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夏洪兴:从效率优先到品质为重——对房地产新发展模式的思考

中国房地产网西安

2023-05-16 10:51

习近平总书记强调,“必须以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点和落脚点,把发展成果不断转化为生活品质,不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。”这一重要论述深刻揭示推动高质量发展的价值追求,为我们坚持在发展中保障和改善民生指明努力方向。这也是中央对房地产行业“房住不炒”政策的精神内核。这对我们地产从业者也有极大的鼓舞力量,在追求经济效益的也能实现自身的社会价值,同时追求绿色低碳发展,实现生态价值。


房地产行业不仅是经济支柱行业,更是关系国计民生的重要行业,有经济责任,更有社会责任。自1998年房改以来,短短二十几年迅速解决了中国人有房住的问题,使城镇居民从人均居住面积不足10平米,达到了40平米左右,接近发达国家水平。同时搞活了经济,也极大地改变了城市面貌。但是我们也看到,房地产作为国民经济支柱产业,同时也占用了太多资源:土地、资金、能耗和碳排放。


现在,我国经济正处于供给侧结构性改革的攻坚期和经济新旧动能转换期,房地产的问题也显露得越来越清晰:


一是房地产带来一定的经济风险


近几年,部分开发商逐渐暴雷,特别是像恒大这样巨大体量的头部房企,购房者面临收不了房的风险,银行、投资机构被绑架,供应商被拖欠倒闭,施工企业农民工拿不到报酬等风险。保交楼已经成了行业的首要任务!另外,多年以来,土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源,当房地产下行时,地方财政也会遇到很大困难。


二是房地产也常引发一些社会矛盾


包括土地征迁过程中的矛盾,购房者与开发商之间的矛盾,房地产商与供应链、农民工之间的矛盾,业主与物业公司之间的矛盾等。这些矛盾因伴随着高企的房价而涉及很大的利益,往往表现得很激烈。另外,后续的物业相关的矛盾预计将越来越凸显。


三是房地产的粗放发展,产品品质不高,价值创造不足


日前,住建部部长倪虹在一次会议上提出,房地产行业要向汽车行业学习。领导的讲话委婉批评了房地产相比制造业的差距。前几年,某头部开发商内部会议要求设计师要“一天出图”的要求爆出网络,引起广泛关注、嘲讽,让人质疑房地产生产过程的设计价值和技术含量。萝卜快了不洗泥,设计都可以无限压缩投入,房地产企业在创新研发上更是投入很少,房地产的全链条——建筑领域的研发也主要关注在提升效率上,而非提升产品品质。


多年以来,房地产界都认可李嘉诚的“地段、地段,还是地段”,拿好地,就能赚钱,不开发,转手地皮也能赚钱,那时,房地产商实际就是地产商,房地产开发就只是地产开发,甚至只做土地倒卖,并没有在盖房子过程中开发出多少价值,这个过程,土地投资项目拓展成了开发商的关键部门;报批跑手续,能快速推进项目,开发报建也是关键部门;融资能够贷到钱,能够低成本地贷款进行周转以扩大规模,占有更多土地,使资金链不断裂,财务融资也是开发商的关键业务;轰轰烈烈地造势宣传开盘销售,把房子卖出去,为开发商赚得盆满钵满,贡献最为直接,而当市场低迷,房子不好卖的时候,销售更是开发商必须依赖的关键部门。反而,对产品负责的设计研发和工程质量管理,以及后续的物业服务受到的关注最少,在开发商里话语权最轻。任何经济组织,最终都是要输出产品或者服务,而唯独房地产公司对此却不够重视。总体来说,行业普遍的毛坯交房现象集中体现了开发商习惯于提供半成品,反而将装修这样很多细节,承载最终使用功能和性能品质,也更需要管理和技术水平的环节交给客户自己去解决,开发商的可笑理由是,精装房不好干,质量问题多容易引起投诉和维权,这可以说是房地产业的原罪。然而毛坯房也不见得做得好,墙面不平整、反碱、开裂、脱落,屋顶、地下室、外墙窗口和卫生间的防水渗漏,堵塞、爆管等等质量问题频发,交房时维权现象非常普遍。


