石青玲/发自西安

“姐，绿地理想城的房子您考虑吗？”面对接二连三的拒绝，小周无奈地说了句，就当帮我完成一个指标。那天是7月5日，一个崭新的月份才刚刚开始。

遇见小周，是在港务区西港澜庭的售楼处门口，这是西安市港务区新近面市的一个项目，但小周并不是西港澜庭的置业顾问，而是绿地理想城的一位渠道人员。除了他之外，西港澜庭门口还有来自龙翔·奥城珑樾府、华润港悦城的渠道人员。

近年来，港务区深受房企青睐，一位开发商曾说道：“只考虑在高新区和港务区拿地，其他区域不考虑。”房企重仓之下，港务区也成了西安市场上的“供应大户”，2023年上半年，港务区共18个项目进行了线上登记，推售房源6021套，供应量仅次于高新区，位居全市第二。

但就是这样一个被企业与购房者追捧的区域，却聚集了大量渠道人员，这让人对港务区的楼市热度产生了一丝丝怀疑。

“带看很难”

据陕西中原统计，2023年上半年，西安新房市场共成交31979套房，较2022年同期上涨了18%；成交价格17845元/平方米，同比上涨2%；新房销售额777亿元，同比上涨20%。

但小周的感受却与数据有些不一样。

小周是一名港务区“土著”，在港务区轰轰烈烈的城市化进程中，他的故土被拆迁，工作地点也从未央区换到了港务区，如今一家人正焦急地等待着回迁。从2018年至今，港务区楼市高速发展，但小周并没有吃到什么红利，“市场好的时候大家都不用渠道，市场不好了才开始用，但是带看也很难。”小周说道。

这样的经历让他对港务区各家楼盘颇为熟悉，“华润港悦城那块地原来是康佳的产业勾地，之后被华润收购。”小周一路介绍道，在港务区买房一定要知道自己想要什么，如果是学校，就在奥体附近买。如果对交通需求比较高，就看地铁附近的房子。

小周介绍，他一个月的带看指标是22个人，完成了可以全额拿到6000元底薪，否则就会有相应罚款。上个月，他勉勉强强完成了指标，这个月他才带看了4个人。“最近天气热，出来看房的人少，工作日几乎没什么人，周末运气好的话，可以带2到3个人。”小周说道。

说完他又补充道：“其实也不是天气的原因，今年港务区的市场就好了两个多月，2月份、3月份，4月份就开始慢慢不行了，5月份的时候连着下了一个月的雨，就更没什么人了。”

指标压力下，小周开始在抖音上做起了短视频，正在运营中的号是他短视频之旅的第二个账号，“之前的账号因为没有挂小风车被封号了”。他的短视频账号仅有70多个粉丝，流量也不高，最高的一个视频点赞量仅有65个，但也给他带来了意外之喜，“有几个客户从抖音上看到之后直接过来找我，当场就成交了。”谈及此，小周略显兴奋。

弃选率走高

港务区某项目策划经理有着与小周一样的市场感知。

“疫情放开之后，预想中的反弹没有回来，只有二三月比较好，四月份下旬市场又开始显现出‘疲态’了。”上述策划经理说道，他所在的项目毗邻奥体，位于港务区核心板块，优越的地理位置并没有让其受到市场走势影响。

他的感知来自于自身项目蓄客压力以及对市场及数据的观察。

6月份，绿城西安全运村丹桂苑进行了加推，项目最终核验通过了1095个家庭，共计256套房源，选房结束后剩余4套房源。当月，枫林九溪B地块推售的155套房源，在摇号选房结束后仍剩余55套房源，而西港澜庭目前的选房结果虽尚未出炉，但据置业顾问介绍，项目并未选完房，仍有少量房源在售。

“虽然绿城的去化率达到了98%，已经很不错了，但之前基本都是一次性售罄。”前述策划经理不无感慨地说道。

港务区的弃选情况也出现在了其他区域。“中海学仕里虽然5000多个人摇号，但是也递补到了1000多号家庭才选完。”他说道。西港澜庭的置业顾问也向中房君提及了中海学仕里的情况。

中房君在“西安中海”公众号看到，5月份，中海学仕里首批次推售，720套房源供5671个家庭选择，其中刚需家庭1877个，普通家庭3794个，最后一位选到房的家庭为普通家庭，序号为3044号。

在浐灞生态区，6月份，纯新盘龙湖砚熙台凭借均价15737.31元/平方米的均价吸引了1536个家庭登记，但选房结束后，590套房源仍剩余274套。曾经屡开屡摇的御锦城也在6月份的选房中有剩余房源。

“市场已经过了前几年的‘抢房’时代了，可供购房者选择的房源比较多，购房者也越来越理性，所以弃选率也比较高。”西港澜庭的置业顾问说道。

需求乏力

弃选率走高的背后透露出需求的乏力。

西安市住建局数据显示，2023年上半年，西安共有25263套房源进行了登记，这些房源共计核验通过了44339组家庭，相较于2022年上半年159769组的核验量，下跌超72.2%。

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从摇号情况来看，上半年共进行了43次摇号，占比约24%，而2022年同期的摇号项目占比为44.8%；同时，今年上半年仅有12个“千人摇”，2022年同期为22个。从去化率来看，3月份，西安市场的去化率达到了70%，但自此之后开始回落，6月份的上升主要是受‘红盘’集中入市的带动。

“经济复苏缓慢，人们对未来收入不确定，减少了一些非刚性的消费。”上述策划经理说道。“很多人对收入不确定，加杠杆的意愿并不强烈，同时二手房成交也不景气，难以助推改善需求入市。”一位不愿具名的新房代理商负责人也说道。

张女士就是其中一位，本打算置换却遭遇了丈夫突如其来的失业，她只能打消这一计划，“虽然短期不至于揭不开锅，但还是要做长期的打算，这几个月投递的简历都石沉大海了。”张女士说道。中房君注意到，今年以来，外包服务商中软国际、软通动力在西安的分公司都进行了不同幅度的裁员。

谈及下半年市场，前述策划经理摇了摇头说“压力很大”。前述新房代理商判断平销将成为市场常态，同时他也给出了更细致的预测：七八月份大概率依旧比较平稳，“金九银十”会迎来成交小高峰，最后两个月可能会在让价跑量的营销策略下出现翘尾。

中国指数研究院西安分院分析认为，未来西安有望持续优化限购、限贷等政策，给予更多购房支持。但7~8月将进入房地产市场传统淡季，若政策托底力度有限，购房者置业信心难有明显改善，房地产市场调整态势恐将延续。