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西安跟进商品房回购?业内称或更利好公寓市场

中国房地产网

2022-10-28 16:52

西安的政策更多的则是有利于公寓去化,对新房市场影响微弱。

西安的政策更多的则是有利于公寓去化,对新房市场影响微弱。

石青玲/发自西安


在苏州、郑州等5城推行政府回购商品房后,这也成了西安楼市的一大关注热点。


记者从西安市安居建设管理集团有限公司(下简称“西安市安居集团”)看到,早在2022年6月16日,西安市安居集团就发布过《关于征集全市部分区域闲置存量房源公告》。紧接着,2022年10月10日,西安市安居集团再度发布了《关于征集社会运营房源公告》。


在业内专家看来,苏州、郑州等5个城市回购商品房既有利于扩充保障性租赁住房房源,也意在维护住房市场的稳定,而西安的政策更多的则是有利于公寓去化,对新房市场影响微弱。


利好公寓市场


对应征房源,西安市安居集团提出了具体要求。文件提到,首先,应征房源的类型包括住宅、商业、办公、公寓的,需要取得商品房销售(预售)许可证。其次,应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位,规模不少于50套(间)或单体建筑面积不少于1500㎡,建筑面积以不超过70㎡的小户型为主。


从要求来看,西安市安居集团面对的收购对象主要是以企业为主体,“目前西安新房市场基本没有70㎡以下的房源,这个面积段最多的产品就是公寓市场,更利好公寓去化。”一位业内人士表示。


近年来,西安公寓市场供应量处于高位。美城股份在《2022年三季度房地产市场分析报告》中统计显示,2022年3季度,西安公寓新增供应48万㎡,较去年同期减少9%;成交22万㎡,较去年同期减少52%,成交均价13616元/㎡,与去年同期基本持平;供求比2.18,市场严重供大于求。截至2022年9月末,大西安公寓库存月450万㎡,去化周期约56个月。


据此,美城股份分析认为,随着公寓市场去库存压力增加,短期内公寓市场将延续价格战,溢价困难。显然,西安市安居集团此举将加速公寓去化,不过文件对于房源套数、价格厘定等指标并没有给出具体的规定,后续如何落实还需探讨。


后续跟进概率较小


那么接下来,西安是否会跟进回购商品房?对此,业内并不看好。


据记者不完全统计,截至目前,开始回购商品房的城市主要包括苏州、郑州、济南、湖州等5个城市。对于这5个城市的回购动作,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,作为新一线城市苏州及二线城市郑州、济南,进行类似回购商品房的操作,客观上可以说明此类城市房源库存压力较大,也需要通过此类回购来化解商品房库存和房企销售压力。


根据克而瑞数据统计,2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万㎡,维持高位波动,环比微增0.16%,较上月持平,同比增长3%。其中,截至2022年8月末,郑州、苏州、济南、湖州商品住宅库存均较高,分别为1046万㎡、872万㎡、674万㎡、469万㎡。


此外,这些城市的房地产市场下行压力也较大。以市场表现最好的苏州为例,克而瑞苏州统计数据显示,9月份,苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万㎡,环比增加126.88%,同比增加93.34%。克而瑞苏州房产测评中心指出,增加量主要来自于政府回购房源的集中网签备案。而剔除这部分数据影响,真实的九月苏州楼市环比八月并未有所改善。而8月份的数据显示,8月苏州市区新房均价为24582元/㎡,环比下跌5.28%,同比去年下跌5.58%


而西安市场的量价表现则相对较为稳定。根据克而瑞陕西的数据,2022年前3季度,西安主城商品住宅供应598.99万㎡,同比下滑20.37%,成交592.66万㎡,同比下滑12.02%。也就是说,供需基本持平。


价格方面,根据国家统计局的数据,9月份西安新房价格环比下降0.5%,为年内首降。不过,一位业内人士对记者表示:“这是技术性下跌,当月西安推出了很多老盘项目,拉低了整体备案价格,是不是真的下降还要看10月份的表现。”


此外,西安楼市呈现出两极分化的局面,一方面主城高性价比的刚需项目仍然热度不减,另一方面远郊项目虽然遇冷,但多为大户型,不符合保障性租赁住房的条件。


在业内看来,受上述因素影响,西安跟进回购商品房的概率较小。


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标签:西安,回购,公寓
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