房地产行业的这些问题,并不是开发商能力的问题,而是行业规则,也就是发展模式产生的,具体说来,我认为有以下几个方面:


土地是最重要的生产资料,也是稀缺资源,并且,土地作为不动产又有独特性、唯一性,土地价格并不是以单位面积土地的持续产出为依据,而是以稀缺性、唯一性,以一次性转让收入的形式实现,这就造成了土地这一要素在房地产开发中占比过重。


其次,房地产是资金密集型行业,资金实力和融资能力是房地产的准入门槛,很多从业者认为,房地产的核心就是运转好现金流,购房者长期以来也把房子当成投资品,保值增值作用大于使用价值,接受不正常的房价租金比,这使得房地产的金融属性大于其居住的功能属性,使行业普遍对产品本身关注不够。


再次,房地产是高风险高利润的行业,房地产公司习惯于盖房子卖房子以赚快钱,对长期经营兴趣不足,对挖掘增值服务拓展业务链条没有动力。


自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,此后每年的中央经济工作会议都坚持这一楼市调控主基调,2021年12月的中央经济工作会议提出要探索房地产新的发展模式,促进房地产业良性循环、健康发展。2022年12月,中央经济工作会议进一步要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡。显然,曾经的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经难以为继,经过数年多部门联动的调控政策,房地产去杠杆、挤泡沫已有明显成效,事实上形成了现房市场,也不再有以投资为目的的购房行为,市场逐渐回归理性,房企在新发展模式中,创新也必然成为谋求长远发展的必由之路。作为从业者,我在这新发展模式的探索期、过渡期,提出以下几点想法:


一是对房地产进行全盘摸底,使资源使用更高效。


我国刚刚实现了不动产全国联网登记,这可以为下一步的精准调控提供重要参照,可以对各城市的住房需求和住房存量进行各种分析,同时对已出让土地,包括闲置土地和在开发土地进行统计,敦促开发进度或处置回收,以此更有针对性地调整土地利用规划、供地计划和协调租购并举。


其次,加强对房地产公司的审计,几乎每个项目都有没卖出去的尾货,每家房地产公司都有问题存货、低效资产,应及时计提减值,对收入确认、应付账款认真核查,这可能需要修正对房地产企业审计的会计核算准则,避免出现巨大体量的房企暴雷前每年巨额利润分红,却把风险累积给购房者和供应链的情况。


二是转变开发模式,加强资金监管。


目前房地产,以资金实力为首要准入门槛,首先需要付出大量资金获取土地,因此快周转成为开发商的必然选择。一般,在开发商以资本金摘牌土地,在取得土地使用权证和用地规划许可证后,就将进行土地抵押贷款,取得建设工程规划许可证和施工证后从银行获取开发贷,在取得销售许可证开始收回购房首付款,建筑封顶取得银行按揭贷款,但这些回款未必全部投入到项目建设中,往往再去拿新的地块,撬动更大的规模,而工程垫资,工程款、材料款支付滞后是普遍现象。如果销售得慢,开发商也可以用土地抵押贷款和开发贷用于开发其他项目,使资金周转起来。开发商投入土地价款和部分前期费就可以实现滚动开发,因此追求快周转,但随着滞销项目增加,风险也在累积。


今后,可以探索减少开发商前期资金投入压力的方式,让开发商突出开发服务商的作用,减弱其投资商的角色。比如土地开发招标,让开发商以开发管理能力和服务水平竞争,而不是竞地价,确定开发商后放宽预售证的取得条件,让项目尽早开盘销售,购房者分别向政府和开发商交土地使用费和房款,招标约定开盘销售率,销售不足部分再由开发商补齐土地占用费。或者像一些城市已经在做的人才保障房的方式,开发商作为代建单位,政府出地,并支付建设费用和管理费,由政府组织销售的方式。相信在开发商缓解了资金压力情况下,会更把注意力放在产品质量上来。在现有政策条件下,进一步加强开发商的资金监管,每个项目一个账户,专款专用,不得挪用,直至结算。


