，其次为国际港务区，占比升至14.81%，第三为高新区，占比降至12.47%。

2023年1~12月，⻄安各区成交楼面均价最高的为曲江新区12578.53元/平方米，其次为高新区10897.95元/平方米，第三为曲江大明宫9949.88元/平方米。土地溢价率最高的为为高新区，溢价率为7.6%，其次为航天基地，溢价率为7.25%。值得一提的是，在2023年成交楼面价前十地块中，除一宗位于曲江外，其余九宗全部位于高新区。

在中指研究院看来，财政压力下，⻄安土地出让大概率规模延续现状，大型央国企及资金充裕⺠企出手频率将提升。