三是强化品质监督,引入公众参与,产品订制。


房地产项目工程质量问题频发反映出现行的建筑工程监理制度未能很好地监督建筑质量,而城市质量监督站执法也难以细密到位。应制定更详细的住房交付标准,在土地开发项目招标过程中,开发商可以在规定的交付标准基础上和政府指导价范围内竞高交付标准和低售价。开发过程中利用互联网、物联网等先进技术加强管理,引入公众参与。比如规划公示更透明,建筑设计成果、景观、装修等专项设计成果皆公示,征集购房人意见;推广施工现场安装摄像头,实现云监工,手机app进行智能建造管理和工程验收等新技术。


目前多地推出的全装修交付的政策要求,初衷无疑是好的,但实际往往是业主收房后敲掉重新自装,反而更加浪费资源,原因一是在市场下行时开发商选择减配,全装修的标准过低,二是无法满足购房者个性化需求。笔者多年前提出“1+2+3+X”的精装交付概念,即每套户型一套设计两种材料颜色质感三处选配(如背景墙升级、玄关柜、吊柜等升级)及家具家电的集采安装等可扩展的管理服务(当然也可以为2+4+5+X等更多种组合),这其实也是要求开发商提升管理细度,从销售到采购到工程管理的信息精准传递,但这个过程也是开发商增值服务,创造更多效益的地方。在效率优先的时候,这些业务推行很难。


四是修编物业法规,促进物业行业自由竞争


现行制度下,物业公司具有垄断性,由购房者购买房屋时一并签订“前期”物业合同,并且物业服务标准、物业费标准制定过程不透明,物业的收支情况不透明,停车管理、广告等收入不公开,甚至一些物业公司控制小区,从管理装修、放任违建等方面牟利。业主只能被动接受,收房后业主对物业公司不满意想要替换则阻力重重,很难成立业委会。逐渐矛盾越来越大,形成业主不交物业费,物业管理服务不到位的死循环,最终一堆烂账,新物业公司也难接手,并且随着时间推移,建筑老化,维修问题越来越多,公维基金使用困难或者程序不合法。


应该尽快修订物业相关法规,支持业委会应立尽立,并形成业委会任期改选制,推动形成物业公司自由竞争聘任及更替的机制。


五是研究支持政策,激活老旧小区改造市场。


目前存量住房大约600亿平方米,这其中相当一部分老旧小区位于城市核心地段,有非常好的城市配套,房子本身却是“老破小”,缺乏物业管理,外立面陈旧凌乱,外墙外窗保温性能低,无电梯,缺少景观,停车不便,管线锈蚀,堵塞爆管,电线裸露安全隐患大,公共区没有装修,贴满小广告,无障碍设施不全等等,有的老破小因为是学区房,单价很高,却毫无居住性能,几百万元的房子不能给百姓提供体面的生活。毫无疑问,这种老旧小区的整体提升改造将是多方共赢的新业务,也是很好的拉动经济的潜力投资领域,但因为产权分散,很难得到所有业主都同意,因此很难操作整体规划统一提升。


过去我们的城市更新模式,主要是靠新旧搭配,部分拆除新建时提高容积率,或者靠闲置资产盘活获取收益,以补贴保留建筑的改造,但这种改造往往提升水平不够,并且,大多数老旧小区并无拆低建高的空间,也无闲置资产可盘活,这种城市更新“模式”并不具备可推广的普遍性。


建议尽快研究老旧小区提升改造的管理办法,定期组织专家评估,确定业主大会决议事项,动用公维基金或收取费用启动综合改造,组织综合招标,公众参与评标,简化报批程序,组织专家和业主代表验收等。形成受益者付费,政府一定补贴,物业公司重新竞聘定价的机制。相信政策支持和引导下,这将是房地产转型开创的另一个巨大市场空间,为拉动经济、提升城市面貌,改善居民生活,以及推动实现双碳目标发挥出重要作用。


总书记的“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”时时激励着我。在当前房地产处于所谓“低谷期”,实际是新旧动能转换期,我谨提出以上一点粗浅的想法,希望更多房地产从业者、城市建设者能够共同思考,既要看到行业完成“国民有房住”阶段性任务的伟大成就,也要看到问题和努力方向,为下一阶段“解决人民住好房,开启房地产高质量发展”的任务而扬帆起航。


(作者  夏洪兴  现就职于中冶置业集团)


编辑:本站编辑
标签:房地产,绿色低碳,城市更新,老旧小区改造
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